房屋買賣合同簽訂需要注意什么呢？

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• 133****9711

  買房必須謹慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之憂，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過公證的房產(chǎn)買賣合同。
  　　事先還要做一番詳細的調(diào)查準備工作。這些調(diào)查準備工作的內(nèi)容，首先是審查的資格。從法律上講，即指是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的應(yīng)該有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、立項批復、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開工證、內(nèi)（外）銷許可證，如果是現(xiàn)房，還應(yīng)有工程驗收合格證。購房者應(yīng)簽約前對上述證照向索要，查看審核。特別是國有土地使用權(quán)證、銷售許可證和房屋質(zhì)量合格證要認真審查，必要時復印留存。只有具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。
  　　購買商品房在審查土地使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是"有償使用＂。若標有"臨時＂字樣，則說明開發(fā)單位還沒有正式取得土地使用權(quán)；如果缺少銷售許可證，則說明的銷售權(quán)利不具有合法性；另外在審查銷售許可證時，還應(yīng)查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內(nèi)容等條款。
  　　如果以上這些要查驗的證照不齊，建議購房人**好不要與這樣的簽訂合同，因為買了這樣房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善造成生活不方便，或者是房子一拖再拖，購房人無法按時入住使用。
  　　當然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同不致盲目。
  　　前期調(diào)查了解工作完成之后，購房人要與簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:43:29
• 156****2941

  1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ?；如果房產(chǎn)項目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實施初期，該地區(qū)樓盤**的可能性更大。
  2、注意樓盤規(guī)模。因為一般說來，大一些的樓盤抗風險能力要強一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會相對好一些。
  3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對項目的設(shè)計理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。
  4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  （二）購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補充條款。先簽訂認定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預售登記。在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用；而訂金不是對合同起擔保作用，所以，簽訂認購書時要看清是哪個概念。
  通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:43:24
• 152****0947

  一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。
  但在實踐中，有些開發(fā)商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商（售樓人員）便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。
  合同條款陷阱
  客戶決定購房了，得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:43:18

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣合同簽訂時要注意什么？
  答

  7、竣工認定：以取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》為準。8、交付期限：約定出現(xiàn)延期的條件（事實）時出具證明的有效職能部門，如氣象局、供電局、自來水公司等，并約定通知買受人順延的時限和方式。9、交接：應(yīng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)。須驗收合格才能交付。10、**重要的一點，產(chǎn)權(quán)登記的約定：現(xiàn)在二手房必須辦理產(chǎn)權(quán)證后才能轉(zhuǎn)讓，如果大家不想跟開發(fā)商長期抗戰(zhàn)的話，就約定：一年內(nèi)無法登記確認產(chǎn)權(quán)的，堅決退房！并可以要求開發(fā)商賠償損失。這條款是《福建省房屋消費者權(quán)益保護條例》第11條明文規(guī)定的，大家千萬要注意。如果開發(fā)商不敢或拒絕將這約定寫入合同的話，這房子還是不買為好。11、公攤部分：公攤部分、屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，只是委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。12、仲裁機構(gòu)：廈門仲裁委員會，名稱注意無“市”字。

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• 問 請問簽訂房屋買賣合同需要注意什么問題呢？
  答

  簽合同要注意以下問題：一、合同中的空白條款在簽訂合同時，你會發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購房者如果確實沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機。二、補充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對等補充協(xié)議是對購房合同的補充，一般會在補充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。有些開發(fā)商會在此時玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會約定自己的違約責任是月的萬分之幾，購房者的違約責任變成了日的萬分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。在簽合同時，需要重點關(guān)注補充協(xié)議中的責任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。三、違約責任和賠償約定合同中的違約責任和賠償約定，需要大家重點關(guān)注。在整個購房流程中，時刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責任及賠償，首先參照的是合同中的約定。例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補償?shù)取Ｈ绻@兩項沒有約定清楚，購房者會吃啞巴虧，維權(quán)會繞遠路。四、交房日期與交房標準的約定交房日期是開發(fā)商將房子交給購房者的**后期限，交房標準是在交到購房者手中時，房子的配置標準。交房日期是購買期房的小伙伴需要注意的，如果開發(fā)商逾期交房，購房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要標準。交房標準對精裝房來說尤為重要，交房時的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時，需要將收房時的配置標準寫清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達標標準等。五、壟斷物管權(quán)買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的XX物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會，也難以改變。

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• 問 請問簽訂房屋買賣合同需要注意哪些問題呢？
  答

  約定違約責任條款須詳細、具體1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。2、同時，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔一定金額的違約金。②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。③加重開發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

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• 問 簽訂房屋買賣合同需要注意什么 補充協(xié)議有哪些要注意的
  答

  買房對廣大市民來說是件大事兒所簽訂的房屋買賣合同是消費者的購買依據(jù)，也是雙方權(quán)利義務(wù)的劃分和未來的法律憑證。簽合同需要注意一些什么，對于新手購房者尤其重要。 補充協(xié)議需平等協(xié)商 市民在購房與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，經(jīng)常被開發(fā)商要求簽訂一個補充文本，有的條款明顯是對開發(fā)商有利，可又不許更改，讓購房者左右為難。 開發(fā)商起草的商品房買賣合同補充文本是商品房買賣合同的一部分，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：買賣雙方簽訂的合同或補充協(xié)議應(yīng)當是建立在雙方地位平等、意思表示真實自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成的內(nèi)容。因此，開發(fā)商起草的買賣合同補充文本不能修改是沒有法律依據(jù)的。 購房者認為開發(fā)商提供的商品房買賣合同和補充協(xié)議不合理可與開發(fā)商協(xié)商要求改正。如購房者與開發(fā)商無法協(xié)商一致，購房者有權(quán)拒絕簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議。 特別提醒：在簽訂商品房買賣合同之前應(yīng)當要求開發(fā)商將準備簽訂的商品房買賣合同和要簽訂的補充協(xié)議全部事先提供給購房者，購房者要對即將簽訂的商品房買賣合同和補充協(xié)議進行閱讀和全面了解。 買賣合同內(nèi)容要全 一些市民在購房時與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，也交了部分房款，這一紙協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，購房者常常疑惑不解。 現(xiàn)實中存在大量購房者與開發(fā)商只簽訂了商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議。這些協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，主要看這些認購、訂購、預訂等協(xié)議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，且開發(fā)商是否已經(jīng)按照約定收受購房款，如果具備上述條件，該協(xié)議應(yīng)當認定為《商品房買賣合同》。 一般商品房買賣合同通常應(yīng)當具備以下合同內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所;商品房基本狀況;商品房的銷售方式;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期;裝飾、設(shè)備標準承諾;供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任;公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;面積差異的處理方式;辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;解決爭議的方法;違約責任;雙方約定他事項。 五種情況可單方解除合同 《商品房買賣合同》簽訂后，也可能出現(xiàn)這樣或那樣的問題，比如房屋面積增加、辦房證超時限等，是否可單獨解除合同? 具有以下情形之一，導致《商品房買賣合同》的目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的，購房者可以請求解除合同。 1、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人;3、開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外;4、交付的房屋的面積與合同約定的面積誤差比絕對值大于3%;5、辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記。

• 問 無效房屋買賣合同有哪些 簽訂時要注意什么
  答

  買房時**重要的一步就是簽訂合同了，現(xiàn)實中卻因為各種原因而導致合同無效。小編整理了七種無效房屋買賣合同的情形，大家簽訂時千萬要注意了。 1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。 2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房屋買賣應(yīng)當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。 3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。 4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 5、乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 6、雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。 7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。