土地增值稅清算收費(fèi)貴嗎，要交多少

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• 157****1472

  一般按照項(xiàng)目規(guī)模，大的事務(wù)所會(huì)比較貴。我以前的所一般一個(gè)大項(xiàng)目近百萬(wàn)的清算報(bào)告費(fèi)用很正常。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:29:06
• 141****7010

  土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。而土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。故作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除。 　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條規(guī)定，
  （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但**高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
  （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?？梢姡谕恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目中，正確歸集利息支出是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的重要一環(huán)。筆者提醒納稅人注意的是，利息扣除時(shí)不能忽視以下幾個(gè)問題。 　　資本化利息應(yīng)并入財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除 　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十七條規(guī)定，審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
  （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。
  （二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?br/>（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條
  （四）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。而按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)借款費(fèi)用》規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。納稅人在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發(fā)成本扣除，而是調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。同時(shí)，還應(yīng)注意利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。 　　違反常規(guī)的利息支出不允許扣除 　　土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條
  （三）第二款規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但**高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第八條規(guī)定，
  （一）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；
  （二）對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對(duì)上述規(guī)定，納稅人應(yīng)特別注意財(cái)務(wù)費(fèi)用中只有提供了金融機(jī)構(gòu)證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛匆?guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，也不能在土地增值稅前扣除。 　　未實(shí)際支付的利息支出不允許扣除 　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條規(guī)定，
  （一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
  （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
  （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
  （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?br/>（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
  （六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。稅收征管法第十九條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的法規(guī)設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進(jìn)行核算?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕80號(hào)）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。依據(jù)上述規(guī)定，納稅人已實(shí)際支付的利息且能夠提供真實(shí)、合法、有效的支付憑據(jù)，才可按照規(guī)定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實(shí)際支付的或沒有合法憑據(jù)的利息支出，都不允許扣除。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:29:01
• 134****5903

  土地增值稅及其清算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
  土地增值稅:以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。 土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅。 其計(jì)算公式為: 應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

  查看全文↓ 2018-12-13 16:28:53

相關(guān)問題

• 問 ??哪位知道土地增值稅清算收費(fèi)是多少？
  答

  一、土地增值稅清算鑒證收費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)： 1、銷售商品房（含轉(zhuǎn)讓未竣工開發(fā)項(xiàng)目）項(xiàng)目：企業(yè) 申報(bào)的扣除項(xiàng)目金額＊1‰為政府指導(dǎo)價(jià)。 2、銷售經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目：企業(yè)申報(bào)的扣除項(xiàng)目金額＊0.5‰為政府指導(dǎo)價(jià)。 二、土地增值稅清算鑒證收費(fèi)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：扣除項(xiàng)目金額收費(fèi)比例折扣率收費(fèi)金額3千萬(wàn)元以下1‰-**低3萬(wàn)元3千萬(wàn)至1億元1‰-3萬(wàn)至10萬(wàn)元1億元至2億元1‰90％**低10萬(wàn)元2億元至5億元1‰70％**低18萬(wàn)元5億元以上1‰面議**低35萬(wàn)元

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• 問 什么是土地增值稅清算？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 什么是土地增值稅清算
  答

  土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 土地增值稅清算管理規(guī)程是什么？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

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• 問 ??誰(shuí)知道怎樣清算土地增值稅？
  答

  土地增值稅清算條件有什么規(guī)定一、什么狀況下需求進(jìn)行“土地增值稅清算”?契合下列景象之一的，交稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有竣工、完結(jié)出售的;2、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)意圖;3、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的。二、契合下列景象之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求交稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工檢驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)修建面積占整個(gè)項(xiàng)目可售修建面積的份額在85%以上，或該份額雖未達(dá)到85%，但剩下的可售修建面積現(xiàn)已租借或自用的;2、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的;3、交稅人請(qǐng)求刊出稅務(wù)注冊(cè)但未處理土地增值稅清算手續(xù)的;4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)則的其他狀況。土地增值稅清算條件是怎樣的一、地增值稅清算后再出售房子怎樣交納土地增值稅?在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進(jìn)行土地增值稅的交稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位修建面積資金費(fèi)用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額除清算的總修建面積二、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的，怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?關(guān)于斷定需求進(jìn)行清算的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以國(guó)家有關(guān)部分批閱、存案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;關(guān)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;對(duì)不同類型房地產(chǎn)分開核算增值額、增值率，交納土地增值稅。在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進(jìn)行土地增值稅的交稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位修建面積資金費(fèi)用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額除清算的總修建面積三、未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，怎樣進(jìn)行清算?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于租借等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未出現(xiàn)變更，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的資金和費(fèi)用。四、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán),怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?對(duì)獲得土地運(yùn)用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核算其增值額時(shí)，只應(yīng)允扣除獲得土地運(yùn)用權(quán)時(shí)付出的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。以轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)獲得的所有收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)獲得土地運(yùn)用權(quán)所付出的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)相關(guān)的稅金。五、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?對(duì)獲得土地運(yùn)用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建成的，在核算其增值額時(shí)，應(yīng)允扣除獲得土地運(yùn)用權(quán)時(shí)付出的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的資金和規(guī)則的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并應(yīng)允加計(jì)20%的扣除。

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