土地增值稅清算收費(fèi)貴嗎，要交多少

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• 157****1472

  一般按照項目規(guī)模，大的事務(wù)所會比較貴。我以前的所一般一個大項目近百萬的清算報告費(fèi)用很正常。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:29:06
• 141****7010

  土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象進(jìn)行分?jǐn)偂６恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除。 　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，
  （一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
  （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?？梢?，在土地增值稅扣除項目中，正確歸集利息支出是計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的重要一環(huán)。筆者提醒納稅人注意的是，利息扣除時不能忽視以下幾個問題。 　　資本化利息應(yīng)并入財務(wù)費(fèi)用中扣除 　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條規(guī)定，審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
  （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。
  （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?br/>（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條
  （四）規(guī)定，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。而按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號借款費(fèi)用》規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費(fèi)用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發(fā)成本扣除，而是調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。同時，還應(yīng)注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。 　　違反常規(guī)的利息支出不允許扣除 　　土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條
  （三）第二款規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規(guī)定，
  （一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
  （二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規(guī)定，納稅人應(yīng)特別注意財務(wù)費(fèi)用中只有提供了金融機(jī)構(gòu)證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛匆?guī)定計入財務(wù)費(fèi)用，也不能在土地增值稅前扣除。 　　未實際支付的利息支出不允許扣除 　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定，
  （一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
  （二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實際發(fā)生的。
  （三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
  （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?br/>（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
  （六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。稅收征管法第十九條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的法規(guī)設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進(jìn)行核算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2008〕80號）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務(wù)報銷。依據(jù)上述規(guī)定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據(jù)，才可按照規(guī)定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據(jù)的利息支出，都不允許扣除。

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• 134****5903

  土地增值稅及其清算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
  土地增值稅:以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。 土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。 其計算公式為: 應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

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相關(guān)問題

• 問 ??哪位知道土地增值稅清算收費(fèi)是多少？
  答

  一、土地增值稅清算鑒證收費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)： 1、銷售商品房（含轉(zhuǎn)讓未竣工開發(fā)項目）項目：企業(yè) 申報的扣除項目金額＊1‰為政府指導(dǎo)價。 2、銷售經(jīng)濟(jì)適用房項目：企業(yè)申報的扣除項目金額＊0.5‰為政府指導(dǎo)價。 二、土地增值稅清算鑒證收費(fèi)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：扣除項目金額收費(fèi)比例折扣率收費(fèi)金額3千萬元以下1‰-**低3萬元3千萬至1億元1‰-3萬至10萬元1億元至2億元1‰90％**低10萬元2億元至5億元1‰70％**低18萬元5億元以上1‰面議**低35萬元

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• 問 什么是土地增值稅清算？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 什么是土地增值稅清算
  答

  土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 土地增值稅清算管理規(guī)程是什么？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

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• 問 ??誰知道怎樣清算土地增值稅？
  答

  土地增值稅清算條件有什么規(guī)定一、什么狀況下需求進(jìn)行“土地增值稅清算”?契合下列景象之一的，交稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目所有竣工、完結(jié)出售的;2、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項意圖;3、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的。二、契合下列景象之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求交稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工檢驗的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)修建面積占整個項目可售修建面積的份額在85%以上，或該份額雖未達(dá)到85%，但剩下的可售修建面積現(xiàn)已租借或自用的;2、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的;3、交稅人請求刊出稅務(wù)注冊但未處理土地增值稅清算手續(xù)的;4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)則的其他狀況。土地增值稅清算條件是怎樣的一、地增值稅清算后再出售房子怎樣交納土地增值稅?在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進(jìn)行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費(fèi)用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積二、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的，怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?關(guān)于斷定需求進(jìn)行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關(guān)部分批閱、存案的項目為單位進(jìn)行清算;關(guān)于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分開核算增值額、增值率，交納土地增值稅。在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進(jìn)行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費(fèi)用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積三、未出售的房地產(chǎn)項目，在進(jìn)行土地增值稅清算時，怎樣進(jìn)行清算?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于租借等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未出現(xiàn)變更，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的資金和費(fèi)用。四、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán),怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?對獲得土地運(yùn)用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核算其增值額時，只應(yīng)允扣除獲得土地運(yùn)用權(quán)時付出的地價款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。以轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)獲得的所有收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)獲得土地運(yùn)用權(quán)所付出的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)相關(guān)的稅金。五、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?對獲得土地運(yùn)用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建成的，在核算其增值額時，應(yīng)允扣除獲得土地運(yùn)用權(quán)時付出的地價款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的資金和規(guī)則的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并應(yīng)允加計20%的扣除。

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