什么叫土地增值稅，要交多少，怎么交？

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• 156****2134

  土地增值稅是土地出讓方繳納的，比如，土地儲備中心將一塊地買給了開發(fā)商，開發(fā)商交的錢中是含土地增值稅錢的。
  開發(fā)商開發(fā)房子，然后將房子賣出去，這時開發(fā)商需要交土地增值稅，因為開發(fā)商賣房子時，土地增值了，必須繳稅

  查看全文↓ 2018-12-14 03:34:40
• 148****4922

  一、收入的確認(rèn)。
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及其有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應(yīng)按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產(chǎn)收入，應(yīng)由專門評估機構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，只要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入即可。
  二、扣除項目金額的確定。
  土地增值稅扣除項目金額的確定要區(qū)別新建房地產(chǎn)和舊房及建筑物兩種情況進行。
  (一)新建房地產(chǎn)扣除項目的確定。共有五項內(nèi)容：
  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：
  (1)為取得土地使用權(quán)支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金;對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
  (2)在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等。
  2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：
  ⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。
  ⑵前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、"三通一平"等支出。
  ⑶建筑安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費;以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。
  ⑷基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  ⑸公共配套設(shè)施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
  ⑹開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費用。
  3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費用或者營業(yè)費用。
  對開發(fā)費用的扣除，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。分兩種情況：
  (1)對能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計算扣除。
  (2)對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計算扣除。
  不過，在具體確定時還應(yīng)注意五點：
  一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
  二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
  三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述(2)的方法計算扣除。
  四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。
  五是土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加，即"三稅一費".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：
  對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，即扣除"兩稅一費".
  對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費"，印花稅的稅率為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰。
  5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。
  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕第6號)的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進行實質(zhì)性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進行實質(zhì)性開發(fā)(未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金;對非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。
  同時，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人在計算應(yīng)繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項費用還要區(qū)別不同情況進行調(diào)整：
  (1)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
  (2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。
  此外，按我國土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，在計算土地增值稅時具有下列情況之一的，需要對扣除成本進行評估：
  ⑴出售舊房及建筑物的;
  ⑵隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
  ⑶提供扣除項目金額不實的;
  ⑷轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。其計算公式為：
  扣除成本=重置成本價×成新度折扣率。
  重置成本價=交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。
  也就是說，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人如果存在上述⑵、⑶、⑷三種情況之一的，需要對成本項目金額進行評估扣除。
  (二)舊房和建筑物的扣除項目的確定。共有三項內(nèi)容：
  1.舊房或建筑物成本。
  納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，扣除成本一般按舊房及建筑物的評估價格扣除，其"評估價格"是指在轉(zhuǎn)讓已用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格(評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確認(rèn))?？蓞^(qū)分兩種情況進行扣除：
  不能取得評估價格，但能夠提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額與從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的費用扣除，其中"每年"是指購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月為一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
  2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用(評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣除)。
  3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。
  對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不再作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
  三、應(yīng)納稅額的計算。
  通過以上對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項目金額的確定后，按照土地增值稅的計算步驟，可以計算增值額了，土地增值稅的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額。計算出增值額，確定出增值額占扣除項目金額的比例(增值額÷扣除項目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
  例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一棟新建的獨立寫字樓整體出售，收入總額為20000萬元。開發(fā)該棟寫字樓的相關(guān)支出為：支付地價款及各種費用2800萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為1500萬元(已正確按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為1121萬元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%.應(yīng)繳納土地增值稅的計算方法如下：
  (1)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用為2800萬元。
  (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元。
  (3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=1500+(2800+5000)×5%=1890萬元。
  (4)允許扣除的稅費為1121萬元。
  (5)加計扣除額=(2800+5000)×20%=1560萬元。
  (6)允許扣除的項目金額合計=2800+5000+1890+1121+1560=12371萬元。
  (7)增值額=20000-12371=7629萬元。
  (8)增值率=7629÷12371×100%=61.67% 。
  (9)應(yīng)納稅額=7629×40%-12371×5%=2433.05萬元。
  需要注意的是，土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?。若按此辦法難以準(zhǔn)確計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。即：扣除項目金額=扣除項目總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積)。
  總之，土地增值稅如果能夠從以上幾個方面做到準(zhǔn)確確認(rèn)和計算，其應(yīng)納稅款的計算結(jié)果也就準(zhǔn)確無誤了。

  查看全文↓ 2018-12-14 03:34:31
• 158****6357

  非房地產(chǎn)開發(fā)項目情況下，轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。
  轉(zhuǎn)讓收入方面，沒有什么花樣，如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)是會參考市場價格進行調(diào)整的。
  怎樣劃算，要看你實際情況，以及根據(jù)以下規(guī)定進行測算的結(jié)果。
  扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：
  第一，選擇對廠房進行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項目。
  扣除項目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
  第二，如果你的廠房是購買的，提供購房的，以金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)金額為基礎(chǔ)，按開具到轉(zhuǎn)讓的時間，金額每年計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因為房屋金額默認(rèn)含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。
  扣除項目 = 金額 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
  如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進行了開發(fā)建設(shè)的情況下：
  扣除項目=取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用 + 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 + 開發(fā)土地所需成本 ×（1+20%）

  查看全文↓ 2018-12-14 03:34:20

相關(guān)問題

• 問 交土地增值稅要怎么計算？
  答

  應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

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• 問 交土地增值稅要怎么計算？
  答

  計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

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• 問 應(yīng)納土地增值稅是什么意思，要交多少？
  答

  非房地產(chǎn)開發(fā)項目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。轉(zhuǎn)讓收入方面，沒有什么花樣，如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)是會參考市場價格進行調(diào)整的。怎樣劃算，要看你實際情況，以及根據(jù)以下規(guī)定進行測算的結(jié)果?？鄢椖糠矫?，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：第一，選擇對廠房進行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項目?？鄢椖?房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第二，如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間，發(fā)票金額每年可以加計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發(fā)票金額默認(rèn)含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目?？鄢椖?= 發(fā)票金額 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進行了開發(fā)建設(shè)的情況下：扣除項目=取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用 + 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 + 開發(fā)土地所需成本 ×（1+20%）

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• 問 住房土地增值稅是什么意思，要怎么交
  答

  土地增值稅肯定要交,但不是銷售房屋時.土地增值稅的交納,是在你單位取的土地證至你單位房屋開發(fā)完成銷售分戶到具體的業(yè)主的這段時間內(nèi),才會交納土地增值稅.是按上一年所在地政府公告的土地價格減本年所在地政府公告的土地價格的增值部分的2%交納.

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• 問 土地增值稅清算收費貴嗎，要交多少
  答

  一般按照項目規(guī)模，大的事務(wù)所會比較貴。我以前的所一般一個大項目近百萬的清算報告費用很正常。

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