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一、買房目標(biāo)的確定理性和有規(guī)劃的消費(fèi)——購房的前提。根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，做到一步到位；而是從自己的實(shí)際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實(shí)能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)，而培養(yǎng)有梯度的消費(fèi)觀很重要。二、買房**款的積累買房**款的積累——購房的關(guān)鍵。首先初定一個(gè)目標(biāo)，比如畢業(yè)后5年內(nèi)支付一個(gè)**款，那么就為了實(shí)現(xiàn)自己這個(gè)目標(biāo)，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個(gè)定期定額的計(jì)劃。因?yàn)槿绻_通了定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費(fèi)一定可以更加理性。點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累就是一筆財(cái)富。此外，建議也可先向父母借**款，日后陸續(xù)返還，縮短積累時(shí)間和降低潛在的漲價(jià)成本。三、買房常識(shí)的學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)一些地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)——購房的必需。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購買它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。而在一些發(fā)達(dá)國家，有著成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)人購房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范，個(gè)人買房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式，過程也比較輕松。但是，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有培養(yǎng)出這種專業(yè)的針對(duì)個(gè)人購房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此，買房前學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是必需的。四、買房范圍的篩選選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。 面積小、**少、總價(jià)底的樓盤適合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動(dòng)性還相當(dāng)大，所以考慮一個(gè)交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優(yōu)勢(shì)是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報(bào)率相對(duì)較高。五、出行時(shí)間成本的節(jié)省購房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費(fèi)2小時(shí)在交通上，那么1月=60小時(shí)=2.5天，1年=730小時(shí)=30天，50年=36500小時(shí)=1520天=4年。開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上，一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)铩Ｈ绻堰@每天花掉的兩個(gè)小時(shí)集中起來，連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車，或不眠不休地開一個(gè)月車，就能體會(huì)其時(shí)間數(shù)量的可觀了。反之，如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面，則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時(shí)限放大到50年，時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。確定5公里生活圈提醒要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個(gè)有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價(jià)比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會(huì)越來越少。六、購房費(fèi)用的了解在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后，一些購房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的，雖然這些費(fèi)用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來計(jì)算的話，它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。交易費(fèi)用契稅：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、別墅等高檔住宅為3%，當(dāng)房屋的實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以上，契稅按3%收取。登記費(fèi)：每套80元印花稅：5元手續(xù)費(fèi)：3元/平方米貸款費(fèi)用貸款保險(xiǎn)：按貸款額的萬分之六×躉交保險(xiǎn)系數(shù)收取，躉交保費(fèi)系數(shù)根據(jù) 保險(xiǎn)期限的長短而變化抵押費(fèi)：貸款額×1.4‰登記費(fèi)：80元印花稅：5元備注：以上只是通常所需交納的購房費(fèi)用，而買不同的房需要交納的費(fèi)用是因人而異。七、購房費(fèi)用具體實(shí)例（一）某購房者購買一套商品房，報(bào)價(jià)為每平方米5500元/平方米起價(jià)（現(xiàn)房）?，F(xiàn)假設(shè)該購房者選中了一套位于5層，面積為81平方米的兩室一廳，其價(jià)格為5700元/平方米，那么購買這套商品房的費(fèi)用應(yīng)包括：一、房價(jià)款：5700元/平方米×81平方米＝461700元二、應(yīng)交稅費(fèi)：1、在交易過戶過程中：（1）契稅：買方繳納房價(jià)款的4％，等于461700元×4％＝18468元；（2）買賣手續(xù)費(fèi)：買賣雙方各交成交價(jià)的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；（3）印花稅：買賣雙方各繳納合同金額的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。三項(xiàng)合計(jì)為：21007.35元。2、在申辦產(chǎn)權(quán)證件過程中（1）登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元（2）房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。若房屋產(chǎn)權(quán)為2人以上時(shí)，還應(yīng)辦理房屋共有權(quán)執(zhí)照，每證收費(fèi)2元。（3）印花稅：每件5元。三項(xiàng)合計(jì)為33.3元（4）公共維修基金：購房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。八、購房費(fèi)用具體實(shí)例（二）三、物業(yè)管理費(fèi)依照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，新建小區(qū)必須統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。既是使用人又是產(chǎn)權(quán)人的購房者根據(jù)《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的規(guī)定，應(yīng)繳納的費(fèi)用有：1、進(jìn)住手續(xù)費(fèi)：2元（一次性）。2、裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：兩室一廳外加廚、廁、陽臺(tái)視為6個(gè)居室）3、保潔費(fèi)：36元/年·戶。4、保安費(fèi)：24元/年·戶。5、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收費(fèi)：12元／年·戶。6、自行車存車費(fèi)：48元／年·戶（以每戶有兩輛算）。7、共用電視天線費(fèi)：39．84元／年·戶（以每戶有兩端計(jì)）。8、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)：7元／年·戶。9、化糞池清淘費(fèi)：24．3元／年·戶。10、管理費(fèi)：113．4元／年。11、小修費(fèi)：155．52元／年。12、中修費(fèi)：554．32元／年。13、小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)：81元／年。14、供暖費(fèi)：1296元／采暖季。備注：因該套商品房屬多層普通住宅，所以物業(yè)管理費(fèi)中不含電梯、水泵費(fèi)，費(fèi)用中也未考慮產(chǎn)權(quán)人擁有機(jī)動(dòng)車所需交的存車費(fèi)，此外具體收費(fèi)還具有時(shí)效性，這只是一般費(fèi)用展示。從以上的計(jì)算可知，在購房消費(fèi)中除房價(jià)款461700元以外，還要繳納相關(guān)稅費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)等。同時(shí)在購房以后每年仍需繳納2381．38元的物業(yè)管理費(fèi)。新浪房產(chǎn)提醒：購買商品房入住后需繳納的物業(yè)管理費(fèi)是大多數(shù)購房人未能考慮到的，而以上所列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，其它高級(jí)公寓、別墅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)更高一些。因此提醒購房者在購買前應(yīng)做到心中有數(shù)。另一方面，發(fā)展商或中介商在銷售房屋時(shí)對(duì)這一問題也應(yīng)明確告知購房者。九、購買二手房費(fèi)用的了解在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后，一些購房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的，雖然這些費(fèi)用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來計(jì)算的話，它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。購買二手住房中介費(fèi) 一般為買賣雙方各1%，看房費(fèi)每次10元。測(cè)繪費(fèi) 有土地證的，測(cè)繪時(shí)不需交費(fèi)；沒有土地證的，需交13元測(cè)繪費(fèi)評(píng)估費(fèi) 持證房屋（私房）的評(píng)估費(fèi)光過戶為5‰，如需貸款為7‰；已購公房光過戶不需評(píng)估，如需貸款評(píng)估費(fèi)用為2‰交易費(fèi)用契稅：普通住房1.5%，高檔住房3％。已購公房除按1.5%交稅外，還應(yīng)按實(shí)際購買價(jià)和評(píng)估價(jià)差額的1%交納土地收益金。登記費(fèi)：每套80元印花稅：5元，買賣雙方均需繳納手續(xù)費(fèi)：3元/平方米，買賣雙方均需繳納。營業(yè)稅：個(gè)人購買并居住不足一年，按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額的3%繳納，由賣方繳納。貸款費(fèi)用貸款保險(xiǎn)：按貸款額的萬分之六×躉交保險(xiǎn)系數(shù)收取，躉交保費(fèi)系數(shù)根據(jù)保險(xiǎn)期限的長短而變化。抵押費(fèi)：貸款額×1.4‰登記費(fèi)：80元印花稅：5元注意：假如在購買時(shí)，賣方申明所賣房屋的標(biāo)價(jià)為凈價(jià)，則意味著在雙方交易過程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。
全部3個(gè)回答>??打聽一下，房貸提前還款要注意什么？
137****3836 | 2018-08-22 21:15:30
已有3個(gè)回答
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156****1615
房貸提前還款需要注意：
查看全文↓ 2018-08-22 21:15:58
1. 允許提前還貸時(shí)間不同大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還貸。
2. 調(diào)整利息周期不同一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照**近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整?；ㄆ煦y行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開始按新利率執(zhí)行。對(duì)于房貸族來說，哪種調(diào)息方式更劃算?專家表示，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。
3. 違約近 市民在選擇提前還款時(shí)，一般會(huì)支付一筆手續(xù)費(fèi)，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會(huì)寫明。國有大行工、農(nóng)、中、建、交里，交行提前還款不收手續(xù)費(fèi)，而工行需要收2~3個(gè)月的利息作為手續(xù)費(fèi)，其他銀行則需收1個(gè)月利息。其中農(nóng)行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個(gè)月利息作為手續(xù)費(fèi)，三年后則不收手續(xù)費(fèi)。
4. “還完房貸”后別忘記撤銷抵押登記銀行人士提醒，無論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。 -
136****2212
1、提前預(yù)約。
查看全文↓ 2018-08-22 21:15:51
在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，可書面申請(qǐng)?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。 一般銀行辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)需要2-7 個(gè)工作日時(shí)間。各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同，貸款人在決定提前還貸前務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程。
2、貸款文件要準(zhǔn)備好。
借款人如果要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請(qǐng)后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。如果是結(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計(jì)算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主，**好還要找專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)來做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后客戶不買或是客戶用**幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、降息后利率的計(jì)算方式。
新的利息標(biāo)準(zhǔn)將在新的一年開始時(shí)計(jì)算，所以，即使要提前還貸，貸款人也要把握好時(shí)機(jī)，盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。在提前還清全部貸款后，貸款人要記住到保險(xiǎn)公司等部門退保。
4、退保。
貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會(huì)出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關(guān)保險(xiǎn)公司，預(yù)約退保即可。借款人在辦理貸款時(shí)，銀行都會(huì)辦理抵押登記。客戶如果結(jié)清貸款的話，一定不要忘記去解抵押這個(gè)環(huán)節(jié)。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。
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158****0198
一般辦理提前還款，需要先向銀行預(yù)約，具體可以咨詢貸款銀行相關(guān)政策。提前還貸的流程為：
查看全文↓ 2018-08-22 21:15:41
第一步：先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
第二步：向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及**低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。
第三步：按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng)。
第四步：借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。
第五步：提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)即可。
提前還貸后還有哪些手續(xù)要辦理呢？
1、解除房屋抵押
擁有完整產(chǎn)權(quán)。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。
購房者攜帶房屋權(quán)屬證書（原件）、他項(xiàng)權(quán)利證（原件）、當(dāng)事人身份證明（原件及復(fù)印件1份）、抵押權(quán)人出具的注銷抵押登記證明（原件）、抵押登記申請(qǐng)表等材料到房管局對(duì)應(yīng)窗口辦理即可。
2、辦理退保手續(xù)
在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。
3、辦理退稅手續(xù)
當(dāng)您購買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部住房貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。
相關(guān)問題
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一：尋找到賣家后要及時(shí)簽訂買賣合同，使你們的買賣行為有法律依據(jù)。二：上市審批。要準(zhǔn)備夫妻雙方身份證，戶口本，《土地使用權(quán)證》，《房屋所有權(quán)證》，《房屋買賣合同》，并向房屋所在地房屋交易所提出申請(qǐng)。三：如買賣雙方屬于共有權(quán)人，必須出具共有權(quán)人同意出售證明及其共有權(quán)人簽字蓋章。并且夫妻二人都必須在場(chǎng)。四：帶著夫妻雙方身份證，戶口本，土地使用權(quán)證》，《房屋所有權(quán)證》，《房屋買賣合同》質(zhì)料到交易所排隊(duì)等待處理，立契過戶時(shí)買賣夫妻雙方都要在場(chǎng)。五：接下來只需要賣方繳納稅費(fèi)即可。比如交易手續(xù)費(fèi)，營業(yè)稅費(fèi)，個(gè)人所得稅，土地增值稅，所有權(quán)登記費(fèi)等等。
全部3個(gè)回答> -
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不同的銀行對(duì)于住房貸款提前還款違約金多少的規(guī)定不一樣的，大多數(shù)銀行對(duì)于提前還款的都有一定的要求和違約金要求的。1. 建行房貸在三年以下的提前還款行為均要繳納違約金，其中，貸款不到1年的，房貸違約金是提前還款金額的3%;1-2年的房貸違約金是提前還款額的2%;按揭還款了2-3年的，要提前還款的話，就要繳納提前還款金額1%的違約金。2. 農(nóng)行對(duì)于房貸提前還款也有對(duì)于違約金的規(guī)定，如果按揭不滿一年就提前還款，需要按照當(dāng)期銀行貸款利率的12分之1的月利率計(jì)算。一年以后提前還款的，只要之前沒有任何提前還款記錄，或已提前還款的一年之后再申請(qǐng)者能不收取違約金。3. 中行房貸提前還款違約金是不滿一年的，收取低于半年的利息作為違約金，按揭滿一年的就不收違約金了。工行房貸提前還款違約金和中行類似，不滿一年的收取提前還款額度的5%的違約金，滿一年的不收取。招行房貸按揭不滿一年而提前還款的，收取不低于3個(gè)月的利息作為違約金，按揭期限大于一年的，收取不低于1個(gè)月的貸款利息作為房貸提前還款違約金。4. 交通銀行房貸提前還款違約金是，全部提前還款的，違約金為還款額的1%;部分提前還款的，**低不少于每月還款額的6倍，**高不能超過每月還款額的35%，可每年免費(fèi)還款一次。5. 光大按揭在還款期未到之前即先行償還貸款的話，不滿一年要收3%～6%的利息作為違約金，超一年的不收違約金。其他銀行在對(duì)于這個(gè)問題的收費(fèi)都有自己的規(guī)定，但是費(fèi)用都差不多。只不過**近幾年來，不少銀行開始減少房貸提前還款違約金了。
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購房前，有必要從以下幾個(gè)方面入手：買房應(yīng)有明確的目標(biāo) 理性和有規(guī)劃的消費(fèi)是購房的前提。買房前，應(yīng)根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來確定適合自己的樓盤。未必非要買大的房屋、未必要買三室兩廳、未必非要復(fù)室等等，未必要一步到位。而是應(yīng)從自己的實(shí)際情況出發(fā)，認(rèn)真規(guī)劃，選擇能滿足自己居住需求的房屋就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)，而培養(yǎng)理性、有梯度的消費(fèi)觀更重要。買房**款的積累買房**的積累是購房的關(guān)鍵。首先，初定一個(gè)目標(biāo)，比如畢業(yè)后5年內(nèi)支付一個(gè)**款，那么就為了實(shí)現(xiàn)自己這個(gè)目標(biāo)，合理的分配自己的收入。每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個(gè)定期定額的計(jì)劃。因?yàn)槿绻_通了定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費(fèi)一定可以更加理性。點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累就是一筆財(cái)富。此外，建議也可先向父母借**款，日后陸續(xù)返還，縮短積累時(shí)間和降低潛在的漲價(jià)成本。買房范圍的篩選選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。面積小、**少、總價(jià)底的樓盤適合年輕人。購買商品房**好在臨近的單位上班，否則，現(xiàn)在年輕感受不到路途遙遠(yuǎn)的累，等年齡大了，就會(huì)追悔莫及的。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動(dòng)性還相當(dāng)大，所以考慮一個(gè)交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優(yōu)勢(shì)是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報(bào)率相對(duì)較高。居住環(huán)境的選擇（一）買房只看到某個(gè)樓盤的一個(gè)亮點(diǎn)還不夠，還要去綜合的考慮其它因素，如戶型、內(nèi)部環(huán)境、物管服務(wù)、生活成本等。（二）要看小區(qū)臨什么路，周邊居住的人群怎樣，開發(fā)商在樓盤打造上是否做了隔音、降噪、防塵處理。（三）沙盤漂亮，并不肯定樓盤實(shí)景就漂亮，樓盤漂亮**終應(yīng)實(shí)現(xiàn)與沙盤一致，當(dāng)從沙盤模型變?yōu)閷?shí)景時(shí)，需開發(fā)商有這樣的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，它的專業(yè)、用心程度、理念、建筑用材等。所以不要被沙盤所迷惑。（四）樓間距。樓間距寬是保障業(yè)主生活寧靜、私密、視野寬闊，也是景觀打造的一個(gè)平臺(tái)，但沒有很好利用平臺(tái)打造景觀造成寧靜、私密、舒適的環(huán)境，它同樣不是好小區(qū)。反之，樓間距不是特別寬，但它有這樣的理念和團(tuán)隊(duì)去打造優(yōu)美、舒適、健康的環(huán)境，同樣稱得上好小區(qū)。（五）看小區(qū)的綠化、娛樂等設(shè)施是否健全。出行時(shí)間之考慮購房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來越昂貴。開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上，一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)?。如果把這每天花掉的兩個(gè)小時(shí)集中起來，連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車，或不眠不休地開一個(gè)月車，就能體會(huì)其時(shí)間數(shù)量的可觀了。反之，如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面，則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時(shí)限放大到30年，時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。故，提醒要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個(gè)有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價(jià)比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會(huì)越來越少。買房常識(shí)的學(xué)習(xí)買房前，**好學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，支付它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。在有條件容許的情況下，可以為自己聘請(qǐng)專業(yè)人士來參謀，比如聘請(qǐng)律師為自己在認(rèn)購房屋、交納定金與**款、簽訂商品房買賣合同等情形時(shí)提供專業(yè)幫助。對(duì)購房費(fèi)用的了解在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后，一些購房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的，雖然這些費(fèi)用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來計(jì)算的話，它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。購買二手房相關(guān)費(fèi)用購買二手住房相關(guān)費(fèi)用有：中介費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)（有土地證的，測(cè)繪時(shí)不需交費(fèi)，沒有土地證的，測(cè)繪費(fèi)）； 評(píng)估費(fèi)，交易費(fèi)用：契稅，登記費(fèi)，印花稅，手續(xù)費(fèi)，營業(yè)稅：個(gè)人購買并居住不足一年，按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額的3%繳納，由賣方繳納。另外，假如在購買時(shí)，賣方申明所賣房屋的標(biāo)價(jià)為凈價(jià)，則意味著在雙方交易過程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。以上只是通常所需交納的購房費(fèi)用，而買不同的房需要交納的費(fèi)用是因人而異。開發(fā)商資信的考察在選擇好地段及房屋基本情況后，就是要考察開發(fā)商資信的問題了。開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，標(biāo)志著開發(fā)企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)和經(jīng)營管理水平，高資信的開發(fā)企業(yè)，其工程工期和工程質(zhì)量都會(huì)有所保障。大開發(fā)商并不等同于有信譽(yù)的開發(fā)商。開發(fā)商自信從以下方面考察：（一）開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況。開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債狀況直接表明其財(cái)務(wù)狀況，也能反映其履約能力。審查的文件主要有各年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告。（二）開發(fā)商在此之前與第三人之間的履約情況。買方應(yīng)了解開發(fā)商在與第三人履約時(shí)的一貫態(tài)度和信譽(yù)。開發(fā)商對(duì)待第三人的態(tài)度不僅可能被用于對(duì)待我們，而且可能直接影響到其履約能力。例如，一旦被他人依法追究違約責(zé)任并在訴訟或仲裁中敗訴，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，減少其經(jīng)濟(jì)資源，履約能力便相應(yīng)地受到影響。為此應(yīng)調(diào)查了解：1、開發(fā)商是否作為被告人或被申請(qǐng)人已經(jīng)陷入或?qū)⒁萑胫卮蟮脑V訟、仲裁；2、是否存在已經(jīng)審理終結(jié)且開發(fā)商負(fù)有給付義務(wù)，同時(shí)有關(guān)判決或裁定尚未履行完畢的案件；（三）了解開發(fā)商從事商品房的開發(fā)、建設(shè)是否存在以及何種程度上存在違法違規(guī)的情況，預(yù)測(cè)其可能遭致的行政處罰三，評(píng)估其可能被處罰后所要承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)。如果違法違規(guī)情節(jié)比較嚴(yán)重，應(yīng)預(yù)見項(xiàng)目被責(zé)令停建、緩建甚至拆除建筑物等可能性。（四）**直接的方法，就是到開發(fā)商以前的樓盤了解業(yè)主的評(píng)價(jià)，有的開發(fā)商有好的口碑，業(yè)主會(huì)客觀的介紹，多找?guī)讉€(gè)業(yè)主打聽就可以。注意事項(xiàng)綜合以上九點(diǎn)，可能不全面，甚至?xí)z漏一些重要的提醒項(xiàng)目，但這些只是買房前期的一些注意事項(xiàng)與必要準(zhǔn)備。而其后認(rèn)購、簽訂商品房買賣合同才是買房環(huán)節(jié)中**重要的環(huán)節(jié)，里面涉及不少法律風(fēng)險(xiǎn)，也就是買房者真正挑戰(zhàn)房產(chǎn)商霸王條款的一環(huán)節(jié)，傳說中的“五證二書”的奧秘都在其中，相關(guān)注意事項(xiàng)隨后會(huì)為大家奉上。
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二手房交易十項(xiàng)注意 （1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （8）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。 （9）.中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。 2、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段： （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 （7）、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的
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