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首套房，是指購買僅擁有一套住房（以國家對(duì)首套房的的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）。中國人民銀行規(guī)定我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠和**低**比率等優(yōu)惠政策。你現(xiàn)在居住的房子房產(chǎn)證若是你父母的名字，那么你再買一套也屬于首套房購買。2014年9月30日，中國人民銀行發(fā)布**新房貸政策，決定放松首套房認(rèn)定，對(duì)擁有1套房并還清貸款后再購房家庭，執(zhí)行首套房政策，并且首套房貸款利率**低為7折。2015年9月1日起，擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的公積金**低**款比例降至20%。
全部3個(gè)回答>首套房房貸計(jì)算方法有沒有人熟悉?
131****5028 | 2018-11-08 14:12:12
已有3個(gè)回答
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154****8160
交易契稅比例是：
查看全文↓ 2018-11-08 14:12:59
1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。我市規(guī)定凡同時(shí)符合單套建筑面積在120平方米以下、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房為普通住宅。其中單套建筑面積以房地產(chǎn)登記部門的登記信息為準(zhǔn)，住宅小區(qū)的建筑容積率由規(guī)劃部門提供。（建筑容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率）?！ ?br/>2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。非普通住宅包括網(wǎng)點(diǎn)房、商業(yè)用房、別墅、高檔公寓、寫字樓和其他面積超過120平方米的住宅。其中網(wǎng)點(diǎn)房、商業(yè)用房、別墅、高檔公寓、寫字樓這些房屋不論面積大小，只要房產(chǎn)證注明它的使用用途，都被看作是非普通住宅?！ ∑醵愑?jì)算方法：納稅人：買方普通住宅契稅計(jì)算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；非普通住宅契稅計(jì)算方法：3%，別墅契稅計(jì)算方法：4% -
152****7635
首套房按揭的簡單說明
查看全文↓ 2018-11-08 14:12:49
1、首套房按揭的計(jì)算方式一般以央行利率為準(zhǔn)。但基于“天高皇帝遠(yuǎn)”的傳統(tǒng)思維，每個(gè)銀行都有一些政策的變化。如首套房按揭利率打95折、首套房利率減免**利息……等不一而足。
2、首套房按揭的付款方式首套房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系為：個(gè)人付款給銀行，銀行付款給開發(fā)商。
3、首套房按揭付款的時(shí)間關(guān)系首套房按揭付款的時(shí)間關(guān)系為：個(gè)人在未來不定期還款給銀行；銀行現(xiàn)金支付您個(gè)人購買房地產(chǎn)商房屋貸款。首套房利率央行規(guī)定如下首套房按揭如何計(jì)算首套房利率貸款公式舉例說明：前提條件：假設(shè)你貸款15年，貸30w.那么貸款利率為6.55，那么你需要還款為：第一年：30w*（1%+6.55%）第二年：[30w*（1%+6.55%）](1+6.55) -
151****0468
百分之3左右、首套房貸是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買第一套自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。2011年12月,廣州、北京、天津等地的部分銀行首套房貸利率回歸基準(zhǔn),二套房貸沒有放松跡象。王玨林對(duì)此表示利率回歸基準(zhǔn)并不是政策放松。
查看全文↓ 2018-11-08 14:12:35
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①按照還貸能力計(jì)算的貸款額度職工本人貸款額度的計(jì)算公式為：（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-借款人現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限（月）。夫妻雙方貸款額度的計(jì)算公式為：（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限（月）。其中還貸能力系數(shù)為40%。月工資總額＝公積金月繳額÷（單位繳存比例＋個(gè)人繳存比例）。②按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度計(jì)算公式為：貸款額度＝房屋價(jià)格×貸款成數(shù)a.購買商品住房、限價(jià)商品住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、定向銷售經(jīng)濟(jì)適用房或私產(chǎn)住房。職工家庭（包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購買首套住房（包括商品住房、限價(jià)商品住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、定向銷售經(jīng)濟(jì)適用住房或私產(chǎn)住房），貸款額度不超過所購房屋價(jià)格的80%。其中私產(chǎn)住房的房屋價(jià)格為購房全部價(jià)款與房屋評(píng)估價(jià)格的較低值。職工家庭貸款購買第二套及其他符合我市購房條件的自有住房的，貸款額度不超過所購房屋價(jià)格的70%。購買定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房的，貸款額度還應(yīng)不高于所購住房全部價(jià)款與房屋補(bǔ)償金的差價(jià)。b.購買公有現(xiàn)住房的，貸款額度不超過所購房屋價(jià)格的70%；在農(nóng)村集體土地上建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過其所需費(fèi)用的70%。③按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的貸款額度a.購買限價(jià)商品住房或經(jīng)濟(jì)適用住房，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)住房公積金賬戶余額（同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和，下同）的20倍，住房公積金賬戶余額不足2萬元的按2萬元計(jì)算。b.貸款購買首套自有住房的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)住房公積金賬戶余額的20倍，住房公積金賬戶余額不足2萬元的按2萬元計(jì)算。c.以下情況貸款額度不得高于職工申請(qǐng)貸款時(shí)住房公積金賬戶余額的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計(jì)算：貸款購買第二套住房的；購買公有現(xiàn)住房的；在農(nóng)村集體土地上建造、翻建、大修自有住房的。④按照貸款**高限額計(jì)算的貸款額度使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款**高限額60萬元；同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款**高限額80萬元。申請(qǐng)貸款時(shí)職工或其配偶正常繳存按月住房補(bǔ)貼的，參照正常繳存補(bǔ)充住房公積金的規(guī)定執(zhí)行。計(jì)算出的貸款額度數(shù)值保留到千位，千位以下不為零的千位加一。
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所謂的“首套房”得同時(shí)滿足三個(gè)條件：買房人年滿18周歲;買的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優(yōu)惠);購房人名下沒有單獨(dú)或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。目前，主要的貸款買房方式有商業(yè)貸款和公積金貸款。針對(duì)不同的貸款買房方式，首套房**比例也不相同。商業(yè)貸款以家庭為單位，如果是首次購房，可以貸到房屋評(píng)估價(jià)的70%(評(píng)估價(jià)一般比市場價(jià)低。公積金貸款以家庭為單位，如果是首次購房，可以貸到房屋評(píng)估價(jià)的80%(90平米以內(nèi)，超過90平米是70%)。
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等額本息款和等額本金還款計(jì)算公式的推導(dǎo)住房貸款兩種還款方式的計(jì)算方式的推導(dǎo)眾所周知，銀行住房貸款的分期付款方式分為等額本息付款和等額本金方式付款兩種方式。兩種付款方式的月付款額各不相同，計(jì)算方式也不一樣。網(wǎng)上分別有著兩種還款方式的計(jì)算公式。然而，對(duì)于這兩個(gè)公式的來源卻很少有解釋，或者解釋是粗略的或錯(cuò)誤的。本人經(jīng)過一段時(shí)間的思考，終于整明白了其中的原理，并且運(yùn)用**數(shù)學(xué)理論推導(dǎo)出了這兩個(gè)計(jì)算公式。本文將從原理上解釋一下著兩種還款方式的原理及計(jì)算公式的推導(dǎo)過程。無論哪種還款方式，都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是每月的還款額（也稱月供）中包含兩個(gè)部分：本金還款和利息還款：月還款額=當(dāng)月本金還款+當(dāng)月利息 式1其中本金還款是真正償還貸款的。每月還款之后，貸款的剩余本金就相應(yīng)減少：當(dāng)月剩余本金=上月剩余本金-當(dāng)月本金還款直到**后一個(gè)月，全部本金償還完畢。利息還款是用來償還剩余本金在本月所產(chǎn)生的利息的。每月還款中必須將本月本金所產(chǎn)生的利息付清：當(dāng)月利息=上月剩余本金×月利率 式2其中月利率=年利率÷12。據(jù)傳工商銀行等某些銀行在進(jìn)行本金等額還款的計(jì)算方法中，月利率用了一個(gè)挺孫子的算法，這里暫且不提。由上面利息償還公式中可見，月利息是與上月剩余本金成正比的，由于在貸款初期，剩余本金較多，所以可見，貸款初期每月的利息較多，月還款額中償還利息的份額較重。隨著還款次數(shù)的增多，剩余本金將逐漸減少，月還款的利息也相應(yīng)減少，直到**后一個(gè)月，本金全部還清，利息付**后一次，下個(gè)月將既無本金又無利息，至此，全部貸款償還完畢。兩種貸款的償還原理就如上所述。上述兩個(gè)公式是月還款的基本公式，其他公式都可由此導(dǎo)出。下面我們就基于這兩個(gè)公式推導(dǎo)一下兩種還款方式的具體計(jì)算公式。1. 等額本金還款方式等額本金還款方式比較簡單。顧名思義，這種方式下，每次還款的本金還款數(shù)是一樣的。因此：當(dāng)月本金還款=總貸款數(shù)÷還款次數(shù)當(dāng)月利息=上月剩余本金×月利率=總貸款數(shù)×（1－（還款月數(shù)-1）÷還款次數(shù)）×月利率當(dāng)月月還款額=當(dāng)月本金還款＋當(dāng)月利息=總貸款數(shù)×（1÷還款次數(shù)＋（1－（還款月數(shù)-1）÷還款次數(shù)）×月利率）總利息＝所有利息之和=總貸款數(shù)×月利率×（還款次數(shù)－（1＋2＋3＋。。。＋還款次數(shù)－1）÷還款次數(shù)）其中1+2+3+…+還款次數(shù)－1是一個(gè)等差數(shù)列，其和為（1＋還款次數(shù)－1）×（還款次數(shù)－1）／2＝還款次數(shù)×（還款次數(shù)－1）／2所以，經(jīng)整理后可以得出：總利息=總貸款數(shù)×月利率×（還款次數(shù)＋1）÷2由于等額本金還款每個(gè)月的本金還款額是固定的，而每月的利息是遞減的，因此，等額本金還款每個(gè)月的還款額是不一樣的。開始還得多，而后逐月遞減。2. 等額本息還款方式等額本息還款方式的公式推導(dǎo)比較復(fù)雜，不過也不必?fù)?dān)心，只要具備**數(shù)列知識(shí)就可以推導(dǎo)出來了。等額本金還款，顧名思義就是每個(gè)月的還款額是固定的。由于還款利息是逐月減少的，因此反過來說，每月還款中的本金還款額是逐月增加的。首先，我們先進(jìn)行一番設(shè)定：設(shè)：總貸款額＝A還款次數(shù)＝B還款月利率＝C月還款額＝X當(dāng)月本金還款＝Y(jié)n（n＝還款月數(shù)）先說第一個(gè)月，當(dāng)月本金為全部貸款額＝A，因此：第一個(gè)月的利息＝A×C第一個(gè)月的本金還款額Y1＝X－第一個(gè)月的利息＝X－A×C第一個(gè)月剩余本金＝總貸款額－第一個(gè)月本金還款額＝A－（X－A×C）＝A×（1＋C）－X再說第二個(gè)月，當(dāng)月利息還款額＝上月剩余本金×月利率第二個(gè)月的利息＝（A×（1＋C）－X）×C第二個(gè)月的本金還款額Y2＝X－第二個(gè)月的利息＝X－（A×（1＋C）－X）×C第二個(gè)月剩余本金＝第一個(gè)月剩余本金－第二個(gè)月本金還款額＝A×（1＋C）－X－（X－（A×（1＋C）－X）×C）＝A×（1＋C）－X－X＋（A×（1＋C）－X）×C＝A×（1＋C）×（1＋C）－［X＋（1＋C）×X］＝A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］(1+C)^2表示(1+C)的2次方第三個(gè)月，第三個(gè)月的利息＝第二個(gè)月剩余本金×月利率第三個(gè)月的利息＝（A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］）×C第三個(gè)月的本金還款額Y3＝X－第三個(gè)月的利息＝X－（A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］）×C第三個(gè)月剩余本金＝第二個(gè)月剩余本金－第三個(gè)月的本金還款額＝A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］－（X－（A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］）×C）＝A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］－（X－（A×（1＋C）^2×C＋［X＋（1＋C）×X］）×C）＝A×（1＋C）^2×（1＋C）－（X＋［X＋（1＋C）×X］×（1＋C））＝A×（1＋C）^3?。踃＋（1＋C）×X＋（1＋C）^2×X］上式可以分成兩個(gè)部分第一部分：A×（1＋C）^3。第二部分：［X＋（1＋C）×X＋（1＋C）^2×X］＝X×［1＋（1＋C）＋（1＋C）^2］通過對(duì)前三個(gè)月的剩余本金公式進(jìn)行總結(jié)，我們可以看到其中的規(guī)律：剩余本金中的第一部分＝總貸款額×（1＋月利率）的n次方，（其中n＝還款月數(shù)）剩余本金中的第二部分是一個(gè)等比數(shù)列，以（1＋月利率）為比例系數(shù)，月還款額為常數(shù)系數(shù)，項(xiàng)數(shù)為還款月數(shù)n。推廣到任意月份：第n月的剩余本金＝A×（1＋C）^n?。璛×Sn（Sn為（1＋C）的等比數(shù)列的前n項(xiàng)和）根據(jù)等比數(shù)列的前n項(xiàng)和公式：1＋Z＋Z2＋Z3＋．．．＋Zn－1＝（1－Z^n）／（1－Z）可以得出X×Sn＝X×（1－（1＋C）^n）／（1－（1＋C））＝X×（（1＋C）^n－1）／C所以，第n月的剩余本金＝A×（1＋C）^n－X×（（1＋C）^n－1）／C由于**后一個(gè)月本金將全部還完，所以當(dāng)n等于還款次數(shù)時(shí)，剩余本金為零。設(shè)n＝B（還款次數(shù)）剩余本金＝A×（1＋C）^B－X×（（1＋C）^B－1）／C＝0從而得出月還款額X＝A×C×（1＋C）^B÷（（1＋C）^B－1）＝ 總貸款額×月利率×（1＋月利率）^還款次數(shù)÷[（?000保 呂 剩 還款次數(shù)－1]將X值帶回到第n月的剩余本金公式中第n月的剩余本金＝A×（1＋C）^n－［A×C×（1＋C）^B／（（1＋C）^B－1）］×（（1＋C）^n－1）／C＝A×［（1＋C）^n－（1＋C）^B×（（1＋C）^n－1）／（（1＋C）^B－1）］＝A×［（1＋C）^B－（1＋C）^n］／（（1＋C）^B－1）第n月的利息＝第n－1月的剩余本金×月利率＝A×C×［（1＋C）^B－（1＋C）^(n－1)］／（（1＋C）^B－1）第n月的本金還款額＝X－第n月的利息＝A×C×（1＋C）^B／（（1＋C）^B－1）－A×C×［（1＋C）^B－（1＋C）^(n－1)］／（（1＋C）^B－1）＝A×C×（1＋C）^(n－1)／（（1＋C）^B－1）總還款額＝X×B＝A×B×C×（1＋C）^B÷（（1＋C）^B－1）總利息＝總還款額－總貸款額＝X×B－A＝A×［（B×C－1）×（1＋C）^B＋1］／（（1＋C）^B－1）等額本息還款，每個(gè)月的還款額是固定的。由于還款初期利息較大，因此初期的本金還款額很小。相對(duì)于等額本金方式，還款的總利息要多。
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房貸的計(jì)算方法為，貸款總金額×「基準(zhǔn)利率×（1＋／－浮動(dòng)范圍）」=房貸。影響房貸因素主要有如下幾個(gè)：①貸款總金額。貸款金額越多就意味著每個(gè)月要還的錢就越多，同樣的首付的金額就會(huì)越少。而貸款金額的多少取決于《商品房買賣合同》上的住房總價(jià)與首付款的多少。②基準(zhǔn)利率。這個(gè)不是固定的，有關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)不同時(shí)間的經(jīng)濟(jì)狀況不斷調(diào)整。現(xiàn)下我國商業(yè)貸款基準(zhǔn)是4.9。這個(gè)利率的調(diào)整沒有固定的時(shí)間和頻率，隨時(shí)都有可能調(diào)整。③貸款時(shí)間。時(shí)間越長，基準(zhǔn)利率就越少，每個(gè)月還的錢就越少。年限和住宅土地剩下的使用時(shí)間及貸款人的年齡有關(guān)系，正常情況下商業(yè)按揭申請(qǐng)人最大年紀(jì)不能超過65歲，貸款年限不超過30年。公積金貸款的話的申請(qǐng)人最大年紀(jì)不能超過退休年齡。
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