簽二手貸款房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要注意什么？

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• 146****4148

  購(gòu)買(mǎi)二手房在簽合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到的細(xì)節(jié)有：
  
  1、房屋手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  3、交易房屋是否在租
  
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
  
  4、土地情況是否清晰
  
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限。
  
  5、明確違約責(zé)任說(shuō)明、明確解決爭(zhēng)議的方式
  
  寫(xiě)明如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計(jì)算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭(zhēng)議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫(xiě)明條款。

  查看全文↓ 2018-10-28 18:19:01
• 132****0946

  二手房合同簽訂：
  查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)，所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè)，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下合同一般是無(wú)效的。
  明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任
  簽訂合同中一定要注明房屋**終的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間、交易稅費(fèi)，以及稅費(fèi)到底由買(mǎi)賣(mài)雙方的哪一方擔(dān)負(fù)。從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)（買(mǎi)賣(mài)雙方各一半）、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅；歸客戶交納的稅費(fèi)為：契稅、土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半)、制證費(fèi)。
  明確付款方式和時(shí)間
  雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如**款的支付比例、具體金額和時(shí)間，確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)案例中存在客戶以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
  過(guò)戶時(shí)間要明確
  過(guò)戶時(shí)間要明確，買(mǎi)房人**在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋**終屬于自己，因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一。一次性付款必須明確過(guò)戶的具體時(shí)間。買(mǎi)方需慎重和簽訂準(zhǔn)確具體的時(shí)限。
  明確買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任
  簽訂此條款時(shí)十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽訂合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)得毫無(wú)異議。
  物業(yè)交割要清楚
  在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)候千萬(wàn)不要忘記物業(yè)交割階段，附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)在合同中明確注明。

  查看全文↓ 2018-10-28 18:18:55
• 136****0058

  二手房買(mǎi)賣(mài)合同一般會(huì)在你決定買(mǎi)房的那一刻就要簽訂，那么在二手房交易流程中，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同要注意哪些問(wèn)題呢？
  
  在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所知更少。事實(shí)上，二手房買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。
  
  簽訂前購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解：
  
  1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
  
  對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解：
  
  1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？
  
  2、房產(chǎn)面積多大？
  
  3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？
  
  4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？
  
  5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
  
  6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？
  
  在簽合同時(shí)注意五點(diǎn)！
  
  一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性與有效性。
  
  1、合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書(shū)。
  
  2、房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫(xiě)，不得隨意增改文字。只有房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認(rèn)的房產(chǎn)合法地址，不能按照門(mén)口的門(mén)牌號(hào)或習(xí)慣稱呼的小區(qū)名稱填寫(xiě)。
  
  3、房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫(xiě)。這個(gè)面積是國(guó)家經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。因?yàn)椋胁糠址课莞接匈?zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等，這部分的面積可能不含在房地證或房產(chǎn)證的面積中，但是需要在合同的"其他條款"中注明，該房屋交易附帶贈(zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等。
  
  4、房屋權(quán)屬要明確注明。如為繼承、贈(zèng)與、法院判決等情況，須賣(mài)方出具相關(guān)證明。
  
  二、交易金額及付款方式的約定。
  
  有關(guān)金額約定時(shí)應(yīng)頂格大寫(xiě)，字跡清晰。如有小寫(xiě)，須注意前后一致。明確付款金額和具體時(shí)間，保證總金額一致，前后時(shí)間不沖突。過(guò)戶貸款具體事項(xiàng)以銀行和房地產(chǎn)管理部門(mén)為準(zhǔn)。在簽署合同時(shí)買(mǎi)方應(yīng)支付定金，賣(mài)方出具收款票據(jù)或收條，交付定金時(shí)應(yīng)由正規(guī)中介經(jīng)紀(jì)人或律師見(jiàn)證。
  
  三、附屬設(shè)施可依據(jù)"三要三不要"的原則。
  
  煤氣和一戶一表要注明，并約定日期交接相關(guān)證件或變更證件。因?yàn)殡娫?、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等歷史欠費(fèi)問(wèn)題不好解決，并且電話還涉及賣(mài)方的隱私，所以建議在合同中約定這些附屬設(shè)施由賣(mài)方申請(qǐng)關(guān)閉，然后買(mǎi)方自行開(kāi)通。如果有家具或電器等等留給買(mǎi)方，需要在合同中注明。并且約定附屬設(shè)施相關(guān)證件及費(fèi)用繳清憑證的交接日期。
  
  四、簽字及聯(lián)系方式。
  
  合同需要買(mǎi)賣(mài)雙方本人簽字，并盡量多留存電話，留存住址或可以郵寄到的聯(lián)系地址，以保證買(mǎi)賣(mài)雙方的正常聯(lián)系。
  
  五、合同簽署中不要留白和隨意涂改。
  
  如需要修改，交易雙方須全部在修改處簽章確認(rèn)。

  查看全文↓ 2018-10-28 18:18:47
• 151****0137

  一、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)
  
  1、注意交易房屋的權(quán)屬情況
  
  主要指審查交易房屋有無(wú)抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗?，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書(shū)面同意。
  
  2、注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金
  
  房屋價(jià)款應(yīng)該由買(mǎi)房者與出賣(mài)人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房?jī)r(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣(mài)人的委托價(jià)，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣(mài)人進(jìn)行協(xié)商。除房?jī)r(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。
  
  3、必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定
  
  這是簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同**為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購(gòu)房或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。
  
  4、注意對(duì)交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查
  
  包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
  
  5、注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式
  
  確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。
  
  二、如何避免購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、買(mǎi)賣(mài)雙方盡量直接見(jiàn)面商談交易相關(guān)事宜，賣(mài)方一定是房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方對(duì)委托代理手續(xù)（經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)）要嚴(yán)加審查其真實(shí)性及授權(quán)范圍、授權(quán)期限；
  
  2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金，在審查交易相對(duì)人相關(guān)資料無(wú)誤后直接簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；產(chǎn)權(quán)證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》制式合同范本，應(yīng)根據(jù)具體情況由專(zhuān)業(yè)人士起草合同；
  
  3、簽訂合同時(shí)，買(mǎi)受方要求出賣(mài)方提供如下資料都是合理的、應(yīng)予以提供的：產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件（如有代理人，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)原件；如有配偶還需提供結(jié)婚證及配偶身份證復(fù)印件）、手寫(xiě)房屋未出租聲明原件；
  
  4、認(rèn)真、完整填寫(xiě)《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》：
  
  （1）雙方通訊地址一定要詳細(xì)，不要簡(jiǎn)單地按身份證地址填寫(xiě)；
  
  （2）違約金的數(shù)額或計(jì)算方法一定要填寫(xiě)（不少中介公司工作人員不經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商直接劃“ ”），違約金約定得不宜過(guò)低，要起到約束雙方的作用（違約會(huì)付出很大代價(jià)，違約的可能就會(huì)大大降低）；
  
  （3）合同附件的空白處要認(rèn)真填寫(xiě)付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢(qián)支付到中介公司非資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶上，視情況可將**款（部分房款直接支付給出賣(mài)方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時(shí)辦理或提前辦理，買(mǎi)方支付**款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣(mài)方保管）；
  
  （4）對(duì)辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間約定要合理，避免時(shí)間過(guò)短、時(shí)間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生；
  
  （5）如房屋存在抵押情況，可約定買(mǎi)受人將部分**款直接支付給出賣(mài)方的貸款銀行，出賣(mài)人申請(qǐng)?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將**款直接交給出賣(mài)人由其自行解押；
  
  （6）如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當(dāng)時(shí)就在合同附件二上簽名，切不可聽(tīng)信個(gè)別無(wú)知的中介公司工作人員“沒(méi)關(guān)系，日后再補(bǔ)簽，日后提供手寫(xiě)證明”意見(jiàn)。
  
  5、不宜約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)提交仲裁委員會(huì)仲裁，因?yàn)橘M(fèi)用相對(duì)較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全；故建議約定發(fā)生糾紛時(shí)通過(guò)訴訟解決；
  
  6、交付、支付的任何物品、錢(qián)款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù)；
  
  7、發(fā)出重要通知要以書(shū)面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件（同發(fā)出的文件一式兩份）；
  
  8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認(rèn)定的。

  查看全文↓ 2018-10-28 18:18:37
• 147****8182

  一、注意事項(xiàng)如下：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）
  3、交易房屋是否在租
  （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）。
  7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）
  8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）
  9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價(jià)等）
  10、合同約定是否明確
  （違約賠償責(zé)任）
  如能注意到以上幾點(diǎn)，對(duì)于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
  二、二手房買(mǎi)賣(mài)流程共分為買(mǎi)方按揭貸款購(gòu)房和買(mǎi)方全款購(gòu)房?jī)煞N情況，分別的具體流程如下：
  （一）買(mǎi)方按揭貸款購(gòu)房
  1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  3、向賣(mài)方支付定金并預(yù)留房屋尾款
  4、房屋過(guò)戶的同時(shí)銀行審查貸款條件
  5、銀行發(fā)放貸款
  6、雙方共同去做物業(yè)交割
  7、向賣(mài)方支付尾款
  （二）買(mǎi)方全款購(gòu)房
  1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金
  3、雙方共同去做房屋過(guò)戶
  4、雙方共同去做物業(yè)交割
  5、買(mǎi)方全款付清給賣(mài)方

  查看全文↓ 2018-10-28 18:18:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)合同怎么簽？需要注意什么？
  答

  　所謂中介二手房買(mǎi)賣(mài)合同，是指主體不僅包括買(mǎi)賣(mài)雙方，還包括作為居間人的中介的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。中介二手房買(mǎi)賣(mài)合同與個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)合同不同，不僅體現(xiàn)在合同主體，在合同的內(nèi)容規(guī)定以及責(zé)任承擔(dān)上也有相異的規(guī)定?？傊?，在二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中，中介二手房買(mǎi)賣(mài)合同，明確了合同主體的權(quán)利義務(wù)，對(duì)三方起到了一定的規(guī)制作用?！　《?、中介二手房買(mǎi)賣(mài)合同有什么特點(diǎn)？　　中介二手房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)槭侨胶弦夂炗喌?，而在?shí)踐中還有相當(dāng)部分是由中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同。這類(lèi)自制的合同因?qū)χ薪橐环饺狈γ鞔_的義務(wù)及責(zé)任承擔(dān)規(guī)定，會(huì)給房屋交易帶來(lái)了隱患，一旦因意想不到的情況出現(xiàn)糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)因缺乏必要的證據(jù)而無(wú)法運(yùn)用法律武器來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益?！　∫虼耍行┑胤介_(kāi)始采用新的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，其示范文本體現(xiàn)出了中介二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)有的特點(diǎn)。主要有：　　1、明確合同主體為三方　　在大多數(shù)合同主體僅為買(mǎi)賣(mài)雙方的基礎(chǔ)上，增加了參與交易的第三方——中介公司為合同主體。這樣明確了中介公司的權(quán)利與義務(wù)，既能保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也能維護(hù)中介公司自身的合法權(quán)益?！　?、明確了二手房糾紛預(yù)防及房款支付等重要部分　　中介二手房買(mǎi)賣(mài)對(duì)二手房交易中**容易出現(xiàn)糾紛的房屋、房款交付方式以及稅費(fèi)支付方式等環(huán)節(jié)作出了詳細(xì)規(guī)定，能盡量避免糾紛的發(fā)生?！　?、明確責(zé)任承擔(dān)及違約成本　　合同示范文本不但對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方之間的違約責(zé)任，同時(shí)也對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方與中介之間的違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。同時(shí)，示范文本對(duì)違約情況進(jìn)行了細(xì)化，有效避免了類(lèi)似爭(zhēng)議的出現(xiàn)?！　∪?、中介二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該怎么簽？　　根據(jù)二手房交易中的現(xiàn)實(shí)狀況，在簽訂過(guò)程中，中介二手房合同應(yīng)包括但不限于以下幾方面：　　1、合同中藥明確房屋坐落，產(chǎn)別，書(shū)證號(hào)等房屋基本概況的規(guī)定。其中包括告知租賃情況，以避免買(mǎi)方拿到了產(chǎn)權(quán)證但拿不到房屋使用權(quán)的情況；告知抵押情況，以免對(duì)對(duì)以后產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間以及房款的交付方式造成影響?！　?、合同中應(yīng)約定房屋按套轉(zhuǎn)讓?zhuān)杀苊庖螂p方對(duì)產(chǎn)權(quán)證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛?！　?、合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶方式及稅費(fèi)支付方式的約定，能讓雙方對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)做到心中有數(shù)?！　?、合同中應(yīng)明確房款的支付方式和時(shí)間的事先約定，以避免因約定不清而產(chǎn)生糾紛和糾紛發(fā)生后因無(wú)相應(yīng)的約定而導(dǎo)致的糾紛無(wú)法處理的情況?！　?、合同中應(yīng)明確房屋的交付方式，為買(mǎi)方什么時(shí)候能取得房屋的使用權(quán)提供了保證，也對(duì)因賣(mài)方逾期交房產(chǎn)生的糾紛如何處理提供了依據(jù)?！　?、合同中應(yīng)明確傭金的約定，提醒買(mǎi)賣(mài)雙方支付傭金是自己的義務(wù)，從而避免中介方因收不到傭金而與買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生的糾紛?！　?、合同中應(yīng)明確對(duì)合同變更的相關(guān)規(guī)定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛?！　?、合同中要明確約定了中介方與買(mǎi)賣(mài)雙方之間以及買(mǎi)賣(mài)雙方自身之間什么情況該承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，這有效避免了糾紛產(chǎn)生后因約定不清而導(dǎo)致糾紛無(wú)法處理的情況?！　?、合同中要明確雙方爭(zhēng)議的解決方式，確保一旦糾紛產(chǎn)生后能按照合法、有序的方式去解決。　　10、合同中要有三方的簽字，以確保合同的有效及安全。

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• 問(wèn) ??房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎么寫(xiě)?需要注意什么？
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  房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)（簡(jiǎn)易范本）甲方（賣(mài)方）：乙方（買(mǎi)方）：甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：一、甲方自愿將坐落在濟(jì)南市 區(qū) 路 小區(qū) 號(hào)樓 單元 室（建筑面積 平方米，儲(chǔ)藏室 平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào) ）房地產(chǎn)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣(mài)給乙方（附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖）。二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě) ；即人民幣小寫(xiě) 。三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金 ，即小寫(xiě) 。四、乙方支付定金之日起 個(gè)月內(nèi)，向甲方支付**款（定金從中扣除），**款之外的款項(xiàng)通過(guò)銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）。五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由 方承擔(dān)。七、乙方支付**款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，待房產(chǎn)過(guò)戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。八、甲方應(yīng)在 前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用；無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過(guò)戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機(jī)一臺(tái)（型號(hào)： ），空調(diào)兩臺(tái)（型號(hào)： ），熱水器（型號(hào)： ），浴霸（型號(hào)： ），飲水機(jī)（型號(hào)： ），音響兩臺(tái)（型號(hào)： ），涼衣架，房?jī)?nèi)燈具，前后門(mén)窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施， 等讓與乙方（含在房屋價(jià)值內(nèi)）。十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。十二、附加條 款：甲方（賣(mài)方）： （?。?身份證號(hào)：住址： 電話：年 月 日乙方（買(mǎi)方）： （印）身份證號(hào)：住址： 電話：年 月 日

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂需要注意什么呢？
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  買(mǎi)房必須謹(jǐn)慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購(gòu)房有所保障，沒(méi)有后顧之憂，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過(guò)公證的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?！　∈孪冗€要做一番詳細(xì)的調(diào)查準(zhǔn)備工作。這些調(diào)查準(zhǔn)備工作的內(nèi)容，首先是審查的資格。從法律上講，即指是否具有合同簽約的主體資格。一個(gè)合格的應(yīng)該有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開(kāi)工證、內(nèi)（外）銷(xiāo)許可證，如果是現(xiàn)房，還應(yīng)有工程驗(yàn)收合格證。購(gòu)房者應(yīng)簽約前對(duì)上述證照向索要，查看審核。特別是國(guó)有土地使用權(quán)證、銷(xiāo)售許可證和房屋質(zhì)量合格證要認(rèn)真審查，必要時(shí)復(fù)印留存。只有具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同?！　≠?gòu)買(mǎi)商品房在審查土地使用證時(shí)，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是"有償使用＂。若標(biāo)有"臨時(shí)＂字樣，則說(shuō)明開(kāi)發(fā)單位還沒(méi)有正式取得土地使用權(quán)；如果缺少銷(xiāo)售許可證，則說(shuō)明的銷(xiāo)售權(quán)利不具有合法性；另外在審查銷(xiāo)售許可證時(shí)，還應(yīng)查看上面批準(zhǔn)銷(xiāo)售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、預(yù)售內(nèi)容等條款?！　∪绻陨线@些要查驗(yàn)的證照不齊，建議購(gòu)房人**好不要與這樣的簽訂合同，因?yàn)橘I(mǎi)了這樣房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善造成生活不方便，或者是房子一拖再拖，購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)入住使用。　　當(dāng)然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對(duì)房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進(jìn)行考察，只有這樣，所簽的合同不致盲目。　　前期調(diào)查了解工作完成之后，購(gòu)房人要與簽訂正式的房產(chǎn)銷(xiāo)售合同。這一階段非常重要，如果購(gòu)房合同簽訂得不夠謹(jǐn)慎，條款不夠清晰、準(zhǔn)確，那么就會(huì)給以后留下許多后患，使自己受到損失。

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• 問(wèn) ??房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要注意哪些事項(xiàng)？
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         房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要注意房屋手續(xù)，產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋租賃情況，土地使用性質(zhì)，市政規(guī)劃情況，福利房合法性，物業(yè)費(fèi)用繳納情況等。　　1、房屋手續(xù)。是否擁有房產(chǎn)證，確定房屋所有權(quán)唯一歸屬是房主。沒(méi)有房產(chǎn)證交易風(fēng)險(xiǎn)很大?！　?、產(chǎn)權(quán)歸屬。確定房屋的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)有還是共有的，如果是共有人擅自出賣(mài)房屋，簽訂的合同一般情況是無(wú)效的?！　?、房屋租賃情況。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，要注意房屋的租賃情況，如果簽訂合同后發(fā)現(xiàn)房屋處于租賃狀態(tài)，這個(gè)時(shí)候就無(wú)法及時(shí)入住，因?yàn)樽赓U合同是不與買(mǎi)賣(mài)合同相沖突的，一定要注意，避免糾紛?！　?、土地使用性質(zhì)。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，要注意購(gòu)買(mǎi)的房屋的土地出讓性質(zhì)，以及該性質(zhì)下土地出讓的年限。　　5、市政規(guī)劃情況。如果市政規(guī)劃會(huì)影響到房屋的使用年限，比如拆遷之類(lèi)的問(wèn)題，一定要提前了解情況?！　?、福利房合法性。如果購(gòu)買(mǎi)的房屋是屬于福利政策性質(zhì)的房屋，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前一定要注意所有權(quán)的合法性，避免法律上的沖突。　　7、物業(yè)費(fèi)用繳納情況。在簽訂合同之前，也要注意物業(yè)費(fèi)用繳納的情況，是否有拖欠。如果沒(méi)搞清楚可能在簽訂后要自行承擔(dān)?！　》课葙I(mǎi)賣(mài)合同簽訂前一定要搞清楚這些事情，不然等到合同簽訂完成再發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，就很難解決，權(quán)益也得不到保障，所以該注意的事情一定要提前調(diào)查清楚。

• 問(wèn) 簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要注意些什么？
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  購(gòu)房時(shí)簽訂合同的注意事項(xiàng)：第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。 第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要買(mǎi)的房子。 也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 還有一個(gè)基本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開(kāi)發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。 在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。 第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。