商業(yè)住宅和普通住宅的區(qū)別有哪些

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• 142****1046

  普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上;單套建筑面積在144平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上的住宅平均交易價(jià)格1.44倍以下為普通住宅，否則將按非普通住宅對(duì)待。建筑容積率是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地的比率。商住樓是否為普通住宅，應(yīng)主要看該項(xiàng)目各方面數(shù)據(jù)。
  商住兩用公寓，現(xiàn)在分兩種，一種就是綜合立項(xiàng)，50年的產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商做成了住宅的形式，可以住，也要以注冊(cè)公司。區(qū)別就是電，水、稅、**、按揭比例等都是按商業(yè)收取，要高一些。感謝關(guān)注！

  查看全文↓ 2018-11-15 16:20:49
• 132****2343

  商業(yè)住宅與普通住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異
  1、土地使用年限不同
  商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年
  2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同
  商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點(diǎn)一般是下層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會(huì)出現(xiàn)這種情況。
  一般來(lái)講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開(kāi)發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無(wú)法改變的。
  但出于市場(chǎng)的不同需要，開(kāi)發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購(gòu)房者**終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來(lái)的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購(gòu)房者可以將房產(chǎn)做其他用途使用。
  其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實(shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購(gòu)房者所熟識(shí)的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫(xiě)字樓之間，或者完全就是寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。
  與原有土地性質(zhì)不同用途房產(chǎn)的利弊
  這里，將新興的在商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下：
  弊端主要有以下幾點(diǎn)：
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。
  產(chǎn)權(quán)時(shí)間，也就是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙?gòu)買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)有。國(guó)家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國(guó)家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽(tīng)起來(lái)好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購(gòu)買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
  2、交易稅費(fèi)
  初次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。
  3、按揭方式
  大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長(zhǎng)貸款年限10年。
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
  設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
  1、關(guān)于保值性
  開(kāi)發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小、銷售速度快、資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值！因此購(gòu)房者在購(gòu)買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)
  非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:20:43
• 147****1075

  商業(yè)住宅和普通商品住宅的區(qū)別：
  
  1、使用性質(zhì)和規(guī)劃目的不同
  
  商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃的目的和使用性質(zhì)不同，二者的公共配套設(shè)施指標(biāo)不同，產(chǎn)權(quán)證標(biāo)的內(nèi)容也不同。
  
  2、土地出讓年限不同
  
  商業(yè)房只有40年，住宅類土地出讓年限是70年。商業(yè)用房后期要面臨土地使用權(quán)需要續(xù)期的問(wèn)題。
  
  3、稅費(fèi)不同
  
  商業(yè)類稅費(fèi)要比普通住宅的高，同時(shí)維修基金所占成本價(jià)的比例也會(huì)比普通住宅的高。
  
  4、落戶問(wèn)題
  
  商業(yè)類住宅較大的問(wèn)題就是不能解決人們的落戶問(wèn)題，如果你以為只要買一套商業(yè)房就能在市核心落戶那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。
  
  5、水電費(fèi)不同
  
  商業(yè)類項(xiàng)目的使用成本比住宅類高，商業(yè)類的水、電、氣是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)費(fèi)也高于住宅類物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:20:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 普通住宅和非普通住宅的區(qū)別有哪些？
  答

  通住宅與非普通住宅的區(qū)分，依據(jù)房屋面積而定。

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• 問(wèn) 普通住宅和非普通住宅的區(qū)別
  答

  普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，可以從容積率上進(jìn)行區(qū)分，住宅小區(qū)的容積率都在1.0以上，此外普通住宅的面積也大多數(shù)都在144平方米以下，還有一點(diǎn)就是成交價(jià)格，實(shí)際的成交價(jià)格如果高于同級(jí)別的平均交易價(jià)格在1.2倍以上，這就已經(jīng)超出了普通住宅的范疇。成為了非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。二者在進(jìn)行房屋買賣的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)在契稅那一部分有著明顯的差別。普通住宅就是我們一般所指的5層以上的民用住房，而非普通住宅，大多數(shù)指的是用于居住的別墅，比如說(shuō)獨(dú)立別墅或者是聯(lián)排別墅，都在此行列當(dāng)中，還有目前比較流行的花園洋房，都屬于非普通住宅的行業(yè)。按照我國(guó)房屋交易的時(shí)候所要收取的相應(yīng)稅費(fèi)來(lái)說(shuō)，非普通住宅的收取比例按照3%進(jìn)行收取，并且不存在減免的政策。

• 問(wèn) 普通住宅和非普通住宅的區(qū)別
  答

  普通住宅和非普通住宅的區(qū)別在于面積和容積率，就目前我國(guó)對(duì)于普通住宅的要求，房產(chǎn)證面積在140平米以下，而且住宅小區(qū)容積率在1.0以上，如果正好是相反的標(biāo)準(zhǔn)，則是非普通住宅，在購(gòu)買的時(shí)候價(jià)格會(huì)比普通住宅要高很多，像非普通住宅的實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地平均地價(jià)的1.2倍以上，并不是所有人都能夠買得起非普通的住宅。之所以要?jiǎng)澐制胀ㄗ≌头瞧胀ㄗ≌?，就是為了能夠更好的區(qū)分所繳納的稅費(fèi)，因?yàn)榉瞧胀ㄗ≌拿娣e比較大，一般都屬于改善型的住房，就無(wú)法再享受優(yōu)惠的契稅政策，全部按照房屋總額的3%收取契稅，而普通住宅在首次購(gòu)買的時(shí)候，面積越小的房子享受的契稅政策就越多，90平米以下的住房可以按照1%的標(biāo)準(zhǔn)收取契稅，不超過(guò)140平米以下的房子，按照1.5%收取契稅。

• 問(wèn) 非普通住宅和普通住宅的區(qū)別
  答

  非普通住宅和普通住宅的區(qū)別：①概念上的區(qū)別，普通住宅指得是根據(jù)所在地普通民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)來(lái)修建的作為居住性質(zhì)的房屋，現(xiàn)下多數(shù)為多層和高層住宅。非普通住宅通常指住宅建筑面積比較大或者是商業(yè)用途的房屋。②建筑容積率，面積及價(jià)格方面的區(qū)別，同時(shí)符合容積率超過(guò)1.0，建筑面積小于140平方米，單價(jià)或總價(jià)不能大于最高限制。滿足三個(gè)條件的是普通住宅，不符合的則為非普通住宅。③在稅費(fèi)方面的差別，普通住宅第一套購(gòu)房，到兩年交易時(shí)，免收增值稅和附加稅，非普通住宅的稅費(fèi)為(網(wǎng)簽價(jià)-原值)/1.05×5.6%。④在貸款方面的差別，普通住宅的第一套首付為成交房?jī)r(jià)-房屋評(píng)估價(jià)×65%，二套首付款為成交房?jī)r(jià)-房屋評(píng)估價(jià)×40%。非普通住宅的第一套首付為成交房?jī)r(jià)-房屋評(píng)估價(jià)×60%，二套首付款為成交房?jī)r(jià)-房屋評(píng)估價(jià)×20%。

• 問(wèn) 普通住宅和非普通住宅的區(qū)別？有哪些區(qū)別？
  答

  普通住宅和非普通住宅的區(qū)別**主要的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)的年限不同，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的不同，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限在70年，而非普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限往往是40年或50年。一般來(lái)說(shuō)，非普通住宅是屬于工業(yè)用地、綜合用地和商業(yè)用地，土地性質(zhì)不一樣的房屋，它們的使用年限也不一樣，比如工業(yè)用地的使用年限是五十年，商業(yè)用地的使用年限是四十年，綜合用地的使用年限是五十年。

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