??小區(qū)物業(yè)隨便漲物業(yè)費(fèi)，業(yè)主該怎么辦？合理嗎？

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• 132****6394

  物業(yè)費(fèi)的收取是按照物業(yè)公司服務(wù)等級來收取的

  查看全文↓ 2018-09-10 22:50:47
• 145****0273

  一、物業(yè)費(fèi)包括哪些內(nèi)容？
  物業(yè)費(fèi)與業(yè)主息息相關(guān)，了解物業(yè)費(fèi)包括哪些方面，可以幫助業(yè)主避免物業(yè)公司亂收費(fèi)。
  1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
  2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。比如說，過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境、消防系統(tǒng)等的保養(yǎng)維修費(fèi)用。
  3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。包括清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化糞清掏等的費(fèi)用。
  4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。包括綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)等的費(fèi)用。
  5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。包括安全管理人員費(fèi)用、安全器械裝備費(fèi)等的費(fèi)用。
  6.辦公費(fèi)用。包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)等。
  除此之外，還有物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用等。
  二、漲物業(yè)費(fèi)的重要前提
  物業(yè)公司可以在合理范圍內(nèi)上調(diào)物業(yè)費(fèi)，但有一個重要前提，即經(jīng)過業(yè)主同意。
  1、物業(yè)公司可以調(diào)整物業(yè)費(fèi)
  國家發(fā)改委在2014年發(fā)布《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》中提出，對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對非保障性住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動等向業(yè)主收取的費(fèi)用”可以放開，即物業(yè)公司可以在合理范圍內(nèi)上調(diào)物業(yè)費(fèi)。
  2、前提：“接受業(yè)主的委托”
  物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)有一個重要前提，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)要上調(diào)物業(yè)費(fèi)前提是“接受業(yè)主的委托”。也就是說，物業(yè)費(fèi)無論是漲價要業(yè)主同意才行。按照規(guī)定，已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由雙方商定，如物業(yè)提出漲價的要求，必須經(jīng)過“占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過”。
  因此物業(yè)公司不得對物業(yè)費(fèi)單方面提價，一方如果擅自變更，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  來源：《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》
  

  查看全文↓ 2018-09-10 22:50:33
• 147****3905

  不能，要報物價局審批的，尤其是住宅，要召開業(yè)主大會通過才可以
  

  查看全文↓ 2018-09-10 22:50:25

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)費(fèi)如何制定，小區(qū)物業(yè)費(fèi)能隨便漲嗎？
  答

  前期物業(yè)（沒有成立業(yè)委會之前的俗稱）是物業(yè)企業(yè)根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主簽訂的物業(yè)協(xié)議內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如果當(dāng)?shù)匚飪r上升，物業(yè)公司會按照當(dāng)時的物業(yè)協(xié)議內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)去當(dāng)?shù)匚飪r局重新核準(zhǔn)價格。物價局根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及當(dāng)今的物價水平會按照政府指導(dǎo)價范圍重新調(diào)價。（另外就算物價局不核定標(biāo)準(zhǔn)，按照一般的政策而言，物業(yè)收費(fèi)都會在政府指導(dǎo)價上有個價格浮動范圍，一般不超過20%上下，你可以咨詢當(dāng)?shù)匚飪r局的政策）物業(yè)服務(wù)（成立業(yè)委會之后的俗稱）這時候開始實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，就不會再有價格范圍，但是必須要在物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會（接受業(yè)主大會的委托）的協(xié)商同意的基礎(chǔ)上才可以定價。雖說是市場調(diào)節(jié)價，但是也基本超不出政府指導(dǎo)價的范圍。

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• 問 小區(qū)物業(yè)費(fèi)可以隨便漲嗎?物業(yè)費(fèi)漲價是不是有哪些規(guī)定?
  答

  1、物業(yè)費(fèi)是否可以上調(diào)?物業(yè)費(fèi)作為一項(xiàng)收費(fèi)，肯定是可以彈性升降的，但是，上漲是由業(yè)主決定！在現(xiàn)實(shí)生活中，很多小區(qū)的物業(yè)都是直接張貼通知：從某年某月起物業(yè)費(fèi)上漲多少。而業(yè)主大多數(shù)根本就不知為何漲，只是被通知了，這是物業(yè)單位強(qiáng)行漲價的手段。其實(shí)，業(yè)主才是真正有權(quán)決定物業(yè)費(fèi)是否上調(diào)的人。根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有等級劃分的，包括門崗人數(shù)、巡邏人數(shù)、服裝、安全、清潔衛(wèi)生、綠化面積、甚至連每天垃圾清掃幾次都有嚴(yán)格要求，達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)才能進(jìn)行對應(yīng)層次的收費(fèi)。所以要想變更物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主以及占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”表決同意后才可以上漲。2、上調(diào)物業(yè)費(fèi)的合法流程根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是必須確保有雙過半以上的業(yè)主參與討論。由于物業(yè)費(fèi)上漲需經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意，所以一般可以由業(yè)委會牽頭，通過召開業(yè)主大會集體討論，共同表決。得到同意后方可上調(diào)收費(fèi)同時張貼告

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• 問 小區(qū)物業(yè)費(fèi)可以隨便漲嗎?物業(yè)費(fèi)漲價是不是有什么規(guī)定?
  答

  1、物業(yè)費(fèi)是否可以上調(diào)?物業(yè)費(fèi)作為一項(xiàng)收費(fèi)，肯定是可以彈性升降的，但是，上漲是由業(yè)主決定！在現(xiàn)實(shí)生活中，很多小區(qū)的物業(yè)都是直接張貼通知：從某年某月起物業(yè)費(fèi)上漲多少。而業(yè)主大多數(shù)根本就不知為何漲，只是被通知了，這是物業(yè)單位強(qiáng)行漲價的手段。其實(shí)，業(yè)主才是真正有權(quán)決定物業(yè)費(fèi)是否上調(diào)的人。根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有等級劃分的，包括門崗人數(shù)、巡邏人數(shù)、服裝、安全、清潔衛(wèi)生、綠化面積、甚至連每天垃圾清掃幾次都有嚴(yán)格要求，達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)才能進(jìn)行對應(yīng)層次的收費(fèi)。所以要想變更物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主以及占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”表決同意后才可以上漲。2、上調(diào)物業(yè)費(fèi)的合法流程根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是必須確保有雙過半以上的業(yè)主參與討論。由于物業(yè)費(fèi)上漲需經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意，所以一般可以由業(yè)委會牽頭，通過召開業(yè)主大會集體討論，共同表決。得到同意后方可上調(diào)收費(fèi)同時張貼告

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• 問 ??業(yè)主能不交物業(yè)費(fèi)嗎?業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦?
  答

  根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十四條的規(guī)定，當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。1、第一百二十一條，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決，即合同關(guān)系只能在特定的主體之間，只有合同當(dāng)事人一方才能夠向合同的另一方當(dāng)事人基于合同提出請求或者提起訴訟。因?yàn)楹贤哂邢鄬π?，合同是兩者之間的問題，不能涉及第三人。2、由于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同并沒有涉及后來的買房人，所以新業(yè)主沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)，因此房子的轉(zhuǎn)移并不意味著債務(wù)的轉(zhuǎn)移，新業(yè)主購房后與物業(yè)公司建立新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，只對入住后的物業(yè)費(fèi)承擔(dān)交納義務(wù)。3、因此物業(yè)公司應(yīng)該要求前業(yè)主結(jié)清原來欠下的物業(yè)費(fèi)，前業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)則物業(yè)公司有權(quán)依法上訴，人民法院應(yīng)予支持。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第六十四條當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 ??物業(yè)公司要物業(yè)費(fèi)嗎？物業(yè)公司能不能隨便漲物業(yè)費(fèi)？
  答

  不可以。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi)；另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。因此，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則：第一，不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。第二，與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場規(guī)則。第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高，對商業(yè)部門的收費(fèi)比對機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。第四，微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量越大，賠本就越多。

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