??土地使用權(quán)自動續(xù)期是怎么實行的？

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• 155****7606

  70年使用權(quán)到期是否無償續(xù)期
  物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細(xì)則。目前多地政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，其規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
  小編梳理發(fā)現(xiàn)，溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件，在國內(nèi)并非首例。除溫州外，至少在青島、深圳還有五個土地使用權(quán)到期續(xù)期案例，分別是青島阿里山小區(qū)、青島紫金山小區(qū)、深圳南山區(qū)金桃園小區(qū)、深圳羅湖區(qū)國際商業(yè)大廈、深圳福田區(qū)長城大廈。據(jù)媒體報道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時，以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%；深圳羅湖國際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時，政府按照公告基準(zhǔn)地價的35%要求其補繳。
  上述五個案例，青島、深圳和溫州政府至少都認(rèn)為土地期滿續(xù)期是有償?shù)?。而各地政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)都是城市房地產(chǎn)管理法，而不是物權(quán)法。不同之處在于，深圳、青島續(xù)期收費依據(jù)是當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞?zhǔn)地價”，一般不過幾百塊、上千塊，而溫州執(zhí)行的是“市場評估地價”，就是同類型的土地公開出讓的價格大概是多少錢，續(xù)期費用遠(yuǎn)超深圳、青島，因此溫州土地續(xù)期被認(rèn)為具有一定風(fēng)向標(biāo)意義，那20年、30年住宅用地使用權(quán)到期后，究竟要不要繳納出讓金？
  中國政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，自動續(xù)期意味著業(yè)主不需主動提出申請，自行續(xù)期，即便沒有交費仍然有權(quán)居住。如果房屋需要轉(zhuǎn)讓，使用權(quán)期滿，將會在民事流轉(zhuǎn)上產(chǎn)生影響，但并不影響其民事權(quán)利，因為權(quán)利是自動續(xù)期的。另外，《物權(quán)法》中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，并未規(guī)定有償無償，在這個問題上，將來解釋一定要明確。如果有償，要明確繳交費標(biāo)準(zhǔn)，如果像現(xiàn)在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負(fù)擔(dān)太大，并不合適。
  “《物權(quán)法》上根本沒說此事，就是自動續(xù)期，它沒有區(qū)分多少年，也未點明要不要補繳此期間的建設(shè)用地費用。實際上你如果要補的話，要我說這是在法律之外畫蛇添足，替自動續(xù)期加了條件?！比珖舜蠓üの穹ㄊ已惨晢T扈紀(jì)華曾親歷《物權(quán)法》的起草過程，她說，該法在制定之初，立法機關(guān)就已知曉青島、深圳等地存在20年使用權(quán)到期問題，但《物權(quán)法》**終通過時用的還是用“自動續(xù)期”，這表明自動續(xù)期是無任何條件的。
  中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定，對于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題，當(dāng)時就有很大的爭議。他認(rèn)為，“自動續(xù)期”至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無條件順延。
  “建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法所享有的基本權(quán)利。任何擴大、減少或限縮公民基本權(quán)利或者對公民基本權(quán)利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權(quán)的運用?！睂O憲忠說，根據(jù)立法法對于立法權(quán)限的規(guī)定，這種涉及公民基本權(quán)利的法律，必須由全國人大制定，國務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法，更遑論地方政府及其部門。

  查看全文↓ 2018-11-10 10:08:06
• 134****6352

  土地使用權(quán)自動續(xù)期
  我國《物權(quán)法》的相關(guān)政策規(guī)定，住宅產(chǎn)權(quán)為70年，到期土地使用權(quán)自動續(xù)期，而其他性質(zhì)土地如何續(xù)期則無明確的政策。土地使用年限期滿后要交納出讓金，一般是根據(jù)誰使用誰交錢的原則，到期后，土地使用證持有人需向國土部門提交一份申請，他們會組織評估機構(gòu)對土地價格進行評估確定需要交納的出讓金數(shù)額。
  而如今許多開發(fā)商為了追求利益的**大化，往往會追逐市場的熱點，這就出現(xiàn)了一些樓盤在建設(shè)時實際上導(dǎo)致土地性質(zhì)發(fā)生了變化，有的在工業(yè)用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商業(yè)物業(yè)等等，這些做法都會牽扯到土地使用年限及土地出讓金的問題，從現(xiàn)實情況分析，一般都是購買者的權(quán)益受不到保護。而國家的法律又沒有明確的規(guī)定，所以由于開發(fā)商“曬地皮”而損失的土地使用年限，往往會轉(zhuǎn)嫁到購買者的頭上。
  總的來說，70年是國家規(guī)定的年限，70年到了之后，國家可以收回，對你實施補償，你也可以交納土地出讓金，繼續(xù)使用。如果房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住，就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定的，有三種可能：
  1、可以續(xù)期，需補交土地使用權(quán)出讓金;
  2、不可續(xù)期，土地使用權(quán)收回，對土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補償;
  3、不可續(xù)期，無償收回土地使用權(quán)。
  土地使用證有期限大家都沒有疑惑，主要是對于土地使用權(quán)自動續(xù)期是什么不太清楚。我們可以在辦理土地使用證相關(guān)手續(xù)時詢問一下相關(guān)政府部門的工作人員，問清楚土地使用權(quán)自動續(xù)期的相關(guān)內(nèi)容，這樣在土地使用證快到期限時不至于手忙腳亂，不過在弄清楚這個問題后，土地使用權(quán)續(xù)期就會非常方便，可以說這一規(guī)定是非?；菝竦牧恕?/span>

  查看全文↓ 2018-11-10 10:07:44
• 156****2984

  1.自動續(xù)期:中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認(rèn)為,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示:“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的,如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本,既不公平也很難實施?！?
  2.補出讓金差價:土地使用期限規(guī)定20年和70年,其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán),續(xù)期如果不補交出讓金,政府的利益會受損,而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。有專家指出,約定20年以及沒有達到**高限70年的,首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至70年,同時補交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。
  3.費改稅:對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應(yīng)有償還是無償?楊立新認(rèn)為,有兩個辦法可供選擇:一是免費,讓利給業(yè)主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

  查看全文↓ 2018-11-10 10:07:33

相關(guān)問題

• 問 ??住宅土地使用權(quán)續(xù)期是怎么續(xù)的？
  答

  住宅土地使用權(quán)到期帶來諸多困境 70年后怎么辦？在正常情況下，房屋年限有40年、50年和70年三種分類，40年的主要是指商業(yè)用地，50年的指工業(yè)用地，而當(dāng)前市場上的商品房多為普通住宅，產(chǎn)權(quán)年限有70年（也存在商住兩用的住房，其產(chǎn)權(quán)多為50年）。很多人在買房的時候，都會對房屋的價格特別的關(guān)注，但是可能有很多朋友都沒有關(guān)注過房屋的居住年限。其實在正常情況下，房屋年限有40年、50年和70年三種分類，40年的主要是指商業(yè)用地，50年的指工業(yè)用地，而當(dāng)前市場上的商品房多為普通住宅，產(chǎn)權(quán)年限有70年（也存在商住兩用的住房，其產(chǎn)權(quán)多為50年）。很多人會想，那么在70年之后這個房子就不是我的了嗎？近年來，全國多個地方的住宅土地使用權(quán)到期事件引起社會高度關(guān)注，接下來會有更多地方逐步也將面臨住宅土地使用權(quán)到期如何處理的困境。但是，到現(xiàn)在為止，國務(wù)院有關(guān)部門并未就此提出具體的法律建議稿。

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• 問 ??住宅用地使用權(quán)自動續(xù)期是什么意思？
  答

  恰如學(xué)界此前期待的那樣，民法典物權(quán)編草案對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，作出了自動續(xù)期的原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這樣的制度安排，早有端倪。2017年3月15日，李克強總理在接受十二屆全國人大五次會議中外記者采訪時，就對記者提出的“房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”問題給予答復(fù)，他表示：“房子70年產(chǎn)權(quán)可續(xù)期，無需申請，無前置條件！”這樣的表述，差不多可以認(rèn)為是對2016年11月《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》的明確呼應(yīng)?！兑庖姟诽岢?，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

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• 問 土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期
  答

  土地使用權(quán)到期續(xù)期的步驟如下(1)續(xù)期申請的提出土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出續(xù)期申請，這是《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款前段對土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定的前提條件。(2)續(xù)期申請的審批土地使用者提出續(xù)期申請后，土地管理部門應(yīng)在合理期限內(nèi)，盡快作出答復(fù)，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地外，均應(yīng)予以批準(zhǔn)。(3)續(xù)期的性質(zhì)土地使用權(quán)的續(xù)期與土地使用權(quán)的出讓同其性質(zhì)，也就是說土地使用權(quán)的續(xù)期也是土地使用權(quán)的出讓。其少有不同之處在于，對于土地使用權(quán)的續(xù)期申請，出讓人根據(jù)社會公共利益需要收回外，應(yīng)予以批準(zhǔn)，但對于土地使用權(quán)出讓申請，出讓人并無此等義務(wù)。

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• 問 ??土地使用權(quán)到期怎么辦?可以 續(xù)期嗎？
  答

  土地使用權(quán)出讓年限屆滿后，有兩種處理方式：1、土地使用者申請續(xù)期 在一般情況下，政府應(yīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用。按照規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，政府除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的外，對申請續(xù)期的應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。2、政府無償收回土地使用權(quán)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。根據(jù)規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。這就是說，國家在收回土地使用權(quán)的同時，也無償收回建筑物、其他附著物的所有權(quán)。土地使用權(quán)出讓**高年限:1、地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。2、出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；（二）出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；（三）土地使用年期及起止時間；（四）土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；（五）交付土地的時間；（六）規(guī)劃、市政設(shè)計要點；（七）項目竣工提交驗收時間；（八）市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；（九）使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗?；（十）建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；（十一）違約責(zé)任；（十二）當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

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• 問 土地使用權(quán)到期 續(xù)期需要多少錢
  答

  需要的。土地使用年限到期后會有評估部門評估土地上的建筑物是否可以繼續(xù)使用，如果建筑物可以繼續(xù)使用的話需要繳納一些土地出讓金就可以了，具體的土地出讓金是根據(jù)當(dāng)時的土地價格來定的。

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