給未成年人買房要注意什么?如何買房?

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• 135****5787

  一、可規(guī)避今后過戶轉(zhuǎn)讓稅費
  以孩子的名義買房，確實是可以規(guī)避一些稅費。如果父母以自己的名義買房，日后再贈與給自己的孩子，則需要繳納契稅。
  一般來說，直系親屬之間贈與房產(chǎn)，需要交納4％的契稅。以孩子的名字買房不牽涉到過戶，不會被視為贈與，不需要交納契稅等稅費。父母在購房時直接把房子產(chǎn)權(quán)辦在孩子名下，就不存在要過戶更名的問題，所以可以省下這筆稅費。
  二、未成年人不能向銀行貸款
  未成年的孩子雖然可以單獨購房，但其沒有債務(wù)償還能力，而且銀行發(fā)放貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，因此未成年人購房不能進(jìn)行銀行貸款。
  經(jīng)濟(jì)實力有限的家長不妨嘗試父母和子女作為共同購房人，和其子女共同署名。在這種情況下，由父母向銀行申請貸款和作出抵押承諾，且辦理代為子女還款，并承擔(dān)連帶還款責(zé)任的公證。
  三、未成年人賣房需符合其利益
  國家對于未成年人財產(chǎn)的保護(hù)極為嚴(yán)格，房子轉(zhuǎn)讓可能有麻煩。監(jiān)護(hù)人必須出示是為了未成年人利益才出售房產(chǎn)的聲明書，并需要提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格的證明書，才能出售未成年名下房屋。
  四、孩子成年后父母無權(quán)處置房產(chǎn)
  雖然房產(chǎn)是由父母出資購買，但是子女成年以后，已經(jīng)具有民事行為能力了，那么只能由他們自己來處置這套房產(chǎn)。如果父母想要把房產(chǎn)賣掉，那么必須有子女的書面授權(quán)，表示愿意出售這套房產(chǎn)，由父母代為辦理，同時還需要進(jìn)行公證。
  五、購房登記時需提交，戶口簿或出生證
  未成年人購房與普通購房在流程上基本一致，不過除了按正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要額外提交一些材料。
  一是孩子的戶口簿或出生證明；
  二是監(jiān)護(hù)人的身份證明，如監(jiān)護(hù)人只有一個，還須提供經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)人證明書，證明其惟一監(jiān)護(hù)人資格。
  備齊以上資料后，就可到不動產(chǎn)登記部門辦理相關(guān)登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在小孩的名下了。
  六、父母離異，收益權(quán)歸撫養(yǎng)者
  從法律上講，未成年業(yè)主的房屋歸未成年業(yè)主所有，并不屬于夫妻雙方共同財產(chǎn)。當(dāng)其父母離婚時，雙方都無法分得該房屋。但是，從撫養(yǎng)權(quán)的角度看，誰取得了子女的撫養(yǎng)權(quán)，誰就可以取得對該房屋的使用及收益權(quán)。
  七、未成年購房也要符合限購條件
  未成年人購房也需要進(jìn)行購房資格審核。購房資格審核以家庭為單位，未成年人跟父母算是一個家庭。

  查看全文↓ 2018-11-03 14:04:03
• 158****0072

  未成年人購房政策解讀
  1、父母可以用孩子的名義買房根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力始于出生、終于死亡。因此，孩子無論年齡大小，健康狀況如何，都是具有民事權(quán)利能力的人，都可以依法成為房屋的所有權(quán)人。
  2、為未成年子女買房需要父母代理。公民具有民事權(quán)利能力不代表其具有民事行為能力。在我國，從年齡上可以把公民的民事行為能力分三種，即：十八周歲以上的完全民事行為能力人、十周歲以上不滿十八周歲限制民事行為能力人和不滿十周歲無民事行業(yè)能力的人。只有完全民事行為能力的人才能獨立進(jìn)行民事活動。限制民事能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動。無民事行為能力人和限制民事行為能力人的其他民事活動均需要他的法定代理人代理。由于購房涉及標(biāo)的額巨大，屬重大民事活動，因此，只能由未成年人的父母代理進(jìn)行。
  3、父母為未成年孩子購房的具體程序可分為如下兩種情況：
  （1）在一次性付款的情況下：父母代理子女選房，然后帶上孩子的出生證或獨生子女證、戶口本、孩子和監(jiān)護(hù)人的圖章，就合同的各項條款與開發(fā)商協(xié)商后簽訂《商品房買賣合同》，并在買受人一欄簽上孩子的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。這樣，一個有效的房屋買賣合同就成立了。
  （2）在選擇按揭貸款的情況下：由于向銀行申請貸款，不僅要求申請人具備完全民事行為能力，而且還要求申請人有一個相對穩(wěn)定的職業(yè)和較高的收入，因此不能成為貸款申請人。許多銀行不辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人是未成年人的按揭申請，申請住房貸款只能由未成年人的父親或者是母親甚至是父母等法定代理人共同來申請。父親或母親和他們的孩子都應(yīng)在《商品房買賣合同》上簽名，然后由父親或母親作為貸款申請人向銀行提出借款申請。同時，還需要辦理三份公證：監(jiān)護(hù)關(guān)系公證，房產(chǎn)份額公證（若為孩子購房可將孩子的房產(chǎn)份額約定為99%，父母的份額約定為1%）和不可撤銷的連帶責(zé)任承諾書公證。以上公證主要是為了證明父母買房給孩子是自愿行為，以及父母向銀行做按揭還錢的保證。上述手續(xù)經(jīng)審查通過，就可為孩子貸款買房了。
  4、父母為孩子代辦產(chǎn)權(quán)登記需要提交的材料無（限制）民事行為能力人的房屋權(quán)屬登記，由其父母作為監(jiān)護(hù)人代理申請，需提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿，證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿。此處，還需提交商品房買賣合同、買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書（期房需提交，現(xiàn)房買賣無需提交）、房屋登記表、分戶平面圖以及專項維修資金專用收據(jù)、契稅完稅或減免稅憑證。這樣，房產(chǎn)就登記在孩子的名下了。

  查看全文↓ 2018-11-03 14:03:53
• 154****2592

  未成年人買房，如果其未滿十八周歲但已滿十六周歲，但以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人，可以買房。如果不具備這種條件，未成年人買房須其法定代理人代理。
  
  法律依據(jù)：《中華人民共和國民法通則》
  
  第十一條 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進(jìn)行民事活動，是完全民事行為能力人。
  
  十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。
  
  第十二條 十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
  
  不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。

  查看全文↓ 2018-11-03 14:03:44
• 135****1754

  現(xiàn)在很多未成年人出手闊綽，甚至名下已經(jīng)擁有了自己的房產(chǎn)，父母出于各種考慮，為孩子買好房子，未成年自己可以買房嗎？
  
  一、法律依據(jù)
  
  1.《中華人民共和國民法通則》第十二條(1) 十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
  不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。
  
  2.《中華人民共和國民法通則》第五十八條(2) 下列民事行為無效：①無民事行為能力人實施的；②限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；④惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；⑤違反法律或者社會公共利益的；⑥經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計劃的；⑦以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
  
  3.《中華人民共和國合同法》第四十七條(3)　限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
  
  相對人可以催告法定代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
  
  所以根據(jù)以上法律依據(jù)未成年人自己是不能買房的。未成年人簽署的房屋買賣合同為無效合同或者效力待定合同。對于效力待定合同，在法定監(jiān)護(hù)人沒有進(jìn)行追認(rèn)的情況下，合同是無效的。未成年人買房需要經(jīng)過法定監(jiān)護(hù)人同意，或者由法定監(jiān)護(hù)人代其購買才可以。
  
  二、未成年與成年人買房程序上有何不同？
  
  在全款買房的情況下父母作為監(jiān)護(hù)人代其購買與普通的購房程序基本沒有區(qū)別，不同之處在于：
  
  ①在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，應(yīng)將購房人名稱填寫為未成年人的姓名，并寫明監(jiān)護(hù)人的姓名（一般為父母，除父母一方去世或無監(jiān)護(hù)能力外，父母均需簽名）。
  
  ②在辦理交易過戶時，需要提交監(jiān)護(hù)關(guān)系證明。一般是未成年人的出生證或獨生子女證、監(jiān)護(hù)人的身份證，如監(jiān)護(hù)人為一人的，還需提交經(jīng)過公證的監(jiān)護(hù)人證明書，證明未成年人僅此一人的監(jiān)護(hù)人資格。
  
  ③一般在購房合同及房產(chǎn)證上，不僅記載房屋所有權(quán)人即未成年人的名字，也記載未成年人監(jiān)護(hù)人的名字，但監(jiān)護(hù)人并不因此享有房屋所有權(quán)。
  
  根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》第四條(4)貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。作為沒有民事行為的未成年人不能以貸款的方式購買房屋，父母給孩子買房的房款需要一次性付清。其次，將房產(chǎn)登記在未成年子女名下，即使該房子是夫妻二人共同購買，但法律上不屬于夫妻任何一方的財產(chǎn)。

  查看全文↓ 2018-11-03 14:03:39

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• 問 未成年人如何購房?未成年人買房要注意什么?
  答

  未成年人不可以自己出面買房。但是房子房產(chǎn)證、房產(chǎn)會屬于未成年人，未成年人買房情況有很多種情況；父母可以用孩子的名義買房根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力始于出生、終于死亡。因此，孩子無論年齡大小，健康狀況如何，都是具有民事權(quán)利能力的人，都可以依法成為房屋的所有權(quán)人。

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• 問 給未成年人買房要注意什么？
  答

  ①可規(guī)避今后過戶轉(zhuǎn)讓稅費。②未成年人不能向銀行貸款。③未成年人賣房需符合其利益。④孩子成年后父母無權(quán)處置房產(chǎn)。⑤購房登記時需提交，戶口簿或出生證。⑥父母離異，收益權(quán)歸撫養(yǎng)者。⑦未成年購房也要符合限購條件。

• 問 給未成年人買房要注意哪些?如何買房?
  答

  1，坐向，**好是坐北向南 2，樓與樓不要靠的大近，采光要好 3，要有大型停車場 4，物業(yè)費不要大高 5，小區(qū)出口要寬，出入車輛不堵 6，房子平方米要準(zhǔn) 7，離**，商城不能大遠(yuǎn)，周邊環(huán)境要好，等等。

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• 問 未成年人如何買房
  答

  父母可以用孩子的名義買房根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力始于出生、終于死亡。因此，孩子無論年齡大小，健康狀況如何，都是具有民事權(quán)利能力的人，都可以依法成為房屋的所有權(quán)人。為未成年子女買房需要父母代理。公民具有民事權(quán)利能力不代表其具有民事行為能力。父母為未成年孩子購房的具體程序可分為如下兩種情況：（1）在一次性付款的情況下：父母代理子女選房，然后帶上孩子的出生證或獨生子女證、戶口本、孩子和監(jiān)護(hù)人的圖章，就合同的各項條款與開發(fā)商協(xié)商后簽訂《商品房買賣合同》，并在買受人一欄簽上孩子的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。這樣，一個有效的房屋買賣合同就成立了。（2）在選擇按揭貸款的情況下：由于向銀行申請貸款，不僅要求申請人具備完全民事行為能力，而且還要求申請人有一個相對穩(wěn)定的職業(yè)和較高的收入，因此不能成為貸款申請人。許多銀行不辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人是未成年人的按揭申請，申請住房貸款只能由未成年人的父親或者是母親甚至是父母等法定代理人共同來申請。父親或母親和他們的孩子都應(yīng)在《商品房買賣合同》上簽名，然后由父親或母親作為貸款申請人向銀行提出借款申請。同時，還需要辦理三份公證：監(jiān)護(hù)關(guān)系公證，房產(chǎn)份額公證（若為孩子購房可將孩子的房產(chǎn)份額約定為99%，父母的份額約定為1%）和不可撤銷的連帶責(zé)任承諾書公證。以上公證主要是為了證明父母買房給孩子是自愿行為，以及父母向銀行做按揭還錢的保證。上述手續(xù)經(jīng)審查通過，就可為孩子貸款買房了。父母為孩子代辦產(chǎn)權(quán)登記需要提交的材料無（限制）民事行為能力人的房屋權(quán)屬登記，由其父母作為監(jiān)護(hù)人代理申請，需提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿，證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿。此處，還需提交商品房買賣合同、買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書（期房需提交，現(xiàn)房買賣無需提交）、房屋登記表、分戶平面圖以及專項維修資金專用收據(jù)、契稅完稅或減免稅憑證。這樣，房產(chǎn)就登記在孩子的名下了。

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• 問 未成年人怎么買房
  答

  用未成年子女名義購房從法律的角度來說實質(zhì)上是一種贈予行為，由于子女是未成年人，父母是以監(jiān)護(hù)人的身份為子女購房并辦理相關(guān)手續(xù)。如果是一次性付款買房，父母可直接以子女的名義辦理房產(chǎn)證，這樣可避免以后過戶時所繳納的各種稅、費。 如果辦理了銀行按揭貸款，父母可選擇與子女共同署名的方式辦理房產(chǎn)證，將房屋產(chǎn)權(quán)人登記為子女與父母共同擁有。目前，父母與未成年人共同擁有產(chǎn)權(quán)的形式有兩種：一是父母和孩子共同共有，二是和孩子按份共有。前者指把產(chǎn)權(quán)按人頭平均劃分，后者是指根據(jù)業(yè)主的要求按特定的比例進(jìn)行劃分產(chǎn)權(quán)。 另外，父母用未成年子女名義購買房屋以后，想要出售或者是抵押都要受到限制。除非是父母為子女的利益處置房產(chǎn)，才可以通過法定程序處置房產(chǎn)，而且還必須提供與此相關(guān)的真實證明資料，方能轉(zhuǎn)讓或抵押。

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