商品房買賣認(rèn)購書的性質(zhì)是什么?

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• 141****2920

  《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達(dá)到簽約。
  　　《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中一般確認(rèn)認(rèn)購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價(jià)及簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間。認(rèn)購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金《房屋認(rèn)購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J(rèn)購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，而承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式是定金
  　　一旦你與開發(fā)商簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，就會產(chǎn)生以下后果：
  　　1、如果你應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就不能將《房屋認(rèn)購協(xié)議書》所確認(rèn)的房子再承諾給其他購房人了。假如你無故拒不按約定的時(shí)間簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商則有權(quán)將《房屋認(rèn)購協(xié)議書》確認(rèn)的商品房另行出售給他人，而且你無權(quán)收回你交付的定金；如果在約定的簽訂合同時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)將認(rèn)購書確認(rèn)的商品房出售，則應(yīng)當(dāng)雙倍返定金給你，但你無權(quán)請求開發(fā)商必須將房屋銷售給你；
  　　2、在約定的時(shí)間，雙方就《房屋認(rèn)購協(xié)議書》確認(rèn)的商品房的買賣達(dá)成協(xié)議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認(rèn)購書》約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉(zhuǎn)成購房款的一部分；
  　　3、《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款中的一部分。
  　　對超出《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的《商品房買賣合同》條款雙方不能達(dá)成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還給你。
  　　如果《商品房買賣合同》簽訂成功，你從認(rèn)購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
  　　應(yīng)當(dāng)注意的是，目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

  查看全文↓ 2018-11-25 09:58:12
• 145****0249

  一、商品房認(rèn)購書中定金的認(rèn)定
  
  定金是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所作的擔(dān)保。定金合同是要式合同，應(yīng)以書面形式訂立，且自定金實(shí)際交付之日起生效。在商品房認(rèn)購的司法實(shí)踐中，定金的存在形式有兩種：
  
  一種是在認(rèn)購書中明確約定定金條款，且購房者實(shí)際支付了定金，此定金具備定金成立的形式要件，定金合同成立；
  
  一種是在認(rèn)購書中未約定定金，但購房者支付了“定金”，且開發(fā)商出具了帶有“定金”字樣的收據(jù)。此種“定金”缺乏定金合同成立的形式要件 ，是否屬于定金呢？
  
  筆者認(rèn)為，依據(jù)我國合同法三十六條規(guī)定，法律規(guī)定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。購房者交付了“定金”款項(xiàng)，履行了交付的義務(wù)；開發(fā)商在收據(jù)中標(biāo)有“定金”款項(xiàng)的字樣，足以認(rèn)定開發(fā)商在收受該筆款項(xiàng)時(shí)，其意思表示就是將這筆款項(xiàng)認(rèn)定為是定金。因此，即便此時(shí)的“定金”沒有書面約定，法院也應(yīng)認(rèn)定該款項(xiàng)為定金，適用定金罰則的有關(guān)規(guī)定。
  
  二、定金性質(zhì)的認(rèn)定
  
  根據(jù)定金交付的時(shí)間不同，筆者將定金分為兩種：一是簽訂認(rèn)購書之前交付的定金（以下簡稱“先付定金”）；一是簽訂認(rèn)購書之后交付的定金（以下簡稱“后付定金”）。
  
  1、先付定金性質(zhì)的認(rèn)定
  
  司法實(shí)踐中，對于先付定金究竟是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購書而設(shè)立，還是為擔(dān)保簽訂商品房買賣合同而設(shè)立，庭審中，雙方當(dāng)事人之間經(jīng)常存在爭議。如何認(rèn)定先付定金的性質(zhì)，筆者認(rèn)為，應(yīng)該分情況討論：
  
  （1）認(rèn)購書中沒有約定定金條款
  
  若認(rèn)購書中沒有約定定金條款，且定金是在簽訂認(rèn)購書之前給付的，此時(shí)應(yīng)首先探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。如果雙方當(dāng)事人對先付定金的性質(zhì)沒有爭議，就應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的合意來確定先付定金的性質(zhì)。
  
  如果當(dāng)事人對先付定金的性質(zhì)有所爭議，那么此時(shí)的先付定金更宜被定性為：為實(shí)現(xiàn)將來簽訂認(rèn)購書而所做的擔(dān)保。理由在于：交付先付定金時(shí)，因認(rèn)購書尚不存在，故而商品房買賣合同的簽訂時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)并不明確。若認(rèn)定此先付定金是為擔(dān)保簽訂商品房買賣合同而設(shè)立，未免過于“超前”。因此，筆者認(rèn)為，此種先付定金是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購書而設(shè)立。如果開發(fā)商未與購房者簽訂認(rèn)購書，應(yīng)適用定金罰則之規(guī)定，要求開發(fā)商雙倍返還。如果開發(fā)商與購房者簽訂了認(rèn)購書，即使開發(fā)商未與購房者簽訂商品房買賣合同，法院也不應(yīng)支持購房者的雙倍返還定金的訴求。
  
  （2）認(rèn)購書中約定了定金條款
  
  筆者認(rèn)為，如果認(rèn)購書中明確寫明定金的用途，那么不論定金是在何時(shí)給付的，依照合同法關(guān)于意思自治的約定，都應(yīng)按照認(rèn)購書中設(shè)立定金條款的目的來認(rèn)定定金究竟是為實(shí)現(xiàn)簽訂認(rèn)購書所做的擔(dān)保，還是為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同所做的擔(dān)保。定金在認(rèn)購書簽訂之前給付，可以視為雙方當(dāng)事人通過行為變更了合同履行的方式。
  
  2、后付定金
  
  如果認(rèn)購書中沒有約定定金條款，但定金是在認(rèn)購書簽訂之后給付的。筆者認(rèn)為，此種后付定金應(yīng)被認(rèn)定為：為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同的所做的擔(dān)保，而非簽訂認(rèn)購書的擔(dān)保。理由在于，從定金給付的時(shí)間上來說，此時(shí)認(rèn)購書已經(jīng)簽訂，不存在為了保障簽訂認(rèn)購書而交付定金的必要；從認(rèn)購書的內(nèi)容來看，認(rèn)購書中幾乎所有的條款都是為了在將來某一時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買賣合同而設(shè)立的，那么可以推斷出后付定金也不例外。

  查看全文↓ 2018-11-25 09:57:59
• 154****8038

  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
  　第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
  　　第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

  查看全文↓ 2018-11-25 09:57:47

相關(guān)問題

• 問 ??商品房買賣認(rèn)購書的性質(zhì)是哪些?
  答

  要想判斷商品房買賣認(rèn)購書的法律效力，首先要搞清楚商品房買賣認(rèn)購書具有何種法律性質(zhì)。通常情況下，可以將商品房買賣認(rèn)購書看成是預(yù)約合同，它與日后將簽署的正式的商品房買賣合同形成預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購書與正式的購房合同顯然是兩個(gè)不同的、相互獨(dú)立的合同。認(rèn)購書是對房屋交易行為的初步確認(rèn)，意味著買賣雙方將要對具體的交易事宜進(jìn)行更加深入的談判，這種約定不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，當(dāng)然不是也不屬于商品房買賣合同。商品房買賣認(rèn)購書的作用在于督促對方誠信談判，履行訂立正式的商品房買賣合同的義務(wù)，而不能直接請求履行商品房買賣合同中的內(nèi)容。由此可知，認(rèn)購書的法律效力可以歸納為以下四個(gè)方面：（１）由于開發(fā)商掌握著優(yōu)勢資源，因此開發(fā)商有義務(wù)對可能影響訂立商品房買賣合同的信息進(jìn)行充分的披露。（２）開發(fā)商不應(yīng)給購房者附加不合理的談判條件及義務(wù)，或者利用自身優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重對方的責(zé)任。（３）雙方當(dāng)事人都要履行持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)不可抗力或其他導(dǎo)致談判不能的事由。（４）雙方當(dāng)事人應(yīng)履行誠信談判的義務(wù)。

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• 問 商品房買賣認(rèn)購書是什么？
  答

  商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方，在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

• 問 商品房認(rèn)購書是什么，怎么審查商品房認(rèn)購書？
  答

  你想問什么啊

  全部9個(gè)回答>
• 問 商品房認(rèn)購書是什么
  答

  商品房認(rèn)購書是對進(jìn)行交易的房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，商品房認(rèn)購書在簽訂合同之前的協(xié)議書，不是合同。簽訂認(rèn)購書后，還需要簽訂購房合同。但經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題，簽訂認(rèn)購書后因?yàn)楦鞣N原因，又將房子賣給了第三人。此時(shí)，之前購房人的利益難以得到保障。簽訂認(rèn)購書要注意什么①確認(rèn)情況，由于大多數(shù)都是期房，房子還沒有修建好，一切都是未知數(shù)，所以在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，自己要了解認(rèn)購基本情況，要在其中寫清楚，避免交房的時(shí)候?qū)Ψ揭源纬浜?，替換了自己的房子。②注意錢款流向，認(rèn)購書中有價(jià)款以及付款方式的約定，但要注意一定不要用現(xiàn)金，不便于查詢錢款的流向，另外還要注意房屋單價(jià)，注意不能使用特價(jià)，均價(jià)等詞語。③注意違約責(zé)任，認(rèn)購書雖然不是購房合同，但有法律效力的，所以也要注意其中的約定，約定清楚時(shí)間，支付方式，另外定金不要超過總房款的20%，違約后的處理辦法等。

• 問 什么是商品房認(rèn)購書，商品房認(rèn)購書的效力如何？
  答

  1、《商品房認(rèn)購書》有法律效力。開發(fā)商與您作為平等的民事主體，在意思自由的情況下所簽訂的合同、協(xié)議，只要不違反國家強(qiáng)行法，均為有效。《商品房認(rèn)購書》應(yīng)當(dāng)蓋合同專用章，但蓋收款專用章也能夠表明開發(fā)商的身份，因?yàn)槭湛钫乱埠?，合同章也好，都是在工商部門有法定登記的，蓋章行為都是開發(fā)商的意思表示行為，并不影響認(rèn)購書的效力。法人沒有簽章不影響公司的意思表示，不影響認(rèn)購書的效力。2、可以在今天繳納全款，只要在交費(fèi)后取得購房發(fā)票即可，如果現(xiàn)在只能出具收據(jù)，可以在收據(jù)上注明領(lǐng)取購房發(fā)票的時(shí)間。3、如果繳納完房款、簽訂認(rèn)購書后開發(fā)商跑了，可以進(jìn)行訴訟，要求返還購房款及利息。如果是現(xiàn)房，開發(fā)商跑了的可能性不大。如果是預(yù)售房，則應(yīng)要求開發(fā)商提供預(yù)售許可證，已經(jīng)取得預(yù)售許可證的開發(fā)商，說明其已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金已經(jīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。能夠出示預(yù)售許可的開發(fā)商是可信賴的。4、一般是先簽訂紙質(zhì)合同，然后開發(fā)商統(tǒng)一辦理初始登記、辦理網(wǎng)簽。

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