國有土地使用權的有哪些交易規(guī)則？

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• 141****7939

  1．買賣
  作為土地使用權轉(zhuǎn)讓的**廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉(zhuǎn)行為；當“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。
  2．抵債
  抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。
  3．交換
  以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。土地使用人將土地使用權移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。
  4．作價入股
  作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。
  5．合建
  在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉(zhuǎn)讓的對價是股權；不設立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權。因合建而分配產(chǎn)權以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產(chǎn)權。
  6．贈予
  贈予是用地人將其土地使用權無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權的，土地使用權的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給**使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。
  7．繼承
  在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現(xiàn)出來。

  查看全文↓ 2018-08-23 08:03:57
• 138****6596

  國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
  是土地交易一級市場，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。土地使用權轉(zhuǎn)讓是指已取得土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)讓的行為。是土地使用權交易二級市，采取方式多為出售、交換和贈與。

  查看全文↓ 2018-08-23 08:03:46
• 145****8139

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。
  
  關于國有土地的出讓方式有：
  
  以出讓方式取得國有土地使用權，內(nèi)涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。年限：土地使用權出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權
  
  招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

  查看全文↓ 2018-08-23 08:03:41

相關問題

• 問 國有土地使用權的有哪些交易規(guī)則？
  答

  根據(jù)《土地管理法》，1995年的《土地登記規(guī)則》，《物權法》，2008年國土局40號令《土地登記辦法》等規(guī)定，以出讓等有償方式取得國有土地使用權的單位，按照合同要求完成開發(fā)后，在合同允許轉(zhuǎn)讓或抵押的前提下。若將土地使用權轉(zhuǎn)讓或者抵押等活動的，要在規(guī)定的時間內(nèi)對土地使用權進行變更登記。所以不是只有轉(zhuǎn)讓要變更登記，抵押也要做變更登記。

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• 問 ??如何獲得國有土地使用權？國有土地使用權有哪些取得方式？？
  答

  土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內(nèi)涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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• 問 ??如何獲得國有土地使用權？國有土地使用權有什么取得方式？？
  答

  土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內(nèi)涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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• 問 石家莊市國有土地使用權掛牌交易的規(guī)則是什么
  答

  土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權公開掛牌交易的，應公告**低交易價和其他交易條件。 土地掛牌 掛牌是土地公開出讓的重要方式。掛牌出讓國有土地使用權（簡稱土地掛牌），是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人的行為。 石家莊市國有土地使用權掛牌公開交易規(guī)則 第一條 為進一步深化土地使用制度改革，加強廉政建設，建立健全公開、公平、公正的土地交易市場，規(guī)范土地交易行為，結合我市實際，制定本規(guī)則。 第二條 本規(guī)則所稱掛牌公開交易是指由市土地行政主管部門組織實施，在規(guī)定的時間和地點公示地塊的基本情況、競買規(guī)則等內(nèi)容，競買人輪番報價，按價高者得的原則確定中買人的國有土地使用權交易方式。掛牌公開交易適用于出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓。 第三條 國有土地使用權除以招標、拍賣方式出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓外，具有下列情形之一的，應當以掛牌公開交易方式進行交易： （1）市政府儲備的土地，應依法有償供應的； （2）未納入市政府土地儲備庫的，市人民政府認定的特困國有企業(yè)需要處置土地的； （3）在不改變土地使用用途，容積率等土地使用條件下，委托轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權的； （4）以出讓方式取得土地使用權，委托整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。 第四條 掛牌公開交易時，土地的基本情況應在石家莊市地產(chǎn)交易市場公示欄公示。公示內(nèi)容包括報價期限、地塊位置、土地面積、土地用途、使用年限、容積率、**低交易價、當前報價等，報價期限根據(jù)土地面積大小等具體情況確定，一般在5個工作日內(nèi)，特殊情況可適當延長。 第五條 掛牌公開交易的程序： （1）擬定掛牌公開交易的地塊； （2）擬定掛牌公開交易方案，報市政府審批； （3）經(jīng)批準可以掛牌公開交易的地塊在報刊上公告，并在地產(chǎn)交易市場交易廳公示，地塊面積3333.34平方米（5畝）以下的，只在地產(chǎn)交易市場廳公示； （4）有意受讓單位索取有關競買文件； （5）有意受讓單位，持下列資料報名登記： a受讓申請書； b董事會或股東會等其他權力機構（非股份制企業(yè)有權決定機構）關于受讓土地事宜的決議及委托代理人的授權文件（附委托代理人的身份證明）； c有效的營業(yè)執(zhí)照副本復印件； d房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明復印件； e其他需要提供的資料； f《報價承諾書》?！秷髢r承諾書》的格式和內(nèi)容由市土地行政主管部門統(tǒng)一印 制。 g競買文件規(guī)定的數(shù)額履約保證金。未能受讓土地使用權單位的履約保證金，在報價截止日期后兩個工作日內(nèi)如數(shù)退還（不計利息），受讓土地使用權單位的保證金可在交納**后一期土地出讓金時沖抵。 （6）及時公布當前報價和競買人。 （7）報價時間截止后，按第六條的規(guī)則確定中買人，在公證人員的公證下，當場宣布交易結果。 （8）成交之日，市土地行政主管部門與中買人簽署《掛牌公開交易成交確認書》； （9）簽署《掛牌公開交易成交確認書》后，出讓國有土地使用權的，市土地行政主管部門與中買人簽訂《國有土地使用權出讓（租賃）合同》；委托轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的，轉(zhuǎn)讓人與中買人簽訂《國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同》。 第六條 報價期限結束后，按照價高者得的原則確定中買人。市土地行政主管部門根據(jù)土地市場狀況和地塊的具體情況制定細則。 第七條 **低交易價的確定方法。 屬于第三條（1）、（2）項情形的，掛牌交易價格由市土地行政主管部門依據(jù)地價評估結果，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策、地價政策等綜合因素確定； 屬于第三條（3）、（4）項情形的，掛牌交易價格由委托單位確定。 第八條 中買人拒不簽署《成交確認書》或逾期不簽訂《出讓合同》的，市土地行政主管部門不予退還履約保證金。 第九條 受讓人有提供虛假競買文件等違反法律、法規(guī)行為的，市土地行政主管部門有權解除《國有土地使用權出讓合同》，收回土地使用權，不予退還履約保證金，并對該單位依法進行處罰。 第十條 采用綜合評定，分值高者得或先交清地價款者得等原則確定中買人的，參照本規(guī)則執(zhí)行。 第十一條 本規(guī)則的解釋權歸市土地管理局。 第十二條 本規(guī)則自2001年11月16日起施行。

• 問 ??取得國有土地使用權方式有哪些？
  答

  對城鎮(zhèn)國家所有的土地，我國按照土地所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓制度，對城鎮(zhèn)國有土地，公民可以通過下列方式獲得土地使用權。1、通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓的行為，出讓的具體辦法有協(xié)議出讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權的受讓人，通過協(xié)議、招標或拍賣的方式簽訂土地使用權出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權。2、通過土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權申請。通過劃撥的方式獲取的土地使用權沒有期限的限制，土地使用權人可以無限期的使用。3、通過土地使用權轉(zhuǎn)讓的方法取得國有土地使用權。土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權在按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)后，劃撥的土地使用權經(jīng)批準辦理了土地使用權出讓手續(xù)并補交土地使用權出讓金后都可以進行轉(zhuǎn)讓。公民通過轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權也隨之轉(zhuǎn)讓。

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