夫妻共有房屋單方出售有效嗎?

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• 136****2242

  夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)是否有效？
  
  根據(jù)司法鑒定一般有兩種情況：
  
  一、認(rèn)定無效。這種做法主要是為了維護(hù)其他共有人利益的，認(rèn)定單方處分行為無效。主要法律根據(jù)是《民法通則》：“共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意擅自處分的行為無效”以及《城市房地產(chǎn)法》中：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓”等條款。
  
  二、認(rèn)定有效。夫妻單方擅自對共有房產(chǎn)進(jìn)行處分，原則上認(rèn)定無效，但也有例外，如果第三人是善意有償獲得房屋，并且辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依照善意取得的原理確認(rèn)該買賣關(guān)系成立。這種做法主要為了保護(hù)第三人利益，維護(hù)交易穩(wěn)定。
  
  在司法判決中，夫妻關(guān)系存續(xù)期間單方擅自轉(zhuǎn)賣房屋是否無效，主要根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；”除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
  
  (一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
  
  簡單來說，這條規(guī)定主要判斷購房者是否主觀有惡意，比如，明知房產(chǎn)共有人為夫妻兩人，為幫助單方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，以便其獨(dú)吞出售房產(chǎn)的款項(xiàng)而進(jìn)行的交易即為主觀惡意。
  
  (二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
  
  主要判斷該房產(chǎn)價(jià)格是否符合市場行情。對于明顯低于市場價(jià)格的房產(chǎn)往往很難體現(xiàn)購房者主觀無惡意；
  
  (三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
  
  這條主要是看買賣雙方是否辦理完畢過戶手續(xù)。一般情況下過戶手續(xù)意味著交易行為已完成，法院一般會傾向于保護(hù)善意第三人的利益。
  
  為避免糾紛，原業(yè)主如何配合購房者進(jìn)行房源核驗(yàn)?zāi)兀?br/>
  一、賣家需提供真實(shí)有效的結(jié)婚證、身份證信息以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息。對于很多夫妻共有房產(chǎn)由于種種原因登記在一方名下的，要加以說明。
  
  二、在房產(chǎn)交易過程中，賣家夫妻必須到場共同簽署有關(guān)買賣合同或者授權(quán)文件。
  
  三、如果賣家夫妻中的一方無法到場簽字，可出示委托書，讓另一方代其進(jìn)行交易。

  查看全文↓ 2018-11-12 00:24:43
• 148****3691

  要先搞清楚情況：房產(chǎn)是婚前財(cái)產(chǎn)，還是婚后財(cái)產(chǎn)。
  1、若是婚前：夫妻一方的名字出現(xiàn)在房產(chǎn)證和購房合同書上，購房時房產(chǎn)登記和購房發(fā)票都是一方的，算個人房產(chǎn)?？梢宰孕匈I賣。
  2、若是婚后：屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，若購房合同上無明確分配比例，則平均分配。房產(chǎn)出售時必須雙方到場簽字或一方有另一方受理過的公正委托書，方可生效。
  中華人民共和國婚姻法
  第十七條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：
  (一)工資、獎金；
  (二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；
  (三)知識產(chǎn)權(quán)的收益；
  (四)繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；
  (五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。
  夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
  第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：
  (一)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；
  (二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；
  (三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；
  (四)一方專用的生活用品；
  (五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

  查看全文↓ 2018-11-12 00:24:34
• 157****9743

  1、夫妻一方出售夫妻共有房屋，是有效的。因?yàn)榉蚱揠p方對共有財(cái)產(chǎn)，有平等的處置權(quán)。
  2、《婚姻法》第十七條第二款規(guī)定：夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
  3、《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》 第十七條規(guī)定： 婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：
  （一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
  （二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
  4、《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》 第十一條規(guī)定： 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
  夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

  查看全文↓ 2018-11-12 00:24:24

相關(guān)問題

• 問 夫妻共有房屋單方出售有沒有效?
  答

  根據(jù)我國物權(quán)法關(guān)于共有的規(guī)定，夫妻共有的房產(chǎn)屬于共同共有，對于該房產(chǎn)的處分，必須經(jīng)全體共有人的同意，因此，夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分的行為，處于效力待定，如果你方不予認(rèn)可，則自始無效。但同時，我國法律規(guī)定了善意取得制度，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，就可依法取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。構(gòu)成善意取得，去滿足以下條件：主體為無權(quán)處分人受讓人善意（不知道對方無處分權(quán)）合理價(jià)格受讓動產(chǎn)已經(jīng)交付，不動產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記結(jié)合本案，如果房屋符合市場價(jià)格，不存在低價(jià)買賣的情形，并且已經(jīng)過戶登記，那么，受讓人善意地取得該房屋的所有權(quán)，夫妻不知情的一方無權(quán)主張要回房屋，只能向另一方主張房款。

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• 問 婚后單方面出售共有房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？
  答

  聽說這種情況下，轉(zhuǎn)讓協(xié)議可能會無效但。我也不是很確定，最好還是咨詢一下專業(yè)人士吧。

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• 問 擅自出售共有房屋,買賣關(guān)系是否有效
  答

  可以，不過現(xiàn)在房屋買賣在建委都有資金監(jiān)管，所以有監(jiān)管的話還是比較安全的，如果自己私下交易的話那就沒準(zhǔn)兒了

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• 問 ??共有房產(chǎn)證被單方抵押貸款有效嗎?
  答

  夫妻共同房產(chǎn)，屬于共有財(cái)產(chǎn)，關(guān)于共有財(cái)?shù)盅阂?guī)定如下：第五十四條　按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。但是婚姻法解釋規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。你這種情況，如果房產(chǎn)證上是兩個人名字的話，單方拿去貸款原則上是過不去的，因?yàn)橘J款要做抵押登記，相關(guān)法規(guī)規(guī)定：有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。所以，正常流程理應(yīng)要有你的同意才可抵押。如果房產(chǎn)證是一個人名字的話，原則上是共同財(cái)產(chǎn)共同同意，不排除登記名字的那方可以單方抵押的。

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• 問 夫妻共同財(cái)產(chǎn)，老公單方面出售房屋，這樣的房屋買賣合同有效嗎？
  答

  一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)所有以登記為準(zhǔn)。房產(chǎn)登記在一方名下，該方如果擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，那么買方在不知情的情況下簽訂的房屋買賣合同是有效的。但是，如果在簽訂房屋買賣合同時，買方知道屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這樣簽訂的房屋買賣合同是無效的。

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