??咨詢一下，房屋聯(lián)合開發(fā)合同怎么寫？

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• 154****5049

  一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
  　　所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指依照雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
  　　在現(xiàn)實(shí)生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營(yíng)合同，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式：
  　?。ㄒ唬┙M建新的法人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司的方式開發(fā)相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)合作者來講這當(dāng)然是不合算的。
  　?。ǘ┙M建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作、管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的**高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，**終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
  　?。ㄈ┘炔怀闪㈨?xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益。這種方式主要用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
  　　上述后兩種方式其相對(duì)于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方式來說是一種相對(duì)松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的一個(gè)問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營(yíng)則為合伙型聯(lián)營(yíng)，雙方應(yīng)對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的，如果雙方為各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，并且通過合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。
  　　有的觀點(diǎn)認(rèn)為，聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一方對(duì)外簽字的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。產(chǎn)生這種觀點(diǎn)主要是因?yàn)閷?duì)聯(lián)合開發(fā)的行為沒有進(jìn)行法律定性，其實(shí)聯(lián)合開發(fā)的行為因?yàn)殡p方的簽訂的合同內(nèi)容不一樣，承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)不一樣，而導(dǎo)致不同的法律性質(zhì)和法律后果，因此房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同成為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為中的**重要關(guān)鍵之處，簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
  　　二、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)
  　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有大有小，大到占地幾千畝建筑面積達(dá)幾十萬平方米的小區(qū)，小到一棟獨(dú)立的單體樓建筑均屬于這一范疇。房地產(chǎn)開發(fā)投入的資金較大，生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，涉及的法律、法規(guī)及政策面較廣容易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)是，訴訟標(biāo)的大，糾紛內(nèi)容復(fù)雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長(zhǎng)。另外這類糾紛所涉及法律法規(guī)以及國(guó)家的政策面廣。無論是**高人民法院公布的案例還是在互聯(lián)網(wǎng)上，全國(guó)各在關(guān)于合作開發(fā)的糾紛非常多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合作開發(fā)糾紛在房地產(chǎn)訴訟案件中占有很大比例。
  　　據(jù)網(wǎng)上報(bào)道，成都金地房產(chǎn)公司和新特實(shí)業(yè)有限公司合伙開發(fā)某花園工程。金地房產(chǎn)公司出資負(fù)責(zé)整體開發(fā)，新特公司以土地使用權(quán)入股合作開發(fā)。兩公司在合作開發(fā)某花園工程過程中，由于新特公司所出的土地**較大，由此提出增加開發(fā)收益，而負(fù)責(zé)整體開發(fā)施工的金地公司認(rèn)為新特公司的要求違背了合同原意。同時(shí)，在金地公司實(shí)際售房過程中，新特公司認(rèn)為價(jià)格偏低，有損其利益，曾多次派人到某花園張貼“告客戶書”，影響了房屋銷售，由此引發(fā)雙方矛盾。并由此引發(fā)嚴(yán)重暴力事件，當(dāng)?shù)毓簿诌€為此專門成立專案組。
  　　三、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體。
  　　房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，就是依據(jù)當(dāng)事人的約定，經(jīng)國(guó)家職能部門批準(zhǔn)，就合作建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各方共同出資，共同開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。根據(jù)目前的法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為要合法有效，合作項(xiàng)目必須獲得政府有關(guān)職能部門的批準(zhǔn)，并獲得規(guī)劃、土地使用、固定資產(chǎn)投資、施工建設(shè)等有關(guān)行政審批手續(xù)。同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)合同不得違反國(guó)家的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體是特殊主體。
  　　具有法定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能開發(fā)房地產(chǎn)，國(guó)家法律和地方法規(guī)都對(duì)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本金及專業(yè)技術(shù)人員的條件作了明確的規(guī)定。并對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)的條件以及不同等級(jí)的企業(yè)所能開發(fā)的房屋面積也作了規(guī)定。作出這些特殊規(guī)定，是確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司應(yīng)具備相應(yīng)的條件及開發(fā)能力，是把不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)嚴(yán)格區(qū)分開來。擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不僅能獨(dú)立開發(fā)，也能聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。雖不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但具有土地使用權(quán)的企事業(yè)單位，可用土地使用權(quán)參與聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。擁有土地使用權(quán)而不具備開發(fā)資質(zhì)的企事業(yè)單位，雖不能獨(dú)自開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但如果用自有的土地使用權(quán)與有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，并經(jīng)國(guó)家職能部門批準(zhǔn)的，其聯(lián)建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯(lián)建合同的前提是：必須擁有土地使用權(quán)，必須將擁有的土地使用權(quán)作為聯(lián)合開發(fā)的出資形式，聯(lián)合開發(fā)合同必須經(jīng)政府職能部門批準(zhǔn)，聯(lián)合開發(fā)的另一方必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。
  　　自2005年8月1日起施行《**高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節(jié)規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

  查看全文↓ 2018-10-18 20:17:19
• 152****3032

  合伙協(xié)議合同編號(hào)： 甲方： 法定住址： 法定代表人： 職務(wù)： 委托代理人： 身份證號(hào)碼： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系人： 電話： 傳真： 帳號(hào)： 電子信箱： 乙方： 法定住址： 法定代表人： 職務(wù)： 委托代理人： 身份證號(hào)碼： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系人： 電話： 傳真： 帳號(hào)： 電子信箱： 丙方： 法定住址： 法定代表人： 職務(wù)： 委托代理人： 身份證號(hào)碼： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系人： 電話： 傳真： 帳號(hào)： 電子信箱： 為了規(guī)范合伙企業(yè)的行為，保護(hù)合伙企業(yè)及其合伙的合法利益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙、丙各方本著自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，簽訂本協(xié)議。第一條 合伙宗旨甲、乙、丙三方本著互利互惠、共同勞動(dòng)、共同經(jīng)營(yíng)、共同發(fā)展的原則，共同經(jīng)營(yíng)美容美發(fā)店事務(wù)。第二條 合伙企業(yè)概況名稱： 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所： 經(jīng)營(yíng)范圍： 經(jīng)營(yíng)方式： 第三條 合伙期限合伙期限為 年，自 年 月 日起，至 年 月 日止。第四條 出資方式
  1、甲方：出資額為 元，以 方式出資，占注冊(cè)資本的 ％；
  2、乙方：出資額為 元，以 方式出資，占注冊(cè)資本的 ％；
  3、丙方：出資額為 元，以 方式出資，占注冊(cè)資本的 ％。本合伙出資共計(jì)人民幣 元。合伙期間各合伙人的出資仍為共有財(cái)產(chǎn)，不得隨意請(qǐng)求分割。合伙終止后，各合伙人的出資仍為個(gè)人所有，屆時(shí)予以返還。合伙企業(yè)存續(xù)期間，合伙人的出資和所有以合伙企業(yè)名義取得的收益均為合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。第五條 出資期限各合伙人的出資，于 年 月 日以前交齊。逾期不交或未交齊的，應(yīng)對(duì)應(yīng)交未交金額數(shù)計(jì)付銀行利息并賠償由此造成的損失。第六條 出資評(píng)估用實(shí)物（或者工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)）出資，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有企業(yè)法人資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，在公司注冊(cè)資本驗(yàn)證后 天內(nèi)，依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，并在申請(qǐng)公司設(shè)立登記時(shí)向公司登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)證明。第七條 合伙企業(yè)登記全體合伙人同意指定 為代表或者共同委托的代理人（指具有代理業(yè)務(wù)的公司派員或者律師事務(wù)所的律師）作為申請(qǐng)人，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記和設(shè)立登記。申請(qǐng)人應(yīng)保證向登記機(jī)關(guān)提交的文件、證件的真實(shí)性、有效性和合法性，并承擔(dān)責(zé)任。第八條 財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)合伙企業(yè)依據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和財(cái)政部頒布的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，建立本合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)、會(huì)計(jì)制度。

  查看全文↓ 2018-10-18 20:15:00
• 147****0650

  房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書
  
  　　甲方： 供地方
  　　單位地址： 法定代表人：
  　　委托代理人： 身份證號(hào)碼：
  　　電話： 帳號(hào)：
  　　乙方： 建設(shè)方
  　　單位地址： 法定代表人：
  　　委托代理人： 身份證號(hào)碼：
  　　電 話： 帳號(hào)：
  
  　　根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)的需要，經(jīng)某縣政府批準(zhǔn)，經(jīng)有關(guān)職能部門同意，甲方與乙方聯(lián)合共同開發(fā)某某項(xiàng)目 （下稱該項(xiàng)目，地點(diǎn)位于 ）。甲、乙雙方多次協(xié)商，本著平等、互利、自愿的原則，達(dá)成聯(lián)合開發(fā)某某商貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目的協(xié)議，特訂以下條款共同遵守。
  
  　　第一條 合作原則
  　　甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧，應(yīng)本著以上原則進(jìn)行協(xié)商解決。
  
  　　第二條 合作標(biāo)的
  　?。ㄒ唬╇p方聯(lián)合開發(fā)標(biāo)的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門**后批準(zhǔn)的土地使用權(quán)宗地圖為準(zhǔn)（宗地圖見附件），在該地塊上擬建某某商貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目。
  　?。ǘ┘追酵顿Y的土地類型為 ，開發(fā)房地產(chǎn)手續(xù)應(yīng)由甲、乙雙方共同匯報(bào)政府和有關(guān)部門達(dá)成一致意見，行文執(zhí)行。甲方以某某現(xiàn)有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準(zhǔn))土地使用權(quán)宗地圖面積評(píng)估價(jià)為限出資，四址界線以土地使用權(quán)宗地圖為準(zhǔn)（宗地圖見附件）。過戶該宗土地使用權(quán)由政府主管部門行文直接將該宗土地辦理完整過戶手續(xù)到乙方名下，甲方必須提供相關(guān)資料手續(xù)。過戶契稅由乙方負(fù)責(zé)，其他費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
  　?。ㄈ┘追酵顿Y聯(lián)合開發(fā)的該宗土地，應(yīng)合法無任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內(nèi)遺留產(chǎn)生的糾紛，以及相關(guān)民事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)解決，所發(fā)生的費(fèi)用由甲方全部承擔(dān)；如因該宗土地宗地圖外新規(guī)劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設(shè)所發(fā)生的糾紛由乙方解決，產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中需甲方提供的相關(guān)資料和需要甲方出面協(xié)商的，甲方應(yīng)積極提供并參與協(xié)調(diào)。
  
  　　第三條合作方式
  　?。ㄒ唬┘追綄⑵鋼碛械哪衬惩恋匕茨晨h國(guó)土資源局編制的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，將其評(píng)估價(jià)格作為合作出資份額。
  　?。ǘ┮曳截?fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)，并承擔(dān)該項(xiàng)目的全部法律責(zé)任。
  　　第四條 合作時(shí)間
  　　甲乙雙方合作時(shí)間從簽訂本協(xié)議時(shí)起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應(yīng)理解為：⑴該項(xiàng)目工程完全按照設(shè)計(jì)圖紙全部建設(shè)完畢；⑵該項(xiàng)目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認(rèn)為銷售完畢的；⑶該項(xiàng)目完成各種行政報(bào)批手續(xù)、辦理各種竣工手續(xù)、完成法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他手續(xù)的；⑷其他雙方認(rèn)為應(yīng)該完成的事項(xiàng)。
  　　第五條 項(xiàng)目規(guī)模
  　　建筑規(guī)模按乙方報(bào)審的經(jīng)政府主管部門**后批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。
  
  　　第六條 利益分成
  　?。ㄒ唬┰谠擁?xiàng)目方案確定后，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。
  　　（二）在該項(xiàng)目竣工后，乙方根據(jù)甲方所投入的該地塊的評(píng)估價(jià)格，按當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格劃分與該地塊的評(píng)估價(jià)同等價(jià)格的商品房給甲方，甲方所得商品房應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)和應(yīng)辦理的各種手續(xù)由甲方自行負(fù)責(zé)。
  
  　　第七條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
  　?。ㄒ唬┞鋵?shí)合作開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃手續(xù)，辦理合建項(xiàng)目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
  　?。ǘ┞鋵?shí)合作開發(fā)項(xiàng)目占地的規(guī)劃報(bào)建工作。
  　?。ㄈ┩瓿珊献鏖_發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作。
  　?。ㄋ模┤粢曳阶曰I資金不足確需貸款，乙方會(huì)通甲方后，以項(xiàng)目名義向銀行貸款，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方使用該銀行貸款的情況。
  　?。ㄎ澹┘追綉?yīng)及時(shí)配合乙方辦理有關(guān)項(xiàng)目報(bào)批、工程施工、銷售等手續(xù)。
  　?。┘追綉?yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由甲方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無關(guān)。
  
  　　第八條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
  　　(一)乙方委托二狗同志全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)。
  　?。ǘ槭乖擁?xiàng)目如期完工，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和取得良好的社會(huì)信譽(yù)，乙方須設(shè)立專項(xiàng)帳戶，該項(xiàng)目的所有銷售收入必須進(jìn)入該帳戶，實(shí)行?？顚Ｓ?。
  　?。ㄈ┮曳讲坏门灿靡栽擁?xiàng)目名義向銀行所貸的款項(xiàng)，所得貸款須在甲方的監(jiān)督下用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目開發(fā)銷售收入除一部分用于保持正常施工進(jìn)度外，其他優(yōu)先用于償還貸款，否則由此產(chǎn)生的銀行債務(wù)及其它法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。
  　?。ㄋ模┮曳截?fù)責(zé)合作項(xiàng)目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報(bào)裝手續(xù)。
  　　（五）乙方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理，獲得開工許可證，使合作項(xiàng)目可以合法開工建設(shè)。
  　　（六）乙方應(yīng)保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目建設(shè)。
  　　（七）乙方應(yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由乙方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無關(guān)。
  　　第九條 聲明及保證
  　　甲乙雙方應(yīng)保證以下事項(xiàng)真實(shí)可信：
  　?。ㄒ唬┘追綖橛歇?dú)立民事行為能力的法人，有權(quán)獨(dú)立簽署并有能力履行本協(xié)議。
  　?。ǘ┮曳綖橐患乙婪ㄔO(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本協(xié)議。
  　?。ㄈ┘滓译p方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。
  　?。ㄋ模┰诤炇鸨緟f(xié)議時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)任何一方履行本協(xié)議產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
  
  　　第十條 保密條款
  　　甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實(shí)際情況約定。
  
  　　第十一條 協(xié)議的變更
  　　本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書面通知發(fā)出七個(gè)工作日內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本協(xié)議。
  
  　　第十二條 協(xié)議的轉(zhuǎn)讓
  　　除協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。
  
  　　第十三條 爭(zhēng)議的處理
  　?。ㄒ唬┍緟f(xié)議受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
  　?。ǘ┍竞贤诼男羞^程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人按照本協(xié)議合作原則協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
  　　（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；
  　　（2）依法向人民法院起訴。
  　　第十五條 違約責(zé)任
  　?。ㄒ唬┘追诫[瞞真實(shí)情況，合作的該地塊不合法致使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行的，甲方應(yīng)向乙方賠償自項(xiàng)目開發(fā)以來所發(fā)生的費(fèi)用總額及該費(fèi)用總額的同期人民銀行貸款利息；合作的地塊有其他糾紛影響項(xiàng)目建設(shè)的，造成的損失由甲方負(fù)責(zé)。
  　?。ǘ┘追讲慌浜匣虿患皶r(shí)配合乙方辦理項(xiàng)目開發(fā)所需要的各項(xiàng)手續(xù)致使項(xiàng)目開發(fā)延期的，造成的損失均由甲方承擔(dān)。
  　?。ㄈ┮曳诫[瞞真實(shí)情況，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，乙方應(yīng)向甲方賠償自項(xiàng)目開發(fā)以來所發(fā)生的費(fèi)用總額及該費(fèi)用總額的同期人民銀行貸款利息。
  　?。ㄋ模┮曳讲荒苋缙诨I集項(xiàng)目開發(fā)所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協(xié)議另尋合作方。
  　?。ㄎ澹┮曳讲荒苋缙诒Ｙ|(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)，損失由乙方負(fù)責(zé)。
  　?。┮曳剿阶耘灿靡栽擁?xiàng)目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負(fù)責(zé)。
  　?。ㄆ撸┖献鞯哪骋环竭`反本協(xié)議保密規(guī)定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負(fù)責(zé)。
  　?。ò耍┖献鞯哪骋环竭`反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議更改規(guī)定的，所作出的更改內(nèi)容無效，由此產(chǎn)生的損失由違約方承擔(dān)。
  　?。ň牛┖献鞯哪骋环竭`反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
  
  　　第十六條 協(xié)議的解釋
  　　本協(xié)議未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，協(xié)議雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本協(xié)議的原則、協(xié)議的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本協(xié)議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協(xié)議相抵觸。
  
  　　第十七條 補(bǔ)充與附件
  　　本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議和附件作為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
  
  　　第十八條 協(xié)議的效力
  　?。ㄒ唬┍緟f(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。
  　?。ǘ┍緟f(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。本協(xié)議壹式陸份，壹份捌頁，甲乙各執(zhí)叁份。
  
  　　甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章）
  
  　　法定代表人： 法定代表人：
  
  　　項(xiàng)目全權(quán)委托人： 項(xiàng)目全權(quán)委托人：
  
  　　年 月 日 年 月 日
  

  查看全文↓ 2018-10-18 20:14:33
• 144****7740

  自然人可以和開發(fā)商簽署聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，需要注意的幾點(diǎn)是：
  1、股份構(gòu)成，以何種形式入股（固定資產(chǎn)置換、資金入股、技術(shù)入股等）；
  2、各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任；
  3、收益分配（銷售款分配、房產(chǎn)分配）；
  4、分配比例（分配比例、固定收益）。

  查看全文↓ 2018-10-18 20:14:07
• 132****0687

  房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題由于房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地和資金，又由于當(dāng)事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，于是各種形式的房地產(chǎn)合作開發(fā)便應(yīng)運(yùn)而生。在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中由于種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的“爛尾樓”現(xiàn)象，在市場(chǎng)運(yùn)作中便又出現(xiàn)了已有合作前提下的新的合作即開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使“爛尾樓”起死還生的真正有效方法。因此房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也便成為專業(yè)律師的重要法律實(shí)務(wù)。
  我國(guó)目前尚無房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示范文本，在操作實(shí)踐中，由于當(dāng)事人的合同內(nèi)容過于簡(jiǎn)單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同引起標(biāo)的巨大的糾紛和訴訟；又由于這兩類合同的許多環(huán)節(jié)均需有法律規(guī)定的政府批準(zhǔn)手續(xù)和法定條件，許多合同因未符合這些手續(xù)和條件而導(dǎo)致無效。
  一、有關(guān)房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一般概念
  1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋所有權(quán)合二為一，并能夠作為商品進(jìn)行流通的不動(dòng)產(chǎn)。
  2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行投資一方對(duì)特定地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行共同開發(fā)的行為。合作開發(fā)的土地使用方式應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
  合作開發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。
  3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：
  （1）法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，合作開發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司項(xiàng)目章程具體明確。
  土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比例；
  土地評(píng)估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。
  （2）合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項(xiàng)目公司，以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。
  合作開發(fā)涉及一個(gè)項(xiàng)目；
  △合作開發(fā)涉及幾個(gè)用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項(xiàng)目；
  △合作各方的回報(bào)方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補(bǔ)償方式。
  （3）合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開發(fā)
  4、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。
  5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：
  （1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)（兼并或收購(gòu)）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；
  （2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益：
  △權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；
  △權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。
  6、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。
  二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款
  1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：
  （1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；
  （2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；
  （3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；
  A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；
  B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。
  （4）合作方式；
  A、共同組建項(xiàng)目公司方式
  需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn) 作程序、利潤(rùn)分配等；
  B、合作建房協(xié)議方式；
  需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。
  （5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；
  （6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異）的投入方式；
  （7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；
  （8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；
  （9）違約責(zé)任；
  （10）解決爭(zhēng)議的方法；
  （11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。
  2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款
  （1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；
  （2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；
  （3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；
  （4）項(xiàng)目現(xiàn)狀；
  A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；
  B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；
  C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；
  （5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；
  A、以開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；
  需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；
  B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式；
  需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。
  （6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；
  （7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；
  （8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；
  （9）雙方的權(quán)利義務(wù)；
  （10）違約責(zé)任；
  （11）解決爭(zhēng)議的方法；
  （12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。
  三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題
  1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題
  （1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；
  （2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；
  （3）組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；
  （4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；
  （5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；
  （6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；
  （7）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；
  （8）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；
  （9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；
  （10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。
  2、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題
  （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；
  （2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；
  （3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；
  （4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；
  （5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；
  （6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
  （7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；
  （8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；
  （9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；
  （10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同要求

  查看全文↓ 2018-10-18 20:13:58

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)利弊
  答

  開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)指的是兩家或者是多家開發(fā)商共同完成項(xiàng)目的開發(fā)，在之后會(huì)按照相關(guān)的股權(quán)比例或者是合作協(xié)議當(dāng)中不同的職責(zé)和權(quán)利，享受該項(xiàng)目的權(quán)益，作為目前的主要發(fā)展模式，在一定程度上會(huì)分?jǐn)傞_發(fā)商的資金壓力，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，而且也能夠避免因?yàn)橥恋刭Y源競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的不必要競(jìng)爭(zhēng)，可以降低拿地的成本，好處還是有很多的。但相互合作當(dāng)中的弊端也有不少，由于不同房企的開發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異，所以不同程度上的會(huì)提高溝通的成本，并且降低合作的效率，甚至?xí)黾迂?cái)務(wù)成本，增添了合作的風(fēng)險(xiǎn)性，而且在合作的過程當(dāng)中所涉及到的企業(yè)主體比較多，在后期責(zé)任界定的問題上面也會(huì)有所爭(zhēng)議，所以說相互合作，有利也有弊。

• 問 ??咨詢一下，房屋資產(chǎn)證明怎么寫？
  答

  是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證房屋產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)。即《房屋所有權(quán)證》，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件

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• 問 潮悅公館是由哪些房企聯(lián)合開發(fā)的？
  答

  福州宗地2021-26號(hào)的項(xiàng)目名稱是潮悅公館，是由福建融華盛房地產(chǎn)有限公司、福建融宸投資有限公司、福州盛佳源貿(mào)易有限公司這三家房企聯(lián)合開發(fā)的。

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• 問 ??問一下房屋轉(zhuǎn)賣合同怎么寫？
  答

  房屋買賣協(xié)議樣本甲方：_______乙方：________依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買賣有關(guān)事項(xiàng)，達(dá)成如下協(xié)議：：房屋基本情況乙方購(gòu)買甲方合法擁有的坐落于________市_______區(qū)_______________________________________，產(chǎn)權(quán)證第___________號(hào)，建筑面積__________平方米的房產(chǎn)一套。第二條：付款方式1． 雙方議定上述房產(chǎn)出售價(jià)格為________________________元整。此房?jī)r(jià)款為甲方凈價(jià)，甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。2． 甲方收到乙方定金______________________元整，待乙方申請(qǐng)的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）3． 辦理過戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方**款_______________________元整。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）4． 余款________________________元整，由銀行直接劃撥給甲方5． 買賣上述房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。第三條：房屋過戶甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。第四條：雙方責(zé)任1． 甲方保證出售房產(chǎn)符合國(guó)家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。2． 甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方（以銀行劃撥余款日為準(zhǔn)）。室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈(zèng)送給乙方。3． 甲方結(jié)清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。4． 甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。5． 乙方貸款數(shù)額不足時(shí)，應(yīng)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則視為違約。6． 房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。第五條：合同變更1． 在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（書面通知發(fā)生三日內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。2． 本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第六條：違約責(zé)任本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方定金，如乙方違約，定金不退。第七條：合同爭(zhēng)議的解決本合同履行過程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。第八條：本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。第九條：本合同共____頁，一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。第十條：其他約定______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________甲 方：________ 乙 方： ________身份證號(hào)：________ 身份證號(hào)：________電 話： ________ 電 話： ________現(xiàn) 住 址：________ 現(xiàn) 住 址：________簽約日期：________ 簽約日期：________

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• 問 ??問一下房屋繼承合同怎么寫？
  答

  房產(chǎn)繼承協(xié)議書是遺贈(zèng)人與受贈(zèng)人針對(duì)遺贈(zèng)人生前與去世后的一些事項(xiàng)的約定，主要是受贈(zèng)人對(duì)遺贈(zèng)人的贍養(yǎng)，以及遺贈(zèng)人去世后將房屋贈(zèng)與受贈(zèng)人的約定。房產(chǎn)繼承協(xié)議書甲方(遺贈(zèng)人)：×××(寫明姓名、住址)乙方(受贈(zèng)人)：×××(寫明姓名、住址)甲乙雙方就遺贈(zèng)事宜達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方所有的×××(寫明遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的其本情況)，在甲方死亡后贈(zèng)送給乙方。其所有權(quán)的證明為：(寫明證明甲方擁有所有權(quán)的證據(jù)名稱，如贈(zèng)與房屋，就應(yīng)有房產(chǎn)所有權(quán)證)。二、乙方應(yīng)于每月十日前給付甲方生活費(fèi)×××元，醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)×××元(可以約定其他費(fèi)用)。三、乙方應(yīng)在甲方去世后三十日內(nèi)辦理贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。逾期不辦的，視為拒絕遺贈(zèng)，其遺產(chǎn)可按法定繼承處理。四、甲方應(yīng)負(fù)對(duì)遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的維護(hù)責(zé)任，不得隨意處理遺贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)。如果甲方故意將財(cái)產(chǎn)損壞或者送給他人的，乙方有權(quán)要求甲方修理、更換或者收回;甲方拒不修理、更換或者收回的，乙方有權(quán)終止協(xié)議。五、乙方應(yīng)當(dāng)按時(shí)給付甲方費(fèi)用。逾期給付的，甲方有權(quán)要求乙方履行協(xié)議。如果連續(xù)三個(gè)月不給付費(fèi)用的，甲方有權(quán)終止協(xié)議。六、本協(xié)議自雙方簽訂之日起生效。一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲方：×××乙方：×××××××年××月××日

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