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應(yīng)納土地增值稅是什么意思，要交多少？

137****9727 | 2018-12-13 18:29:32

已有3個回答

  • 135****3470

    非房地產(chǎn)開發(fā)項目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。
    轉(zhuǎn)讓收入方面，沒有什么花樣，如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)是會參考市場價格進行調(diào)整的。
    怎樣劃算，要看你實際情況，以及根據(jù)以下規(guī)定進行測算的結(jié)果。
    扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：
    第一，選擇對廠房進行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項目。
    扣除項目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
    第二，如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間，發(fā)票金額每年可以加計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發(fā)票金額默認(rèn)含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。
    扣除項目 = 發(fā)票金額 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
    如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進行了開發(fā)建設(shè)的情況下：
    扣除項目=取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用 + 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 + 開發(fā)土地所需成本 ×（1+20%）

    查看全文↓ 2018-12-13 18:30:20
  • 146****4679

    一、土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

    二、納稅規(guī)定

    一般規(guī)定：

    （1）土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

    （2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

    （3）土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

    ①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。

    ②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。

    查看全文↓ 2018-12-13 18:30:15
  • 151****3737

    一、收入的確認(rèn)。
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及其有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應(yīng)按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產(chǎn)收入，應(yīng)由專門評估機構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，只要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入即可。
    二、扣除項目金額的確定。
    土地增值稅扣除項目金額的確定要區(qū)別新建房地產(chǎn)和舊房及建筑物兩種情況進行。
    (一)新建房地產(chǎn)扣除項目的確定。共有五項內(nèi)容：
    1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：
    (1)為取得土地使用權(quán)支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金;對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
    (2)在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等。
    2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：
    ⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。
    ⑵前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、"三通一平"等支出。
    ⑶建筑安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費;以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。
    ⑷基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
    ⑸公共配套設(shè)施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
    ⑹開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費用。
    3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費用或者營業(yè)費用。
    對開發(fā)費用的扣除，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。分兩種情況：
    (1)對能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計算扣除。
    (2)對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計算扣除。

    查看全文↓ 2018-12-13 18:30:06

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