為什么投資房地產(chǎn)?房地產(chǎn)投資有哪些注意事項?

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• 158****1814

  1．如何買到真正超值的房產(chǎn)
  　　上面的投資項目回報率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計算的，你覺得滿意嗎？
  　　這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長期投資回報率高，而且在買入時就是贏利的，換句話說每個月它都能給你帶來正的現(xiàn)金流，而不是負(fù)的！
  　　如果按照我的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以上三個例子均不符合我的要求。我除了計算投資回報率之外，還要檢查房產(chǎn)給我?guī)淼膬衄F(xiàn)金流量。
  　　以王先生在方莊的房產(chǎn)為例：
  　　凈現(xiàn)金流量表
  　　現(xiàn)金流入
  　　租金收入：
  　　空置期一個月，年租金收入為2000×11=22000元 現(xiàn)金流出
  　　貸款70%，350000元，期限20年，月還款2470元，年總計29640元。
  　　物業(yè)管理費(fèi)用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元
  　　冬季取暖費(fèi)用：22元/平方米×60平方米=1320元 年凈現(xiàn)金流入：-10400元
  　　從這張凈現(xiàn)金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產(chǎn)額外貼補(bǔ)1萬余元，合到每月現(xiàn)金流為負(fù)的867元。
  　　如果你是王先生，你會選擇這樣的投資嗎？

  查看全文↓ 2019-05-01 22:43:34
• 152****3280

  如果您想投資房產(chǎn)，那么要考慮的因素有很多，如房產(chǎn)類別，所在地區(qū)，貸款，抵押財產(chǎn)，稅收問題，與代理打交道以及房屋維修等。
  
  家庭投資多于單身投資：雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)投資是個較好的選擇，但如果是都有收入的家庭成員一起投資，則壓力要小得多。
  
  根據(jù)投資前景來投資
  
  購買房產(chǎn)，是您一生中**重要的決定。但是，在您投資房地產(chǎn)時，您應(yīng)該意識到這是出于商業(yè)的目的，因此，您不是根據(jù)自己的喜好來買，而是根據(jù)投資前景來買。您投資的目的是為了讓房地產(chǎn)給您帶來利潤，許多人在投資時通常犯的錯誤是，他們總是購買居家型的房產(chǎn)或是本地的房產(chǎn)，以便可以隨時在自己的看管之中。
  
  1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時，有三點(diǎn)十分重要：街道外觀要簡單，過于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會降低其吸引力；房子離購物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。
  
  2、估計自己的財政實(shí)力。
  
  3、確定投資策略。
  
  4、需估計所投房產(chǎn)的潛力
  
  6、確定貸款。
  
  7、尋求律師幫助。
  
  8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。

  查看全文↓ 2019-05-01 22:43:27
• 136****7430

  近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。
  　　一、房地產(chǎn)投資決策概述
  　　 房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數(shù)額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注，常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；**后，房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險因素多，風(fēng)險水平相對較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。
  　　 房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力，并與認(rèn)識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟(jì)評價、社會評價和環(huán)境評價，進(jìn)行投資方案的比較，**后確定出**佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗**佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項目決策是科學(xué)決策的基本要求。
  　　 影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義。現(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的**重要的五個因素進(jìn)行具體分析。
  　　 二、房地產(chǎn)投資決策要素分析
  　　 （一）時機(jī)的決策分析
  　　 投資時機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：
  　　 環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機(jī)時，可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進(jìn)行綜合分析。
  　　 壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來選擇不同階段的投資機(jī)會。
  　　 開發(fā)價值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價值與無形收益，對這些價值進(jìn)行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機(jī)會。
  　　 產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機(jī)來進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機(jī)。
  　　 （二）區(qū)位的決策分析
  　　 房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：
  　　 因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。
  　　 假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來**大投資價值的地塊。正確預(yù)測特定地段的**佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來**大收益的地段
  　　竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對開發(fā)主體來說**為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律性和城市土地價值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。
  　　威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購物模式來進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費(fèi)者的過程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。
  　　 （三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析
  　　 在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定**適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：
  　　 工業(yè)宗地價=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤
  　　 商業(yè)宗地價=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤
  　　 若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。
  　　 （四）規(guī)模的決策分析
  　　 商業(yè)房產(chǎn)的**佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的**優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實(shí)施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當(dāng)前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能**終確定商業(yè)房產(chǎn)的**優(yōu)規(guī)模。
  　　 鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達(dá)到平衡時的**低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項目產(chǎn)生**優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場為導(dǎo)向，正確預(yù)測出市場需求量。必要時，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]
  　　 （五）質(zhì)量的控制決策
  　　 商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。
  　　表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較
  　　 因此，對房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤，從而達(dá)到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。

  查看全文↓ 2019-05-01 22:43:21

相關(guān)問題

• 問 ??如何投資房地產(chǎn)?投資房地產(chǎn)的注意事項有哪些?
  答

  房產(chǎn)投資技巧有哪些？房產(chǎn)投資有哪些注意事項？購買房產(chǎn)，是您一生中**重要的決定；但是，在您投資房地產(chǎn)時，您應(yīng)該注意到以下8個基本事項。1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時，有三點(diǎn)十分重要：街道外觀要簡單，過于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會降低其吸引力；房子離購物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。2、估計自己的財政實(shí)力。估計自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力對于決定投資的時機(jī)十分重要?？纯茨卸嗌佻F(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西。著眼于您的長期目標(biāo)，比如，您要投資的房產(chǎn)是否會是您退休后的經(jīng)濟(jì)來源？另外，預(yù)計將來會出現(xiàn)的情況，比如家里有小孩子出生或失業(yè)。找一個投資顧問或注冊的金融理財師，會對您有很大的幫助。3、確定投資策略。有些房產(chǎn)易于出租，但是不會有太大的**潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。4、需估計所投房產(chǎn)的潛力。您應(yīng)該估計所投資的房產(chǎn)將會為您帶來何種收入，為此，您可以研究一下房產(chǎn)過去的**情況和潛在的出租前景。5、爭取**優(yōu)價格。專業(yè)的談判員能保證不讓您支付過多的錢來買房產(chǎn)，談判還可以使雙方達(dá)成協(xié)議。6、確定貸款。找到合適的貸款提供者與選擇房產(chǎn)一樣重要。隨著國家貸款利率的逐步放開，有些貸款公司的投資利息比較高，而有些公司的投資利息與別的利息一樣。有的公司讓貸款人把整個貸款作為大的抵押。在競爭激烈的今天，您必須貨比三家才能減少損失。7、尋求律師幫助。有律師的幫助能保證合同的完整性以及一切可以接受的變動。律師的參與也是您投資策略中不可缺少的一部分。8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。專業(yè)的房地產(chǎn)管理可以讓您不必為租客問題煩惱而集中精力于房產(chǎn)資料。您的房地產(chǎn)管理員對**新的條例了如指掌，也更適合去與別人談判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是**好的選擇。在作出商業(yè)或投資決定時，遵循一定的方法是明智的選擇：估計自己的財政實(shí)力；確定投資策略；估計所投房產(chǎn)的潛力；爭取**優(yōu)價格；確定貸款；尋求律師幫助；獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。

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• 問 什么是房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資有哪些過程？
  答

  所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)投資過程主要有以下幾個階段：一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，是個大量資金運(yùn)動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。1.市場分析。市場分析的重點(diǎn)在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。2.財務(wù)分析。投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計出未來的現(xiàn)金流量。3.可行性分析?？尚行苑治鍪且粋€綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。二、土地開發(fā)權(quán)的獲得這一過程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價程序。當(dāng)在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點(diǎn)，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動時，要詳細(xì)評估投資計劃與各種融資機(jī)會，以選擇**有利的融資方式。三、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計，然后尋找建筑商進(jìn)行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會與融資條件，以保證建設(shè)開發(fā)進(jìn)度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標(biāo)。四、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：1.是必須有完善的營銷規(guī)劃。包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。2.是實(shí)際的銷售活動，包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。3.為融資活動的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：1.是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險較小，但是一般而言報酬可能較低。2.則是由投資者自己經(jīng)營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營運(yùn)的風(fēng)險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營階段要依據(jù)不同的經(jīng)營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事營業(yè)的必要管理活動等。此外，由于房地產(chǎn)是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個投資過程中必須認(rèn)真考慮的。

• 問 ??為什么投資房地產(chǎn)?投資房產(chǎn)的注意事項是什么？
  答

  投資房地產(chǎn)的好處是可以保值增值。注意事項如下：（一）投資配套設(shè)施齊全的小區(qū)。從未來發(fā)展來看，所住小區(qū)里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設(shè)施齊全，會成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉(zhuǎn)手出售，也都十分容易。（二）分散投資。盡管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%，雞蛋還是不能放進(jìn)一個籃子里。目前金融產(chǎn)品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。（三）要學(xué)會侃價。這段時間，全國各地的樓盤優(yōu)惠、打折較厲害，優(yōu)惠、打折期間相對來說好侃價得多。對于消費(fèi)者而言，有4次砍價機(jī)會，投資者一定要把握住，爭取用**低的價格買到房子：一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠；二是在買房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團(tuán)購，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當(dāng)然會讓利銷售；四是已經(jīng)買了房的買房人，你再帶一個客戶來買房子，一些開發(fā)商也會提供一些優(yōu)惠措施作為回報。凡事開始都不能做太高的期望，因此投資新建小區(qū)，人氣尚未形成，如果是出租，一年內(nèi)出租率不會太高。出售的話，也不會馬上**，所以投資時，心態(tài)要好。

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• 問 ??個人如何投資房地產(chǎn)?投資房產(chǎn)有哪些注意事項呢?
  答

  很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔(dān)心風(fēng)險太大，那么投資房產(chǎn)也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望**變現(xiàn)。那么，個人如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資呢？貸款買房適逢**佳時機(jī)一名消費(fèi)者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用于認(rèn)購新股，既無風(fēng)險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財?shù)募记?，顯示了貸款買房的實(shí)惠。投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，還推出了營業(yè)房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機(jī)向銀行貸一部分資金。投資出租物業(yè)正當(dāng)其時筆者一大學(xué)同學(xué)結(jié)婚后單位暫時未給分房，他每年租房的花費(fèi)就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購房補(bǔ)貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質(zhì)量外，還擁有了兩處不動產(chǎn)，一處供自己使用，一處當(dāng)作投資工具，可自由支配。投資房產(chǎn)的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進(jìn)行房產(chǎn)交易，存在著較大的風(fēng)險性：一是低買高賣的時機(jī)難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場化的必然結(jié)果。物業(yè)的投資價值主要決定于該物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、租金回報和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量是租房者關(guān)注的重點(diǎn)。由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行評估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實(shí)力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績，就成為**直接，也是**有效的辦法。投資住宅要有長遠(yuǎn)眼光與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，**會比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設(shè)法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項基礎(chǔ)設(shè)施完善，正處在開發(fā)之中的項目進(jìn)行投資，因為這類項目一旦開發(fā)建成之后，房產(chǎn)的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標(biāo)，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當(dāng)于購買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優(yōu)越。投資房產(chǎn)需要有長遠(yuǎn)的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

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• 問 ??個人怎樣投資房地產(chǎn)?有哪些注意事項嗎？
  答

  貸款買房適逢**佳時機(jī)一名消費(fèi)者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用于認(rèn)購新股，既無風(fēng)險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財?shù)募记?，顯示了貸款買房的實(shí)惠。投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，還推出了營業(yè)房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機(jī)向銀行貸一部分資金。投資出租物業(yè)正當(dāng)其時筆者一大學(xué)同學(xué)結(jié)婚后單位暫時未給分房，他每年租房的花費(fèi)就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購房補(bǔ)貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質(zhì)量外，還擁有了兩處不動產(chǎn)，一處供自己使用，一處當(dāng)作投資工具，可自由支配。投資房產(chǎn)的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進(jìn)行房產(chǎn)交易，存在著較大的風(fēng)險性：一是低買高賣的時機(jī)難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場化的必然結(jié)果。物業(yè)的投資價值主要決定于該物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、租金回報和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量是租房者關(guān)注的重點(diǎn)。由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行評估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實(shí)力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績，就成為**直接，也是**有效的辦法。投資住宅要有長遠(yuǎn)眼光與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，**會比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設(shè)法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項基礎(chǔ)設(shè)施完善，正處在開發(fā)之中的項目進(jìn)行投資，因為這類項目一旦開發(fā)建成之后，房產(chǎn)的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標(biāo)，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當(dāng)于購買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優(yōu)越。投資房產(chǎn)需要有長遠(yuǎn)的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

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