個(gè)人住房抵押貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)

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• 151****6694

  一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
  1、內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。
  一是信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠強(qiáng)，總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫?huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險(xiǎn)”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時(shí)，銀行可以通過對(duì)抵押物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于抵押貸款的這種特點(diǎn)，易造成信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，不能正確認(rèn)識(shí)到抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會(huì)影響其法律效力和實(shí)現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評(píng)價(jià)、未正確評(píng)估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場(chǎng)價(jià)格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn)，貸后管理失效。
  2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
  一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購(gòu)置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，政府會(huì)無(wú)償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  3、無(wú)效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。
  一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無(wú)效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無(wú)效，且存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，若貸款人沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，將會(huì)使貸款人行使抵押權(quán)利無(wú)效。
  4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。
  一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價(jià)值就可能會(huì)大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時(shí)將會(huì)受到較大損失。二是中介評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價(jià)過程中也存在一定的人為風(fēng)險(xiǎn)，在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請(qǐng)貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評(píng)估值高于實(shí)際價(jià)值，在處置抵押物還貸時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。
  5、抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。
  一是銀行未及時(shí)辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無(wú)效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無(wú)效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時(shí)，銀行權(quán)利無(wú)法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無(wú)法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無(wú)法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
  6、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。
  一是由于我國(guó)法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時(shí)難于實(shí)現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時(shí)，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時(shí)抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無(wú)法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時(shí)又費(fèi)財(cái)力，常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會(huì)出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價(jià)無(wú)人競(jìng)買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時(shí)與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補(bǔ)充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時(shí)，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格。
  7、抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)。
  若貸款人未按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價(jià)值滅失，導(dǎo)致貸款人對(duì)抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-09-26 21:56:21
• 158****2608

  按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。租金收入也可能難以獲得。其次，如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。
  
  抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)：
  
  “一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第2款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
  
  土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。
  
  登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
  
  土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)：
  
  出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。
  
  根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。
  
  借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂核心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
  
  在大力建設(shè)新農(nóng)村的背景下，縣域金融有著很好的發(fā)展前景。但是，由于農(nóng)村用地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務(wù)時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

  查看全文↓ 2018-09-26 21:56:13
• 137****6739

  個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：
  1.信用風(fēng)險(xiǎn)
  信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中**基本**直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下幾種形式：
  (1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無(wú)法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。
  (2)理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時(shí),放棄原來的抵押物購(gòu)買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。
  (3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種類型。
  (4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購(gòu)房人，借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。
  2.抵押風(fēng)險(xiǎn)
  (1)抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。
  (2)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。
  個(gè)人住房抵押貸款，是個(gè)人購(gòu)房者支付一定比例的首期付款，再用所購(gòu)買的住房作為抵押，向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動(dòng)。當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規(guī)定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押物后的價(jià)款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償，其價(jià)款超過應(yīng)償還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人。

  查看全文↓ 2018-09-26 21:56:06

相關(guān)問題

• 問 ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國(guó)目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙保”制度，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無(wú)力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購(gòu)并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長(zhǎng)期貸款，利率變化是難免的（我國(guó)這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國(guó)目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營(yíng)成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營(yíng)狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購(gòu)房人可能有承受不了的問題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購(gòu)房的**根本的因素是房?jī)r(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房?jī)r(jià)構(gòu)成極不合理，如果房?jī)r(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避來自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購(gòu)買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避借款人一旦到期無(wú)力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長(zhǎng)，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無(wú)法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營(yíng)根本無(wú)法保障。更何況，世界上沒有任何一個(gè)國(guó)家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問 ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  答

  個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有：(一)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險(xiǎn)，主要有職員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)和貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)。1、職員道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個(gè)人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個(gè)別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)貸款審查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，警惕性不高，對(duì)借款人的真實(shí)身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對(duì)有瑕疵的材料沒有認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。有的銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，采取競(jìng)相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡(jiǎn)化手續(xù)，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。3、貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)大部分貿(mào)易銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對(duì)每筆貸款定期檢查、報(bào)告。而個(gè)人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點(diǎn)。隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和飛速發(fā)展，一個(gè)基層行往往有成百上千個(gè)客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無(wú)法及時(shí)了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行就不能及時(shí)采取防范措施避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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• 問 個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  提前還貸時(shí)間長(zhǎng)加大客戶風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)主結(jié)尾款的時(shí)候，還涉及一個(gè)提前還款的時(shí)間問題。目前多數(shù)銀行對(duì)于提前還貸都有提前預(yù)約的規(guī)定，一般需要10-15個(gè)工作日。提前還款辦理的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)辦理轉(zhuǎn)按揭客戶存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因?yàn)檫@期間存在著很多可變因素，將無(wú)法保障借款人用**款支付尾款的資金安全性。

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• 問 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些
  答

  1、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定**款與貸款比例。銀行審批的貸款額度一般來講是小于或等于申請(qǐng)的貸款額度，避免貸款額度不足而造成房屋買賣合同違約。2、對(duì)家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。謹(jǐn)慎的制定貸款及還款計(jì)劃，如果你的預(yù)期收入有風(fēng)險(xiǎn)以及有較大的預(yù)期支出，將會(huì)削弱你的還款能力，從而影響你的還款資信。3、預(yù)算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計(jì)算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計(jì)算時(shí)要考慮收入和支出的可能變化。4、預(yù)算**高可承受的貸款額度。月還款能力與月還款額相等的貸款額度為其**高可承受的貸款額度。5、**款的寬松原則。首期付款不要把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)留有資金用于裝修、配置、還款、投資、創(chuàng)業(yè)的費(fèi)用。6、評(píng)估所買房屋的貸款資格。若是房齡太久，貸款成數(shù)有可能達(dá)不到你的要求，還有一些房屋銀行是不貸款的，比如拍賣的房屋。以免因不能貸款或貸款額度不足而影響你的購(gòu)房計(jì)劃，甚至因貸款原因不能支付賣方房款而造成違約。

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• 問 個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)條件有哪些？ ??
  答

  　　個(gè)人住房抵押貸款辦理需要條件如下：　　1、貸款對(duì)象：申請(qǐng)人為具有完全民事行為能力，擁有居民身份證或有效居留證件的自然人?！　?、貸款額度：以個(gè)人住房抵押貸款額度一般不超過評(píng)估凈值的70%;以個(gè)人商用房抵押貸款額度一般不超過房產(chǎn)評(píng)估凈值的60%;　　3、貸款期限：根據(jù)具體貸款用途和抵押期限確定?！　?、貸款利率：根據(jù)具體貸款用途確定?！　?、還款方式：1年期以下的貸款，可按月付息，到期一次還本。1年期以上的貸款，可選擇等額或遞減還款方式?！　?、貸款申請(qǐng)人需提交資料：《房地產(chǎn)證》、身份證明、婚姻證明、收入證明、評(píng)估報(bào)告、貸款用途證明（如購(gòu)買商品房合同、購(gòu)車合同、裝修合同等）、銀行要求的其它資料。

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