小區(qū)無業(yè)主委員會，無物業(yè)公司，公共區(qū)域費用如何處理

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• 138****9252

  沒有業(yè)主委員會可以組建嘛，只要有三分之二業(yè)主同意就可以成立業(yè)主委員會（需要去房管局備案），然后業(yè)主委員會就可以通過招標(biāo)招聘方式更換物業(yè)公司。
  以沒有業(yè)主委員會作為理由拒交物業(yè)費是不合適的，物業(yè)公司提供了服務(wù)，交物業(yè)費是應(yīng)當(dāng)應(yīng)份的。事實上一個新小區(qū)開始由于業(yè)主是陸續(xù)入住的，都得先有一個物業(yè)公司提供服務(wù)。若確實對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，建議推動成立業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會招聘招標(biāo)物業(yè)公司承擔(dān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)，但是目前的物業(yè)費還是交了好一些。

  查看全文↓ 2018-08-22 16:58:07
• 156****3439

  1、車位問題：小區(qū)建成時有規(guī)劃的車位，收益屬于車位管理單位或委托管理單位。公共區(qū)域的定義很廣，有證明指明為公共區(qū)域的可以視收益為全體業(yè)主，但是，車位出租費用的一部分應(yīng)為物業(yè)服務(wù)單位的酬金。
  2、商業(yè)廣告的收入理論上歸于全體業(yè)主，傾向用于補充專項維修資金或物業(yè)管理的管理成本。
  3、門面房的收益應(yīng)歸于出租人。
  4、公示公共財務(wù)情況屬于公共權(quán)力，一般由業(yè)委會執(zhí)行。個人無權(quán)。
  5、您所說的維權(quán)是指的什么方面？起訴的話有否確實舉證？責(zé)權(quán)是否已經(jīng)通過相關(guān)書面文件說明？

  查看全文↓ 2018-08-22 16:58:02
• 151****4344

  業(yè)主不能因為小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，而拒絕支付物業(yè)費。
  小區(qū)物業(yè)除了為業(yè)主個人提供個性化服務(wù)以外，更多的是為整個小區(qū)提供包括環(huán)境、治安等方面的服務(wù)，因此小區(qū)業(yè)主應(yīng)該按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，按時支付物業(yè)費。
  我國的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對此有明確的規(guī)定：
  第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
  第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

  查看全文↓ 2018-08-22 16:57:55

相關(guān)問題

• 問 小區(qū)無業(yè)主委員會，無物業(yè)公司，公共區(qū)域費用如何處理
  答

  《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)范圍，其中第8條規(guī)定：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；1、公共排水管道屬于物業(yè)共用部位，共用設(shè)施，是物業(yè)維修管理范圍內(nèi)，物業(yè)公司因?qū)ζ渚S修管理。但如果公共管道不能簡單修復(fù)，或者需要花大量的經(jīng)費修復(fù)，就應(yīng)該申請使用專項維修資金。2、物業(yè)應(yīng)該主動聯(lián)系業(yè)委會提出整改方案，對方案進(jìn)行報價，報業(yè)委會審核，然后申請使用大型基金對其公共管道進(jìn)行維修。3、如果沒有業(yè)委會，應(yīng)該報小區(qū)所轄的居委會、街道、物業(yè)科出面協(xié)調(diào)處理。

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• 問 業(yè)主委員會可以將公共區(qū)域收益送與物業(yè)公司嗎
  答

  　2003年開始，伊仕諾物業(yè)公司受百年世家小區(qū)建設(shè)單位委托，對該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。百年世家小區(qū)于2008年成立了業(yè)主委員會。從2008年11月開始，伊仕諾物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用百年世家小區(qū)物業(yè)公共場地、電梯進(jìn)行了修建停車位、發(fā)布廣告等盈利活動，獲得了公共收益。2013年4月11日，百年世家小區(qū)業(yè)委會與伊仕諾物業(yè)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同。伊仕諾物業(yè)公司在提供服務(wù)期間未曾公布公共收益的賬目明細(xì)，在退場時也未就公共收益與業(yè)委會進(jìn)行交接，并在業(yè)委會提出返還請求時以主體不適格、經(jīng)營成本高于收益、已過時效等理由予以拒絕。2014年9月10日，百年世家業(yè)委會提起本案訴訟，要求伊仕諾物業(yè)公司返還公共收益814395元并賠償資金占用損失。

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• 問 ?? 無業(yè)主委員會，要求我自己墊資維修后再通過業(yè)主委員會申請維修基金報銷，無業(yè)主委員會應(yīng)如何申請公共維修基金？
  答

  小區(qū)沒有業(yè)委會如何申請維修基金 一、申請使用物業(yè)專項維修資金的條件根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金》等法律法規(guī)，使用專項維修資金有明確的條件和程序。1、使用專項維修資金的前提是該房屋已經(jīng)交存了住宅專項維修資金，沒有交存就沒有使用。2、使用專項維修資金還要同時符合以下條件：第一，需要維修的部位屬于業(yè)主共有部位和共有設(shè)施設(shè)備。 第二，需要維修的項目已經(jīng)超過了房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保修期。樓頂漏水保修期**低是5年，以該幢樓的竣工驗收備案表所載的備案時間和房屋買賣合同確定的交付時間來計算保修期的開始日期。如果交付時間早于備案時間，則以備案日期開始計算。如果備案時間早于房屋交付時間，則以房屋交付時間開始計算。第三， 需要維修的項目屬于重大修繕項目。具體到樓頂漏水項目，要求滲漏部位超過所在整幢樓屋面的20%以上。漏水面積未達(dá)到這個指標(biāo)，則屬于日常維修或小修項目。超過保修期的重大修繕才能申請使用專項維修資金，日常維修或小修項目，該小區(qū)有物業(yè)公司的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，物業(yè)費已經(jīng)包含日常維修或小修費用;該小區(qū)沒有物業(yè)公司的，則由樓頂住戶自行出資維修。第四，超過保修期且符合重大修繕條件的維修項目，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意使用專項維修資金。如果小區(qū)成立了業(yè)主大會，建立了該小區(qū)的專項維修資金具體管理制度，并且這個具體的管理制度經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，則可以按照小區(qū)專項維修資金管理制度的約定來申請使用維修資金。二、申請使用物業(yè)專項維修資金的程序 使用專項維修資金的一般程序：一是編制維修項目預(yù)算和與維修施工單位草簽維修合同。 二是使用申報。向區(qū)住建局物業(yè)管理科提出使用申請。 三是主管部門對照使用條件進(jìn)行初步審查。四是召開業(yè)主大會或者按小區(qū)維修資金管理制度的約定條件進(jìn)行業(yè)主投票表決，街道或社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行投票表決。五是業(yè)主大會同意后，由申報人組織維修和竣工驗收。六是主管部門按預(yù)先審查的材料和維修施工合同的約定，向施工單位賬戶分期支付維修資金，并留存保修期內(nèi)的質(zhì)保金直到保修期滿后支付。三、使用住宅專項維修資金的申報主體一般情況下，成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)首先由業(yè)主委員會向主管部門提出使用申請;沒有業(yè)主委員會但有物業(yè)公司的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司提出申請;既未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，又沒有物業(yè)公司管理的小區(qū)，受屋頂漏水影響的業(yè)主可以向所在街道報告，由街道指定機構(gòu)或所在社區(qū)來申請使用。當(dāng)然，業(yè)主也可以直接在小區(qū)內(nèi)組織其他業(yè)主聯(lián)名提出使用申請，但聯(lián)名簽署的業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上望采納

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• 問 ?? 業(yè)主委員會能否作為原告起訴物業(yè)公司?
  答

  在民事案件中，業(yè)主委員會可以是適合主體。1.物業(yè)管理雖然沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的民事主體資格，但從其成立、職責(zé)及相關(guān)財產(chǎn)規(guī)定方面分析，業(yè)主委員會應(yīng)屬非法人組織，系依法成立并向政府房管行政主管部門備案。2.系業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂與物業(yè)管理相關(guān)的合同、履行合同，依法接受法律監(jiān)督，代表業(yè)主對物業(yè)管理。3.法律法規(guī)賦予業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，則在相應(yīng)的民事法律關(guān)系中就應(yīng)有其訴訟地位，二者必須統(tǒng)一。4.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。5.業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟，業(yè)主委員會是合格的訴訟主體，故其作為原告起訴適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行實體。

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• 問 沒有業(yè)主委員會的授權(quán)委托，房管局就可以批準(zhǔn)成立物業(yè)公司嗎?
  答

  1、成立物業(yè)公司不需要房管局批準(zhǔn)；　　2、成立物業(yè)公司的程序：先到工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照然后到市建委報省建設(shè)廳審批資質(zhì)，再到市房管局物業(yè)管理辦公室備案后，即可營業(yè)；　　3、購房時，購房人與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同，接受服務(wù)　　４、業(yè)主委員會成立后，可以決定聘用哪家物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。