??誰(shuí)知道，購(gòu)買回遷房協(xié)議是什么？

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• 147****0023

  只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的回遷房買賣合同，系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或社會(huì)公共利益，該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。 依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 綜上所述，因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》只是說(shuō)明不得轉(zhuǎn)讓，該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對(duì)該房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，享有買賣合同上的債權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對(duì)該債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 相關(guān)知識(shí)延伸閱讀：購(gòu)買回遷房有哪些風(fēng)險(xiǎn) 回遷房，在二手市場(chǎng)上市的回遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
  (一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。
  (二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來(lái)后才能做真正的過戶交易。

  查看全文↓ 2018-10-15 22:53:21
• 148****0369

  回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣，購(gòu)買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的事項(xiàng)包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。
  到房產(chǎn)部門簽定了買賣協(xié)議后，是有法律約素效益的。
  

  查看全文↓ 2018-10-15 22:53:04
• 142****2575

  走二手手續(xù)的回遷房買賣合同，即是有房本的交易，和其他二手房一樣，只不過根據(jù)房子的性質(zhì)不同，會(huì)有對(duì)應(yīng)的額為稅費(fèi)，比如綜合地價(jià)款或土地出讓金。
  直接買回遷房分兩種。一種是原拆遷戶走完拆遷手續(xù)，在和開發(fā)商簽購(gòu)房合同前買。俗稱改底單，這是不受法律保護(hù)的，全憑定金合同和君子協(xié)定。買方直到開發(fā)商網(wǎng)簽后才能不擔(dān)心。范本沒有，因?yàn)橹挥许敿?jí)部分受相關(guān)法律保護(hù)，購(gòu)房合同不被支持。
  另一種是名額替換，直接說(shuō)就是從沒走拆遷手續(xù)的人手里把要拆的那個(gè)房子買了，買家變成拆遷戶，走正常的拆遷流程。這種方式優(yōu)點(diǎn)就是手里有東西（原房子的產(chǎn)權(quán)），有一定的保證，沒有后遺癥，不怕原業(yè)主反悔（以為原房子已經(jīng)過戶）。但也有缺點(diǎn)，周期長(zhǎng)，而且需要拆遷部門配合（以為拆遷的房子會(huì)被凍結(jié)），如沒有這方面的關(guān)系，建議不要碰。還有個(gè)缺點(diǎn)就是有些房子購(gòu)買需要一定的條件，具體的根據(jù)項(xiàng)目不同有所區(qū)別。
  

  查看全文↓ 2018-10-15 22:52:52
• 133****3544

  您好！要與產(chǎn)權(quán)人簽訂協(xié)議（是夫妻共同回遷房的，應(yīng)要求夫妻二人都簽字）；約定房產(chǎn)證頒發(fā)后限期內(nèi)協(xié)助辦理過戶手續(xù)；要約定較高違約金，可以是房款的50%以上，**好能讓出賣人提供相應(yīng)的履行擔(dān)保

  查看全文↓ 2018-10-15 22:52:44
• 155****4480

  合同不違法即為有效，但注意防范房產(chǎn)過戶前的風(fēng)險(xiǎn)

  查看全文↓ 2018-10-15 22:52:31

相關(guān)問題

• 問 有誰(shuí)知道購(gòu)買回遷房能取公積金？
  答

  1.回遷時(shí)需要的入住費(fèi)，我可以取公積金用？可以的。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，?？顚Ｓ谩?.住房公積金必須是貸款買房才能用的嗎？不是的。其用法籠統(tǒng)的歸納為：可以根據(jù)公積金的貸款限制，申請(qǐng)公積金貸款；每年可以取出公積金用于建造、翻建、大修自住住房；也可以每年將公積金取出還商業(yè)貸款。3.領(lǐng)取公積金的辦法如下：首先職工向單位申請(qǐng)，單位予以核實(shí)后給職工開出住房公積金支取申請(qǐng)書，帶好有關(guān)證件，去當(dāng)?shù)氐摹咀》抗e金管理中心】申請(qǐng)辦理。4.你可以咨詢的部門是：當(dāng)?shù)氐淖》抗e金管理中心。

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• 問 ??購(gòu)買回遷房能公正嗎？誰(shuí)知道呢？
  答

  只要合同主體內(nèi)容不違反法律規(guī)定，不損害國(guó)家集體及他人利益正常情況下協(xié)議是有效的，但是回遷房在兩年內(nèi)是不允許過戶更名的，可能有一定風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買回遷房時(shí)：首先，要審查回遷房的真實(shí)性。該真實(shí)性既包括回遷房是否存在，是否是小產(chǎn)權(quán)房屋，以及審查出賣人的身份信息，出賣人是否具有回遷協(xié)議，回遷協(xié)議是否真實(shí)等。要注意到該房產(chǎn)是否存在其他共有人或者是否存在抵押等限制情形。其次，購(gòu)買回遷房盡量做到分期付款或者將房款提存給公證處，等房產(chǎn)證辦下來(lái)之后，由公證處支付房款。比如簽訂以產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)支付房款的附期限買賣合同對(duì)購(gòu)買人比較有利。

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• 問 ??購(gòu)買回遷房可以落戶嗎？誰(shuí)知道呢？
  答

  1.戶口遷移需要按照《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。”2.第十三條“公民遷移，從到達(dá)遷入地的時(shí)候起，城市在三日以內(nèi)，農(nóng)村在十日以內(nèi)，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記，繳銷遷移證件”的規(guī)定進(jìn)行；3.但由于各地的政策不盡相同，購(gòu)置新房未必就能夠在新房所在地落戶。因此，你應(yīng)該在咨詢新購(gòu)房所在地公安機(jī)關(guān)可以辦理落戶的明確承諾后，依據(jù)購(gòu)房合同及產(chǎn)權(quán)證書，按《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》第十條的規(guī)定，向原住所地戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口；4.按照第十三條的規(guī)定，在三日內(nèi)持遷移證件向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記。

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• 問 ??買回遷房簽的協(xié)議法律生效嗎？誰(shuí)知道呢？
  答

  你說(shuō)的是買別人的回遷房吧，賣方的房產(chǎn)證沒下對(duì)吧？這種情況下，公證處都不給公證，就說(shuō)明這房產(chǎn)的買賣一定有問題。你們簽合同當(dāng)然有效，但除了賣方擔(dān)心的事情，你這一方也存在較大風(fēng)險(xiǎn)，比如將來(lái)由于開發(fā)商手續(xù)不全，房產(chǎn)證下不來(lái)，你就無(wú)法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)過戶，就是能過戶，也許還有一筆阻礙當(dāng)時(shí)辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用的承擔(dān)問題，也許這筆費(fèi)用不得轉(zhuǎn)嫁到你的頭上才能過戶時(shí)，你也覺得買的后悔。

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• 問 買回遷房怎么簽協(xié)議?購(gòu)買回遷房協(xié)議簽什么樣的才有效?
  答

  不錯(cuò)

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