簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些？

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• 156****4952

  一、什么叫房屋買賣居間合同
  房屋買賣居間合同是房產(chǎn)中介向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。具有以下特征：
  1、它是由房產(chǎn)中介向委托人提供居間服務(wù)的合同。房產(chǎn)中介向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人是否與第三人訂立合同，與房產(chǎn)中介無關(guān)，房產(chǎn)中介不是委托人與第三人之間的合同的當(dāng)事人。
  2、房產(chǎn)中介對(duì)委托人與第三人之間的合同沒有介入權(quán)。房產(chǎn)中介只負(fù)責(zé)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用，對(duì)合同沒有實(shí)質(zhì)的介入權(quán)。
  3、居間合同是雙務(wù)、有償、諾成合同。
  二、簽房屋買賣居間合同應(yīng)該注意什么
  從上文的描述我們不難看出房屋買賣居間合同是有償合同，因此在簽訂之前應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：
  （一）購(gòu)房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營(yíng)范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號(hào)等。如果購(gòu)房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊(cè)登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號(hào)名不副實(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)法，實(shí)踐中不乏中介公司人員卷款而逃的案例。
  （二）在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，買賣中介費(fèi)不超過成交價(jià)的2%，也就是說對(duì)于買賣其中一方，**多只能收取1%的中介費(fèi)，另外要在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。
  （三）明確買賣雙方資料。這個(gè)方面主要是出賣方，需要提供房產(chǎn)證、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關(guān)資料（應(yīng)要求房產(chǎn)中介出具該房屋所在地交易中心房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，俗稱“產(chǎn)調(diào)”）對(duì)于買方也就是身份證明。
  （四）一般買方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣方簽字確認(rèn)，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹Ｄ敲创藭r(shí)如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還。所以要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條，尾款等款項(xiàng)。如果是對(duì)方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，**好請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對(duì)己不利的“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。
  （五）買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認(rèn)，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，所以要量里而行，多給自己留有時(shí)間和空間；稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān)；該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車位問題，也需由雙方進(jìn)行明確約定。
  （六）交房要明確時(shí)間，逾期應(yīng)約定遲延履行金；設(shè)備裝修價(jià)款如另外作價(jià)，則應(yīng)另簽協(xié)議，避免多繳稅費(fèi)。戶口**好是交易過戶前遷出，同時(shí)也需要明確約定具體的法律責(zé)任，這個(gè)一定要千萬注意。
  其實(shí)簽訂這類協(xié)議的主要目的在于交易條件尚未完全達(dá)成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時(shí)，由其中一方先行提出大致的交易條件，若對(duì)方能夠接受并簽署，則視為雙方對(duì)交易條件基本達(dá)成一致。但是生活中有很多“黑心”中介從中作梗牟取利益，給買賣雙方都帶來許多麻煩。為了避免這樣的事情發(fā)生，建議雙方當(dāng)事人在簽訂居間合同簽一定要仔細(xì)閱讀其中的條款，如果自己不能有效辨別利弊，別忘了還有律師能夠助您一臂之力。

  查看全文↓ 2018-10-30 13:48:56
• 141****7065

  居間協(xié)議，主要是關(guān)于中介服務(wù)和中介費(fèi)的，
  那你就把中介要做些什么的內(nèi)容檢查一下，
  漏了不上去。
  中介費(fèi)的支付方式，
  一般分3次：簽訂買賣合同后/過戶時(shí)/交房后。
  另外如果你有能力的話，
  把中介合同上關(guān)于中介費(fèi)的違約金的金額改小點(diǎn)，
  一般都是打印上去的，霸王條款，比如房屋價(jià)的百分之幾，
  你可以改成一兩千，如果你有能力的話。

  查看全文↓ 2018-10-30 13:48:48
• 137****9640

  簽訂居間協(xié)議后所交付的一般屬于定金，一方違約后定金存在沒收或雙倍返還的效力。因?yàn)榫娱g協(xié)議僅是對(duì)房屋買賣內(nèi)容的簡(jiǎn)單描述，若雙方在買賣合同簽訂時(shí)，無法針對(duì)買賣合同內(nèi)容達(dá)成一致意見，則屬于不歸責(zé)任何一方的法定事由，這時(shí)可以主張定金返還。
  如果意向金沒有注明是房屋定金可以要回，注明了是購(gòu)房合同定金則困難。
  如果不是定金，可以要回。
  意向金，可以要回。
  如果意向金轉(zhuǎn)為了定金，就不能要回，否則可以要回。
  按約定處理。
  只要買賣合同沒有簽訂，你支付給出售方的意向金應(yīng)當(dāng)由居間人退還給你。因居間行為指出的費(fèi)用由你承擔(dān)，居間報(bào)酬你不用支付。
  若意向金未轉(zhuǎn)為定金，可以要回；若轉(zhuǎn)為定金，根據(jù)法律規(guī)定，則無權(quán)要回。當(dāng)然，若你對(duì)居間協(xié)議上未約定的事項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步磋商，而房東不能接受你提出的條件，該種情況下，定金一般可以要回。更為具體可行的需要看了居間協(xié)議后才能回復(fù)了。

  查看全文↓ 2018-10-30 13:48:43
• 158****7562

  有的，居間協(xié)議是有中介居間介紹業(yè)務(wù)，從而促使買賣雙方成交的合同。買賣合同成交后，買賣雙方支付中介居間介紹費(fèi)用。在法律上講，此合同應(yīng)由你們?nèi)齻€(gè)房屋產(chǎn)權(quán)共有人共同簽訂，你簽訂的這個(gè)合同屬于效力待定，也就是說如果他們同意你賣房，這個(gè)合同就完全有效；
  如果他們明確表示不同意賣房，這個(gè)合同便不發(fā)生法律效力。如果現(xiàn)在中介尚未撮合成交房產(chǎn)，而你丈夫和兒子又不同意賣房，你完全可以去中介處撤銷這個(gè)合同。

  查看全文↓ 2018-10-30 13:48:37
• 154****2790

  買賣合同是購(gòu)房合同的一種。
  一、購(gòu)房協(xié)議書是購(gòu)房合同的一種體現(xiàn)，是買賣雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房而簽訂的協(xié)議。一份正式的購(gòu)房協(xié)議書范本會(huì)包含當(dāng)事人信息、房屋情況、房款及支付約定、雙方違約責(zé)任約定等內(nèi)容。
  二、購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。三、二者之間的區(qū)別：
  1、買賣之前一種協(xié)議作為開發(fā)商在不具備簽訂正式《商品房買賣合同》條件之前的一種協(xié)議，認(rèn)購(gòu)書具備擔(dān)保正式《商品房買賣合同》簽訂的擔(dān)保效力。如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)符合協(xié)議書約定的生效條件時(shí)，該協(xié)議書即發(fā)生法律效力，開發(fā)商和購(gòu)買人均應(yīng)按照協(xié)議書約定享有權(quán)利，履行義務(wù)。
  2、購(gòu)房合同更加詳細(xì)如果認(rèn)購(gòu)書中，對(duì)于房屋的房號(hào)、面積、價(jià)格以及雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容做了較為明確的約定，那么認(rèn)購(gòu)書可以被看作為一份預(yù)先約定的房屋買賣合同。正式的《商品房買賣合同》只是對(duì)于認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容做出了更為具體的約定，而如果認(rèn)購(gòu)書中沒有約定上述內(nèi)容，則其只是一份購(gòu)房意向書，不具備合同性質(zhì)，也就沒有合同的約束力。

  查看全文↓ 2018-10-30 13:48:33

相關(guān)問題

• 問 ??如何投資房地產(chǎn)?投資房地產(chǎn)的注意事項(xiàng)有哪些?
  答

  房產(chǎn)投資技巧有哪些？房產(chǎn)投資有哪些注意事項(xiàng)？購(gòu)買房產(chǎn)，是您一生中**重要的決定；但是，在您投資房地產(chǎn)時(shí)，您應(yīng)該注意到以下8個(gè)基本事項(xiàng)。1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時(shí)，有三點(diǎn)十分重要：街道外觀要簡(jiǎn)單，過于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會(huì)降低其吸引力；房子離購(gòu)物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。2、估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力。估計(jì)自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)于決定投資的時(shí)機(jī)十分重要?？纯茨卸嗌佻F(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西。著眼于您的長(zhǎng)期目標(biāo)，比如，您要投資的房產(chǎn)是否會(huì)是您退休后的經(jīng)濟(jì)來源？另外，預(yù)計(jì)將來會(huì)出現(xiàn)的情況，比如家里有小孩子出生或失業(yè)。找一個(gè)投資顧問或注冊(cè)的金融理財(cái)師，會(huì)對(duì)您有很大的幫助。3、確定投資策略。有些房產(chǎn)易于出租，但是不會(huì)有太大的**潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。4、需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力。您應(yīng)該估計(jì)所投資的房產(chǎn)將會(huì)為您帶來何種收入，為此，您可以研究一下房產(chǎn)過去的**情況和潛在的出租前景。5、爭(zhēng)取**優(yōu)價(jià)格。專業(yè)的談判員能保證不讓您支付過多的錢來買房產(chǎn)，談判還可以使雙方達(dá)成協(xié)議。6、確定貸款。找到合適的貸款提供者與選擇房產(chǎn)一樣重要。隨著國(guó)家貸款利率的逐步放開，有些貸款公司的投資利息比較高，而有些公司的投資利息與別的利息一樣。有的公司讓貸款人把整個(gè)貸款作為大的抵押。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，您必須貨比三家才能減少損失。7、尋求律師幫助。有律師的幫助能保證合同的完整性以及一切可以接受的變動(dòng)。律師的參與也是您投資策略中不可缺少的一部分。8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。專業(yè)的房地產(chǎn)管理可以讓您不必為租客問題煩惱而集中精力于房產(chǎn)資料。您的房地產(chǎn)管理員對(duì)**新的條例了如指掌，也更適合去與別人談判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是**好的選擇。在作出商業(yè)或投資決定時(shí)，遵循一定的方法是明智的選擇：估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力；確定投資策略；估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力；爭(zhēng)取**優(yōu)價(jià)格；確定貸款；尋求律師幫助；獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。

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• 問 ??房地產(chǎn)開盤注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  踩盤工具指南針:指南針用來確定樓盤的朝向。朝向影響到樓盤的通風(fēng)采光以及景觀，所以對(duì)樓價(jià)影響較大，一定要搞清楚朝向。相機(jī):相機(jī)用來拍照，獲取實(shí)地圖片資料。一般要拍物業(yè)管理公司、樓棟號(hào)、公用設(shè)施、綠地、中央公園、樓棟的信箱、樓盤附近的公交路線、樓盤周邊重要的設(shè)施，如**、商業(yè)街、醫(yī)院等，這些都是很重要的信息，都會(huì)對(duì)樓盤價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。鉛筆、橡皮擦、白紙:用來記錄樓盤的相關(guān)信息，包括道路、四至、樓盤層數(shù)、戶型、樓棟號(hào)以及重要的較大面積的綠地等。手機(jī):用來聯(lián)系老師、同學(xué)，遇到自己不能處理的問題要及時(shí)獲取老師、同學(xué)的協(xié)助，如迷路、被物管人員阻止等。學(xué)生證:如果是學(xué)生去的話，**好帶上自己的學(xué)生證，萬一遇到物管人員的阻撓，可以出示自己的有效證件，一般他們也會(huì)理解和給予適度的支持。

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• 問 為什么投資房地產(chǎn)?房地產(chǎn)投資有哪些注意事項(xiàng)?
  答

  1．如何買到真正超值的房產(chǎn)　　上面的投資項(xiàng)目回報(bào)率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計(jì)算的，你覺得滿意嗎？　　這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長(zhǎng)期投資回報(bào)率高，而且在買入時(shí)就是贏利的，換句話說每個(gè)月它都能給你帶來正的現(xiàn)金流，而不是負(fù)的！　　如果按照我的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以上三個(gè)例子均不符合我的要求。我除了計(jì)算投資回報(bào)率之外，還要檢查房產(chǎn)給我?guī)淼膬衄F(xiàn)金流量?！　∫酝跸壬诜角f的房產(chǎn)為例：　　凈現(xiàn)金流量表　　現(xiàn)金流入　　租金收入：　　空置期一個(gè)月，年租金收入為2000×11=22000元 現(xiàn)金流出　　貸款70%，350000元，期限20年，月還款2470元，年總計(jì)29640元?！　∥飿I(yè)管理費(fèi)用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元　　冬季取暖費(fèi)用：22元/平方米×60平方米=1320元 年凈現(xiàn)金流入：-10400元　　從這張凈現(xiàn)金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產(chǎn)額外貼補(bǔ)1萬余元，合到每月現(xiàn)金流為負(fù)的867元?！　∪绻闶峭跸壬?，你會(huì)選擇這樣的投資嗎？

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• 問 東莞房地產(chǎn)注意事項(xiàng)
  答

  東莞房地產(chǎn)注意事項(xiàng)，在買賣雙方簽訂購(gòu)房合同之前，一定要仔細(xì)查看一下賣方的證件，尤其是核實(shí)一下房主本人是否就是房屋所有產(chǎn)權(quán)證的所屬人，出賣方本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，買房人無法取得對(duì)購(gòu)買房屋的物權(quán)。房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，而這個(gè)時(shí)候的房屋，從法律意義上來說并不屬于個(gè)人所有是歸屬于銀行的，只有在還清銀行的貸款之后才能夠歸屬于個(gè)人，所以在這個(gè)時(shí)候的房子其實(shí)是不能夠進(jìn)行交易的。目前的成交量處于環(huán)比上升的階段，而且現(xiàn)在大家對(duì)于二手房還是比較關(guān)注的，我們?cè)谫?gòu)買二手房的時(shí)候，需要注意的部分還是比較多的：①注意查看出賣方的證件。②注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。③注意房屋的抵押狀態(tài)。④注意房屋的出租狀態(tài)。⑤注意房屋的性質(zhì)。

• 問 ??個(gè)人怎樣投資房地產(chǎn)?有哪些注意事項(xiàng)嗎？
  答

  貸款買房適逢**佳時(shí)機(jī)一名消費(fèi)者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購(gòu)房申請(qǐng)20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元?jiǎng)t可投資股市，若用于認(rèn)購(gòu)新股，既無風(fēng)險(xiǎn)，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購(gòu)房者以其理財(cái)?shù)募记?，顯示了貸款買房的實(shí)惠。投資購(gòu)房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，還推出了營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，百姓貸款購(gòu)房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機(jī)向銀行貸一部分資金。投資出租物業(yè)正當(dāng)其時(shí)筆者一大學(xué)同學(xué)結(jié)婚后單位暫時(shí)未給分房，他每年租房的花費(fèi)就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購(gòu)買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購(gòu)房補(bǔ)貼，再通過公積金貸款重新購(gòu)買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質(zhì)量外，還擁有了兩處不動(dòng)產(chǎn)，一處供自己使用，一處當(dāng)作投資工具，可自由支配。投資房產(chǎn)的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進(jìn)行房產(chǎn)交易，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性：一是低買高賣的時(shí)機(jī)難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報(bào)則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場(chǎng)化的必然結(jié)果。物業(yè)的投資價(jià)值主要決定于該物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、租金回報(bào)和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量是租房者關(guān)注的重點(diǎn)。由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對(duì)物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實(shí)力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績(jī)，就成為**直接，也是**有效的辦法。投資住宅要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，**會(huì)比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設(shè)法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，正處在開發(fā)之中的項(xiàng)目進(jìn)行投資，因?yàn)檫@類項(xiàng)目一旦開發(fā)建成之后，房產(chǎn)的價(jià)格肯定會(huì)比你購(gòu)買時(shí)的價(jià)格高出很多。有不少購(gòu)房者，在選擇商品房時(shí)，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標(biāo)，他們的精明同樣令人佩服。購(gòu)買同樣面積一套市中心住宅，其價(jià)格相當(dāng)于購(gòu)買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購(gòu)買市中心住宅優(yōu)越。投資房產(chǎn)需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動(dòng)用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動(dòng)，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

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