交土地增值稅要怎么計算？

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• 142****0372

  計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
  納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
  計算增值額的扣除項目：
  （1）取得土地使用權所支付的金額；
  （2）開發(fā)土地的成本、費用；
  （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
  （4）與轉讓房地產有關的稅金；
  （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
  2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
  增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
  增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
  納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
  計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
  （一）增值額未超過扣除項目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
  （三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
  （四）增值額超過扣除項目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
  公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

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• 152****6354

  一、收入的確認。
  房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產收入，應由專門評估機構確認成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，只要將轉讓房地產取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現金形式的收入即可。
  二、扣除項目金額的確定。
  土地增值稅扣除項目金額的確定要區(qū)別新建房地產和舊房及建筑物兩種情況進行。
  (一)新建房地產扣除項目的確定。共有五項內容：
  1.取得土地使用權所支付的金額。包兩部分：
  (1)為取得土地使用權支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金;對以轉讓方式取得的土地為向原土地使用權人實際支付的地價款。
  (2)在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等。
  2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發(fā)成本)。也就是開發(fā)房地產項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：
  ⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。
  ⑵前期工程費。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、"三通一平"等支出。
  ⑶建筑安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費;以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。
  ⑷基礎設施費。包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  ⑸公共配套設施費。指不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
  ⑹開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。相當于工業(yè)生產企業(yè)的制造費用。
  3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發(fā)費用)。指與房地產開發(fā)有關的銷售費用、管理費用、財務費用。相當于一般企業(yè)的期間費用或者營業(yè)費用。
  對開發(fā)費用的扣除，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。分兩種情況：
  (1)對能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的?？鄢痤~為利息支出加上按上述取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和不超過5%的比例(具體由當地政府確定)計算扣除。
  (2)對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用按地價款和房地產開發(fā)成本金額之和不超過的10%(具體由當地政府確定)計算扣除。
  不過，在具體確定時還應注意五點：
  一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
  二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
  三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述(2)的方法計算扣除。
  四是房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。
  五是土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
  4.與轉讓房地產有關的稅金。包括在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，即"三稅一費".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：
  對房地產開發(fā)企業(yè)在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，即扣除"兩稅一費".
  對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費"，印花稅的稅率為產權轉移書據所載金額的0.5‰。
  5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。
  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕第6號)的規(guī)定，專門從事房地產開發(fā)的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權支付的金額加房地產開發(fā)成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用于專門從事房地產開發(fā)、并已進行實質性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產開發(fā)但未進行實質性開發(fā)(未進行開發(fā)即轉讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金;對非專門從事房地產開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。
  同時，轉讓新建房地產的納稅人在計算應繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項費用還要區(qū)別不同情況進行調整：
  (1)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
  (2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。
  此外，按我國土地增值稅管理的相關規(guī)定，在計算土地增值稅時具有下列情況之一的，需要對扣除成本進行評估：
  ⑴出售舊房及建筑物的;
  ⑵隱瞞、虛報房地產成交價格的;
  ⑶提供扣除項目金額不實的;
  ⑷轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。其計算公式為：
  扣除成本=重置成本價×成新度折扣率。
  重置成本價=交易實例房地產價格×實物狀況因素修正×權益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。
  也就是說，轉讓新建房地產的納稅人如果存在上述⑵、⑶、⑷三種情況之一的，需要對成本項目金額進行評估扣除。
  (二)舊房和建筑物的扣除項目的確定。共有三項內容：
  1.舊房或建筑物成本。
  納稅人轉讓舊房及建筑物，扣除成本一般按舊房及建筑物的評估價格扣除，其"評估價格"是指在轉讓已用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格(評估價格須經當地主管稅務機關確認)?？蓞^(qū)分兩種情況進行扣除：
  不能取得評估價格，但能夠提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，可按發(fā)票所載金額與從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的費用扣除，其中"每年"是指購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月為一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為"與轉讓房地產有關的稅金"予以扣除，但不作為加計5%的基數。
  2.取得土地使用權所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用(評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣除)。
  3.轉讓環(huán)節(jié)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。
  對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不再作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
  三、應納稅額的計算。
  通過以上對房地產轉讓收入及扣除項目金額的確定后，按照土地增值稅的計算步驟，可以計算增值額了，土地增值稅的增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額。計算出增值額，確定出增值額占扣除項目金額的比例(增值額÷扣除項目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計算應繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
  例如：某房地產開發(fā)公司將一棟新建的獨立寫字樓整體出售，收入總額為20000萬元。開發(fā)該棟寫字樓的相關支出為：支付地價款及各種費用2800萬元;房地產開發(fā)成本5000萬元;財務費用中的利息支出為1500萬元(已正確按轉讓項目計算分攤并已提供金融機構證明)，轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為1121萬元;當地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%.應繳納土地增值稅的計算方法如下：
  (1)取得土地使用權支付的地價及相關費用為2800萬元。
  (2)房地產開發(fā)成本為5000萬元。
  (3)房地產開發(fā)費用=1500+(2800+5000)×5%=1890萬元。
  (4)允許扣除的稅費為1121萬元。
  (5)加計扣除額=(2800+5000)×20%=1560萬元。
  (6)允許扣除的項目金額合計=2800+5000+1890+1121+1560=12371萬元。
  (7)增值額=20000-12371=7629萬元。
  (8)增值率=7629÷12371×100%=61.67% 。
  (9)應納稅額=7629×40%-12371×5%=2433.05萬元。
  需要注意的是，土地增值稅是以納稅人房地產成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算的。成片受讓土地使用權分期分批開發(fā)、轉讓的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以準確計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。即：扣除項目金額=扣除項目總金額×(轉讓土地使用權的總面積或建筑面積/受讓土地使用權的總面積)。
  總之，土地增值稅如果能夠從以上幾個方面做到準確確認和計算，其應納稅款的計算結果也就準確無誤了。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:54:02
• 144****6963

  房地產企業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的，一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的。先計算可以扣除項目金額，計算收入。收入－扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率。
  
  財政部規(guī)定的其他扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。
  
  由于房地產開發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設中企業(yè)先取得對客戶的預售收入，待建筑物竣工驗收合格后再結算收入。稅法中規(guī)定，對于預售收入按照一定的比例預征土地增值稅，待項目清算完畢后再多退少補土地增值稅款。
  
  增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%。如果增值額超過扣除項目金額100%，但是卻沒有超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:53:52

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• 問 交土地增值稅要怎么計算？
  答

  應納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

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• 問 土地增值稅怎么計算
  答

  土地增值稅一般是在轉讓土地使用權、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應納稅額＝增值額×應稅稅率。土地增值稅的特點有：1、按次征收一般在房產轉讓時會征收土地增值稅，每發(fā)生一次轉讓行為，就會征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據轉讓房產獲得收入金額作為計稅依據的。2、計稅依據土地增值稅是以轉讓房產的增值額作為計稅依據的，以銷售對象的收入扣除掉法定的扣除項目后的余額來計算，和普通增值稅的增值額是不同的。3、稅率土地增值稅實行的是超率累進稅率，是按照分級累進的原則計稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。4、征稅面廣只要是在我國轉讓房產取得收入，無論是單位還是個人，都有義務繳納土地增值稅。

• 問 土地增值稅怎么計算
  答

  土地增值稅的計算是有公式的，應繳納土地增值稅＝增值額×應納稅率－扣除金額×速算扣除數，一般在銷售房產和轉讓在建工程時需要繳納土地增值稅。土地增值稅的征收方式分為以下兩種：1、核定征收在二手房交易時，按照轉讓的房屋價格全額征收增值稅，稅率按1%征收，計稅依據是房屋的轉讓價值。2、減除法定額后征收在減除掉法定扣除金額之后，按照四級超率累進稅率征收，分為能提供票據和不能提供票據兩種情況。第一種：對于能提供買房發(fā)票的，可以減除買房時票據上所記載的可扣除金額，從購買年到轉讓年，每年加計5%，繳納的契稅和相關稅費也可以扣除。第二種：沒有發(fā)票，但能提供房屋評估報告的，按照取得土地使用全時支付的金額，以及國家統(tǒng)一規(guī)定的繳納稅費金額等扣除。

• 問 怎么計算土地增值稅稅率？
  答

  土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。 (1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%; (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%; (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%; (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

• 問 什么叫土地增值稅，要交多少，怎么交？
  答

  土地增值稅是土地出讓方繳納的，比如，土地儲備中心將一塊地買給了開發(fā)商，開發(fā)商交的錢中是含土地增值稅錢的。開發(fā)商開發(fā)房子，然后將房子賣出去，這時開發(fā)商需要交土地增值稅，因為開發(fā)商賣房子時，土地增值了，必須繳稅

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