??一手寫字樓買賣需要注意哪些問題？

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• 149****0584

  　　1、交易前，一定要查詢該房子的使用期限
  　　商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40年~50年，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補足地價延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓時，**好去國土房產(chǎn)部門仔細(xì)了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。
  　　有些寫字樓看上去樓齡不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊的使用年限來決定的，并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓拿地較早，但是開發(fā)時間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了。據(jù)目前了解到的情況，囤地時間**久的寫字樓竟然能達到17年。
  　　2、交易前，要注意查看寫字樓的產(chǎn)權(quán)是否清晰
  　　產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患**大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更會不會影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在變更過程中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，要了解該業(yè)主名下是否有公司，如果其公司的性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)。所以，要查清該物業(yè)在法律意義上的所有人，以及其對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請教律師，在簽署買賣合同時，補充一些書面條款，預(yù)防一些未知風(fēng)險。
  　　3、如果該二手房確認(rèn)沒問題，應(yīng)盡快交易
  　　寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對于一個公司來說，經(jīng)營困難、資金無法回籠、債務(wù)糾紛等都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問題得以解決，就有可能收回不賣。反之，一旦問題進一步惡化擴大，公司無法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封。在寫字樓的交易過程中，這些情況都不罕見。
  　　如果交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時耗力。對于寫字樓來說，交易時間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險就越大。
  　　4、簽訂寫字樓買賣合同要注意什么問題?
  　　處理一般合同要注意的問題外，簽訂寫字樓買賣合同還要注意一下問題：
  　　(1)注意遺留歷史問題
  　　這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款。以何時點作為水、電、物業(yè)等各項費用的交接時間，時點的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，都應(yīng)在合同中明確寫明，方能避免暫時“雪藏”的欠費日后成為買方一筆額外的成本。
  　　(2)寫字樓交易需注意明確付款和過戶時間
  　　在交易流程中，買賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險意識，因此實際操作中買方會將房款分為**和尾款，這兩部分在不同時間段支付給房主。為保證房產(chǎn)交易的順利完成，一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間，并且將違約責(zé)任注明。
  　　(3)標(biāo)明違約責(zé)任
  　　合同中未明確買賣雙方違約責(zé)任。雖買賣雙方主觀上都希望能履行義務(wù)，順利完成交易。但因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時需要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。
  　　5、交易過程不要輕易墊資
  　　住宅交易的全過程雖然已建立了相對完善的資金監(jiān)管制度，但是寫字樓交易目前尚無系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大、交易時間更長，所以風(fēng)險也更大。因此，在交易過程中首先要確保自己的資金安全。

  查看全文↓ 2018-09-18 12:54:15
• 132****1142

  二手寫字樓購買需特別注意的幾個問題
  購買二手寫字樓相對比較“危險”，尤其是遇到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是歸公司所有的。通常公司又有多個股東和更加數(shù)不清的上下游客戶，寫字樓作為公司資產(chǎn)的一部分，在這些資金往來過程中，有時候更像一張大額貨幣，到底流通到哪個位置，說不定連其本來的業(yè)主都未必可知。
  相對來講，一手寫字樓交易比二手簡單得多。但有一個問題一定要注意，就是寫字樓的地塊用途及容積率，這兩個指標(biāo)不允許突破和修改。一些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤回報，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進行設(shè)計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有投資經(jīng)驗，又準(zhǔn)備長期進行寫字樓投資的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進入二手市場。
  一定要查詢使用期限
  商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40-50年之間，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補足地價延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓的時候**好去國土房產(chǎn)部門仔細(xì)了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，羅湖一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。
  有些寫字樓看上去樓齡不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊來決定的，并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓，拿地較早，但是開發(fā)時間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了，目前了解到的囤地時間**久的達到17年。
  產(chǎn)權(quán)不清晰的寫字樓慎買
  產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患**大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在其中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。
  如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)?？傊粋€目標(biāo)：查清該物業(yè)法律意義上的所有人，以及對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請教律師，在簽署買賣合同時，補充一些書面條款，抵抗一些未知的風(fēng)險。
  應(yīng)該盡快完成交易
  寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對于一個公司來說，經(jīng)營困難、資金無法回籠、債務(wù)糾紛等等，都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問題得以解決，就有可能收回不賣，反方向來看，一旦問題進一步惡化擴大，公司無法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封，在寫字樓的交易過程中，這些都并不罕見。
  如果交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時耗力。所以，如果一旦看準(zhǔn)了，查清了，就盡快交易吧，對于寫字樓來說，交易時間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險就越大。
  交易過程勿輕易墊資
  自從2007年出現(xiàn)中介攜款出逃的情況，住宅交易的整個環(huán)節(jié)，資金監(jiān)管已經(jīng)建立了相對完善的制度，但是寫字樓交易目前尚無系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大，交易時間更長，風(fēng)險也更大。
  所以在整個交易環(huán)節(jié)，確保自己的資金安全是首要的。

  查看全文↓ 2018-09-18 12:54:03
• 142****0030

  1、稅費問題
  購買寫字樓索要繳納的稅費跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時所需繳納的稅費更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費外，還要支付一定的交易手續(xù)費。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時間來決定。
  2、注意寫字樓的地塊用途和容積
  用于修建房屋的土地在審批的時候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進行設(shè)計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗，又準(zhǔn)備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進入二手市場。
  3、銀行貸款的差別
  購買寫字樓的時候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。
  如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)。

  查看全文↓ 2018-09-18 12:53:51
• 144****5603

  第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
  置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時注意事項。
  1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
  2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗寫字樓質(zhì)量。
  第三步，購買寫字樓簽訂認(rèn)購書時需要注意的問題有哪些？
  認(rèn)購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨立合同。一份合格的認(rèn)購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；
  2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價款的計算；
  4.簽署契約的時限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。
  不要將寫字樓款項直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗房要注意什么？
  1.檢查驗收該寫字樓建設(shè)項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；

  查看全文↓ 2018-09-18 12:53:40

相關(guān)問題

• 問 一手寫字樓買賣需要注意哪些問題？周邊有銀行嗎？
  答

  把握三原則 一是選擇區(qū)位要準(zhǔn)確。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的要素之一。但是該區(qū)域的政府規(guī)劃是否對“樓宇經(jīng)濟”利好、附近是否有提供客源的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，周圍是否具備企業(yè)辦公所需的商業(yè)配套，都需要加以提前考慮。 二是產(chǎn)品硬件配置。對于實際租住的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含很多方面內(nèi)容，如空調(diào)系統(tǒng)、電梯、停車場車位、建筑立面、大堂、層高、洗手間等都需逐一比較、現(xiàn)場觀察。寫字樓定位不同、硬件配置不同，能滿足的承租企業(yè)也不同。 三是物業(yè)服務(wù)要專業(yè)。物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素，首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，**好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實際管理經(jīng)驗的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 還需防范風(fēng)險 第一是市場風(fēng)險。因為寫字樓投資數(shù)額較大，因此投資時必須防范貶值風(fēng)險。如果所投資區(qū)域在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新的寫字樓，而企業(yè)的承租需求并未增加，造成供大于求，會影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹚健? 第二是政策風(fēng)險。如果同一城市的不同區(qū)域，政府規(guī)劃的商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)沒有差異化，那么寫字樓定位則可能雷同，會帶來同一類型物業(yè)供過于求?；蛘咭恍┏雠_的市政利好、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)劃未得到落實，也會減少區(qū)域內(nèi)寫字樓的需求量。 第三是經(jīng)營風(fēng)險。寫字樓與住宅都具有投資功能，但寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”，當(dāng)它租不出去時，只能閑置在那里，而不能像住宅那樣自住。因此必須選擇有成功經(jīng)驗的開發(fā)商，并且由專業(yè)物管公司管理的寫字樓項目，有助于減少“空置”現(xiàn)象，確保有較高支付能力的企業(yè)入住

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• 問 ??一手寫字樓出售買賣雙方都需要哪些證件？
  答

  已公司的名義是可以購買寫字樓的，需要的材料有： 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書；批準(zhǔn)該法人或其他組織成立的文件；法定代表人或負(fù)責(zé)人的合法身份證件；地稅稅務(wù)登記證副本或金融許可證；中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證副本；法人授權(quán)委托書；代理人的合法身份證明； 國資委批復(fù)函（國有產(chǎn)權(quán)）、集體表決書（集體產(chǎn)權(quán)）、股東決議書（股份制企業(yè)）；測繪表；公章。通過正規(guī)途徑購房一般是沒有風(fēng)險的。

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• 問 ??一手寫字樓出售需要注意哪些問題？買房雙方的稅率是怎么算的?
  答

  你好，一般情況二手房交易需要繳納的費用如下：一、 買房人應(yīng)繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，即俗稱的豪宅稅）2、 土地出讓金：按成本價的1.5%×建筑面積，住房面積是140以上需要3%（公房才需要，即沒有土地證）3、 印花稅：房款的0.05% 4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定 5、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。6、 營業(yè)稅：成交價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 7、 中介費：房款的1%二、 賣房人應(yīng)繳納稅費： 1、 印花稅：房款的0.05% 2、 交易費：6元/平方米3、 中介費：房款的2%4、 個人所得稅:(成交價-當(dāng)年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20%（滿五唯一住房可以免除）望采納，謝謝。

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• 問 ??請問寫字樓買賣需要注意哪些問題？
  答

  1、稅費問題購買寫字樓索要繳納的稅費跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時所需繳納的稅費更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費外，還要支付一定的交易手續(xù)費。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時間來決定。2、注意寫字樓的地塊用途和容積用于修建房屋的土地在審批的時候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進行設(shè)計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗，又準(zhǔn)備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進入二手市場。3、銀行貸款的差別購買寫字樓的時候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)。

  全部3個回答>
• 問 ??準(zhǔn)備買個二手寫字樓，請問二手寫字樓買賣需要哪些證件？
  答

  一：如果是個人買，需要你的身份證及復(fù)印件。二：如果是以公司的名義買，需要你們公司的營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件，法人的身份證及復(fù)印件。

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