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1、提前還款越早越省錢?很多房貸者在手頭資金寬裕的情況下，都認(rèn)為提前還款越早越省錢，但實際上并不是任何情況下都劃算，比如房貸利率享受了較高的折扣優(yōu)惠，或是手上的投資理財產(chǎn)品收益率高于貸款利率，亦或是還款期限已過半……這些情況下進行提前還款都不能省錢。2、僅憑身份證就可以申請貸款?在貸款前很多人都會查詢貸款所需的材料，而一些人認(rèn)為僅僅通過身份證就能申請貸款，尤其是現(xiàn)今各種憑身份證申請“無抵押貸款”、“低息貸款”看上去都十分誘人，并且宣稱不需要其他材料，僅僅憑借身份證就可以快速申請貸款。其實，銀行或其他金融機構(gòu)在審批借款人材料時，首先就會考量借款人的還款能力，僅僅憑身份證是無法證明還款能力的，因此無論任何貸款方式，即便是要求手續(xù)**少的無抵押貸款，如果借款人想成功申請并獲得貸款，也必須準(zhǔn)備個人的收入證明、加蓋單位公章的工作證明等資料，不同的銀行針對貸款品種要求的材料也不同，需要借款人提前查詢并準(zhǔn)備好材料，如果借款人對貸款流程不熟悉，也可以通過中介機構(gòu)辦理。3、信用記錄不良就不能申請信用貸款?信用貸款銀行重要考量的是個人信用記錄，但并不是個人信用不良就不能申請信用貸款，如果借款人逾期次數(shù)少、金額小，銀行還是會酌情放貸，但是貸款利率或被提高，貸款成數(shù)也有可能降低。4、公積金貸款比商貸劃算?公積金貸款是一種政策性貸款，一般都比商業(yè)貸款的利率要低一些，因此多數(shù)人都覺得公積金貸款比商貸更劃算，其實不一定。隨著商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的逐步下調(diào)，公積金貸款的利率優(yōu)勢也在減少，如果貸款金額不大的話，選擇公積金貸款未必省錢。5、想貸多少就可以貸多少?不少人覺得辦理公積金貸款可以想貸多少就貸多少，但其實并非如此。一般來說，公積金貸款的金額是需要根據(jù)購房者的收入、公積金繳存額和繳存比例來計算的，而且公積金貸款額度不能超過當(dāng)?shù)厮?guī)定的**高上限。此外，公積金的提取額度也是不能超過房款總額的。
全部3個回答>??住房公積金貸款風(fēng)險防范措施有哪些？
132****7427 | 2018-10-25 09:44:11
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153****9949
住房公積金貸款風(fēng)險既有客觀因素，也有主觀人為造成的，規(guī)避風(fēng)險管理應(yīng)積極采取應(yīng)對措施，可以從以下幾個方面著手。
查看全文↓ 2018-10-25 09:45:03
(一)科學(xué)合理的住房公積金貸款體制是保障
住房公積金是一項復(fù)雜的制度，其涉及的范圍比較廣，只有建立合理的貸款體制，才能在制度上降低貸款操作風(fēng)險。首先是完善貸款的程序，對貸款相關(guān)事項進行嚴(yán)格的審查，防范信貸風(fēng)險。其次是加強住房公積金管理中心同委托銀行的交流，實現(xiàn)相關(guān)信息和資源共享，共同防范風(fēng)險。**后是落實貸款審核責(zé)任制，將責(zé)任落實到每一崗位。
(二)建立貸款的個人信用度
要加強對信貸人的信息收集和分析，充分利用相關(guān)部門對信貸人的個人資料的收集，確定信貸人的資料是否具有真實性，同時還要通過信貸人的資信管理動態(tài)來判斷其個人的收入情況，對其是否具有還款能力進行分析，做好個人貸款的審核工作，客觀預(yù)防和控制貸款的風(fēng)險。除此之外，還要統(tǒng)一規(guī)范個人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立個人信用信息檔案查詢系統(tǒng)和科學(xué)合理的個人信用評估體系，為個人信貸提供信息資源的共享奠定條件。 -
139****3996
住房公積金貸款的風(fēng)險分析及防范對策有哪些
查看全文↓ 2018-10-25 09:44:50
住房公積金貸款一向被視為較安全的優(yōu)良貸款品種，公積金貸款的對象是以單位為其連續(xù)繳存公積金為前提條件，具有固定單位和穩(wěn)定收入的在職職工。近年來連續(xù)幾次利率調(diào)整，公積金貸款的政策優(yōu)勢越來越明顯。但住房公積金貸款主要是用于中低收入家庭長期性住房貸款，作為一項中長期貸款品種，其風(fēng)險具有隱蔽性、滯后性、社會性等一系列特征。由此可見，對住房公積金貸款的風(fēng)險進行深入細(xì)致的研究和探討是迫切和必要的。
一、公積金貸款的風(fēng)險
1、政策性風(fēng)險。政策性風(fēng)險主要是指國家相關(guān)政策給貸款帶來風(fēng)險的可能性。
2、法律風(fēng)險。法律風(fēng)險是指交易合同不能得到法律保護而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。
3、房地產(chǎn)市場風(fēng)險。因我國房地產(chǎn)市場的不規(guī)范，使房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險通過貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心。
4、借款人信用風(fēng)險。由于公積金貸款的對象大部分為社會的中低收入職工，一部分職工會因失業(yè)、下崗或疾病災(zāi)害等意外事故出現(xiàn)償債能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險。
5、操作風(fēng)險。操作風(fēng)險是指公積金管理中心在處理個人住房貸款業(yè)務(wù)時操作失誤或決策不當(dāng)而造成貸款損失的可能性。
6、抵押物風(fēng)險。抵押物風(fēng)險是指在借款人違約后，公積金管理中心無法處置抵押物或處置后導(dǎo)致利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險。
二、公積金貸款風(fēng)險的防范對策
1、評定借款人信用等級。目前，住房公積金管理還沒有納入這一系統(tǒng)，從長遠(yuǎn)考慮，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，實現(xiàn)信用資源共享是大勢所趨。
2、實施有重點的政策傾斜。根據(jù)國外和國內(nèi)金融機構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款時審核的重點，在發(fā)放公積金貸款時應(yīng)重視下列指標(biāo)的審核：月還款額占家庭月收入比例、借款人購房目的、借款人年齡及婚姻狀況。
3、成立由政府出資的住房擔(dān)保公司。只有建立專門的政府住房擔(dān)保機構(gòu)為中低收入購房者提供還貸擔(dān)保，才能從根本上解除公積金管理機構(gòu)的后顧之憂，實現(xiàn)住房市場的潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化，推動住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
4、豐富公積金貸款品種。按照還款方式分類，目前公積金貸款有等額本金和等額本息兩種類型。公積金貸款應(yīng)當(dāng)借鑒商業(yè)銀行的做法，適應(yīng)市場變化，豐富貸款品種，設(shè)計多種還款方式，提高服務(wù)質(zhì)量。
5、全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。首先，防范操作性風(fēng)險要做到業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化;其次，建立良好的信貸激勵與約束機制;**后，建立良好健康的信貸文化，全面提高信貸從業(yè)人員的素質(zhì)。 -
156****3513
住房公積金貸款存在的風(fēng)險分析
查看全文↓ 2018-10-25 09:44:34
借款人履約風(fēng)險。住房公積金**大的風(fēng)險來自于借款人，住房公積金貸款期限長，額度大。在銀川住房公積金管理中心，貸款**長期限達(dá)到30年，貸款的額度**高可達(dá)購房總價的80%。借款人和抵押物在還款期間都有可能發(fā)生變化。借款人失業(yè)、喪失勞動能力導(dǎo)致收入下降、失去收入來源，借款人離婚導(dǎo)致家庭收入減少，都有可能對貸款的正常償還造成風(fēng)險。刑罰風(fēng)險主要指在還款期間，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，通常其收入能力隨之喪失，從而影響其還款能力的風(fēng)險。借款人死亡，借款人的繼承人放棄所購房屋、不愿還款風(fēng)險。
房地產(chǎn)市場風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，是金融業(yè)的晴雨表，因此，房地產(chǎn)市場大起大落，將直接影響住房公積金貸款資金的安全。如果房地產(chǎn)市場因過度投資和投機行為的發(fā)生將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，價格的持續(xù)上漲，又使得投機行為更加嚴(yán)重，造成市場虛假繁榮，市場的虛假繁榮，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，往往造成住房公積金管理中心將面臨無法正?；厥召J款，或通過處置抵押房產(chǎn)無法收回貸款本金，從而影響經(jīng)濟穩(wěn)定、社會穩(wěn)定乃至政治穩(wěn)定。
政策制度風(fēng)險。住房公積金的政策性特征決定了住房公積金貸款應(yīng)向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力不強，影響了貸款的安全性。政府在宏觀調(diào)控時，一定時期放寬貸款政策，對公積金中心而言，增加了外部風(fēng)險。一定時期信貸政策的收緊又會引起期房項目的完工風(fēng)險和房地產(chǎn)價格波動的風(fēng)險，加劇了中心貸款的風(fēng)險性。
信用風(fēng)險。借款人有意賴賬，套取貸款，假借款、惡意不還款；開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善、資金鏈斷裂、惡意欺詐、卷款潛逃原因，造成樓盤爛尾，樓盤無法交付使用或拖延交房，導(dǎo)致購房者抵觸情緒，從而拖欠貸款。
相關(guān)問題
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一、財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避財力風(fēng)險，是因借款人財務(wù)狀況變壞難以按時還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財務(wù)風(fēng)險，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟效益不佳，單位員工的工作流動頻率將越來越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實踐中很難實施，銀行也并沒有因第三方的擔(dān)保而降低多少財務(wù)風(fēng)險。具體防范風(fēng)險的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實行抵押加第三方擔(dān)保的“雙?！敝贫龋x擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對預(yù)期財務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實行延期償還制度，延期內(nèi)照計利息。如果借款人仍無力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級市場上的風(fēng)險向投資于抵押貸款二級市場上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險或擔(dān)保的金融機構(gòu)，由該機構(gòu)向抵押貸款銀行收購并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險。二、利率風(fēng)險的規(guī)避利率風(fēng)險是指在貸款合同期，由于市場利率波動而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險。住房抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的（我國這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場上較低的利率重新借款并提前償還原來抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計劃定價方式來確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對個人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營成本要比針對單位發(fā)放的貸款高，這就進一步加大了利率風(fēng)險。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營狀況確定，即執(zhí)行市場利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場利率貸款，購房人可能有承受不了的問題，實際上現(xiàn)在制約居民購房的**根本的因素是房價相對于大眾的收入而言太高了，房價構(gòu)成極不合理，如果房價降到合理的水平，市場利率的承受根本不是問題。因為每月增加的千分之幾的利率和大筆的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動利率。但浮動利率的計算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險的規(guī)避來自房屋自身的風(fēng)險主要是：房屋價值變化帶來的風(fēng)險和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險。對于后者，通常銀行都采用房屋保險的辦法來抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評估機構(gòu)提供的評估價和借款人的購買價之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評估價格高低對確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國房地產(chǎn)價格評估起步時間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評估的價格因評估人不同而相差懸殊，進一步加大了銀行的風(fēng)險。為此，必須下力氣完善我國的房地產(chǎn)估價制度，尤其是要真正建立估價師簽安制度，其評估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險的規(guī)避借款人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時間快慢，對銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險。抵押物處置不是短時間內(nèi)就能完成的，時間越長，精力耗費越多，成本也就越高，而急于出手，價格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時還會遇到處樣一個尷尬的問題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機構(gòu)。因此，沒有一個明確的法規(guī)制度，銀行對抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險或擔(dān)保的金融機構(gòu)對借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟條件尚無法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營根本無法保障。更何況，世界上沒有任何一個國家的住房制度實行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過財政直接補貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營風(fēng)險，也可讓更多的人具備貸款的條件。
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1、健全個人信用制度 健全個人信用制度是有效規(guī)避商業(yè)銀行個人信用風(fēng)險的良好舉措，它既能夠證明自然人的信用度，監(jiān)督并管理個人信用活動，還對個人信用行為具有一定的規(guī)范作用，基于個人信用制度這一重要性，商業(yè)銀行應(yīng)全面健全個人信用制度。那么要健全商業(yè)銀行個人信用制度，應(yīng)從兩方面入手。一方面建立信用準(zhǔn)入制度，對個人信用進行有效評估，對個人消費信用相關(guān)信息進行整體總結(jié)與分析，從而對個人信用做出正確客觀的評價，對于信用度不高的個人應(yīng)謹(jǐn)慎給予住房貸款或者拒絕給予其辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)。另一方面應(yīng)建立個人信用制裁制度，對于個人住房貸款消費者不受信用的作風(fēng)及行為應(yīng)給予相應(yīng)的制裁或者懲罰，從而提高個人信用額度?！ ?、對開發(fā)商及樓盤進行嚴(yán)格把關(guān) 在商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范過程中之所以對開發(fā)生及樓盤進行嚴(yán)格把關(guān)，是因為房屋購買合同會間接影響商業(yè)銀行的個人貸款安全。若不對開發(fā)商及樓盤進行嚴(yán)格把關(guān)，那么在實際生活中很容易引起房屋買賣合同糾紛，從而威脅商業(yè)銀行個人貸款的安全性。對于商業(yè)銀行來說，選擇信用額度高，實力雄厚的開發(fā)商能夠有效規(guī)避商業(yè)銀行個人住房貸款中存在的風(fēng)險因素，對商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)具有一定的維護作用。 3、強化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度 目前我國商業(yè)銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)開展中還存在一定的內(nèi)部管理風(fēng)險，為了防范商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險，應(yīng)全面強化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度。那么要實現(xiàn)商業(yè)銀行內(nèi)部管理的目的，首先應(yīng)對個人住房貸款手續(xù)進行嚴(yán)格審核，做好個人住房貸款各項檔案登記與管理。其次對個人房屋產(chǎn)權(quán)的確立情況進行追蹤調(diào)查，合理督促房屋開發(fā)商按時辦理房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。再者應(yīng)住房貸款者的還本付息狀況進行實時監(jiān)控，及時掌握貸款者的償還能力狀況。在此過程中對于不同的狀況應(yīng)采取相應(yīng)的管理措施，從而減少商業(yè)銀行內(nèi)部管理風(fēng)險的發(fā)生率?！ ?、建立完善的政府擔(dān)保體系 為了協(xié)助商業(yè)銀行合理開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，我國可以建立國有控股或者是國有獨資的擔(dān)保機構(gòu)，主要對一些中低收入階層人員提供信貸擔(dān)保，這樣不僅能夠滿足我國中低收入家庭的購房需求，同時還能夠有效分散信貸風(fēng)險，維系了金融體系的安全性，對商業(yè)銀行的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。
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個人住房貸款風(fēng)險有：(一)個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險，主要有職員道德風(fēng)險、貸款審查風(fēng)險和貸后治理的風(fēng)險。1、職員道德風(fēng)險主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險貸款審查是個人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對相關(guān)材料的真實性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認(rèn)真調(diào)查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，埋下了風(fēng)險隱患。3、貸后治理的風(fēng)險大部分貿(mào)易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點。隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的擴大和飛速發(fā)展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經(jīng)濟及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風(fēng)險的發(fā)生。
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1、對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟實力作綜合評估，以此確定**款與貸款比例。銀行審批的貸款額度一般來講是小于或等于申請的貸款額度，避免貸款額度不足而造成房屋買賣合同違約。2、對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。謹(jǐn)慎的制定貸款及還款計劃，如果你的預(yù)期收入有風(fēng)險以及有較大的預(yù)期支出，將會削弱你的還款能力，從而影響你的還款資信。3、預(yù)算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計算時要考慮收入和支出的可能變化。4、預(yù)算**高可承受的貸款額度。月還款能力與月還款額相等的貸款額度為其**高可承受的貸款額度。5、**款的寬松原則。首期付款不要把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)留有資金用于裝修、配置、還款、投資、創(chuàng)業(yè)的費用。6、評估所買房屋的貸款資格。若是房齡太久，貸款成數(shù)有可能達(dá)不到你的要求，還有一些房屋銀行是不貸款的，比如拍賣的房屋。以免因不能貸款或貸款額度不足而影響你的購房計劃，甚至因貸款原因不能支付賣方房款而造成違約。
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