小區(qū)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)??？

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• 132****4514

  首先要確定這地下停車場(chǎng)的歸屬，判定其到底歸屬何方所有。如果歸屬人防工程，則無(wú)論誰(shuí)都無(wú)權(quán)售賣。如果停車場(chǎng)包含業(yè)主公攤面積內(nèi)，屬于公共用地，則房開(kāi)商無(wú)權(quán)出租或出售車位，應(yīng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)來(lái)決定車位的使用。但如果停車場(chǎng)是歸屬房開(kāi)商所有，那么房開(kāi)商就可以進(jìn)行處置，不管是出售還是出租。
  
  地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)
  根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國(guó)家的法律法規(guī)對(duì)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。但要判斷開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)系屬于開(kāi)發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫(kù)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在小業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，其購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車庫(kù)的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購(gòu)買的商品房中，該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。
  根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。另外，根?jù)《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第七條，機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、作為人防工程的地下室不應(yīng)計(jì)入公用建筑空間。根據(jù)上述規(guī)定可見(jiàn)，無(wú)論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫(kù)應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
  如果地下車庫(kù)已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則根據(jù)前段分析，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體小業(yè)主共有。否則，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商。

  查看全文↓ 2018-10-31 16:18:49
• 149****3083

  所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，土地的需求日益膨脹，很多開(kāi)發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。
  
  在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的（所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。），即該停車位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。
  
  也就是說(shuō)，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。依據(jù)“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑物容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑物容積率的建筑物是從物。此時(shí)的地下停車場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主。

  查看全文↓ 2018-10-31 16:18:41
• 141****9711

  總體上來(lái)說(shuō)，車位可以地簡(jiǎn)單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購(gòu)買車位的時(shí)候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機(jī)動(dòng)車位購(gòu)置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
  
  常見(jiàn)的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以地簡(jiǎn)單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來(lái)說(shuō)就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，因?yàn)槭侨w業(yè)主共有。因此該類車位不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)但可以租賃。另一種是人防車位。
  
  人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因?yàn)槿朔儡囄凰嫉拿娣e屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。
  
  那人防車位可不可以進(jìn)行租賃呢？根據(jù)目前的司法實(shí)踐，對(duì)人防車位的租賃主要有兩種觀點(diǎn):
  
  觀點(diǎn)一、部分法院認(rèn)為，任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人防工程車位的行為損害了國(guó)家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議也是無(wú)效的。
  
  觀點(diǎn)二、按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則交由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)管理的，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續(xù)。
  
  因此，如要租賃人防車位**好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致該車位被政府部門無(wú)償征用的可能性。
  
  **后，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

  查看全文↓ 2018-10-31 16:18:25
• 153****9400

  小區(qū)車位歸屬問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多。為減少爭(zhēng)議，《物權(quán)法》就此作了相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該規(guī)定仍沒(méi)有完全明晰車位歸屬問(wèn)題，對(duì)于利用人民防空工程改建成的車庫(kù)這類特殊問(wèn)題無(wú)法直接作出判定。盡管《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)作出明確界定，但筆者個(gè)人認(rèn)為，無(wú)論依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定還是依據(jù)法理分析，小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國(guó)家所有。
  首先，從法律規(guī)定來(lái)看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國(guó)防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國(guó)家所有。盡管人防工程是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國(guó)務(wù)院、中央軍委關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質(zhì)等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設(shè)費(fèi)”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國(guó)家在城市建設(shè)中，出于維護(hù)公共利益考慮，對(duì)開(kāi)發(fā)商附加的住宅開(kāi)發(fā)中必須承擔(dān)的法定強(qiáng)制性、公益性義務(wù)，與國(guó)家直接用財(cái)政資金修建具有相同意義，國(guó)家是否出資不應(yīng)影響產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。

  查看全文↓ 2018-10-31 16:18:20