商品住宅價格構(gòu)成是什么啊？

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• 142****9206

  隨著買房子的人增多，商品房也逐漸流行，但是很多人對于商品房并不了解，下面法律咨詢小編為您詳細介紹商品房價格由哪些項目構(gòu)成，希望對您有所幫助。
  
  
  根據(jù)《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規(guī)定，商品住宅價格由下列項目構(gòu)成：
  (1)成本
  ①征地費及拆遷安置補償費;
  ②勘察設(shè)計及前期工程費;
  ③住宅建筑、安裝工程費;
  ④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費;
  ⑤管理費：以本款①到④項之和為基數(shù)的1～3%計算;
  ⑥貸款利息。
  (2)利潤
  (3)稅金
  (4)地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。
  同時，《商品住宅價格管理暫行辦法》第六條規(guī)定，下列費用不計入商品住宅價格：
  (1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用;
  (2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。
  
  
  

  查看全文↓ 2018-11-27 14:05:23
• 153****3112

  商品住宅銷售價格=開發(fā)成本+利潤+稅金+商品住宅差價
  1)開發(fā)成本=土地使用權(quán)費+住宅建造成本+住宅建造期間費用
  2)住宅建造成本=前期工程費+建筑安裝工程費、設(shè)備費+附屬工程費+開發(fā)間接費+其他與項目開發(fā)直接費用
  3)住宅建造期間費用=管理費用+財務(wù)費用+銷售費用
  希望幫到你
  

  查看全文↓ 2018-11-27 14:05:13
• 139****2586

  商品房是開發(fā)商 開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán) 證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn) 權(quán)房。特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后 用于市場出售出租的房屋，包括住 宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自 建、參建、委托建造，又是自用的住 宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  
  商品房根據(jù)其銷售對象的不同， 可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩 種。商品房是指在市場經(jīng)濟條件下， 具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包 括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得 土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場 價出售。其價格由成本、稅金、利 潤、代收費用以及地段、層次、朝 向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外， 從法律角度來分析，商品房是指按法 律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由 交易，不受政府政策限制的各類商品 房屋，包括新建商品房、二手房（存 量房）等。商品房在80年代興起。
  
  二、商品房的分類
  
  1、外銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī) 定，通過實行土地批租形式，報政府 計劃主管部門列入正式項目計劃，建 成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商 業(yè)用房及其他建筑物。
  
  2、內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式， 經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后 用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、 澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住 宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
  
  三、商品房的價格構(gòu)成
  
  （一）土地使用權(quán)取得費 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有 土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán) 的，其土地使用權(quán)取得費為支付的出 讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁?出及按規(guī)定應交付的有關(guān)稅費之和； 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政 劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地 使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支 付的征地費、拆遷安置補償費及城市 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用之和。
  
  （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費。包括水文及工程地 質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行 性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通 電、通路及平整場地等費用支出。 2．建筑、安裝工程費、設(shè)備費。包 括房屋主體部分的土建(含樁基)工程 費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝 修)、設(shè)備購置費等。 3．附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃 的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，指小區(qū)用 地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電 (含一戶一表)、供氣、供熱、有線電 視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜 (含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán) 衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費 用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目 負擔的費用。 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括 根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū) 施工圖預算項目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、 居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等 建設(shè)費用中，按規(guī)定應由商品住宅開 發(fā)項目負擔的費用。 4．開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直 接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費 用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā) 直接有關(guān)的費用。
  
  (三)住宅開發(fā)期間費用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā) 生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用 等支出。住宅開發(fā)期間費用應按受益 項目進行合理分攤。 1．管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政 管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā) 生的各項費用。 2．財務(wù)費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開 發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生 的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生 的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外 匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企 業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。 3．銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷 售而發(fā)生的各項費用。
  
  (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本 之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府 指導價的商品住宅，其利潤率由政府 價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的 商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位 自行確定。
  
  (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當 繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教 育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目 和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 稅不列入組價因素，在商品住宅銷售 價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。
  
  (六)住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差 價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零 的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定， 其中屬政府定價的政府指導價的，報 價格主管部門確認。
  
  （七）下列費用不得計入商品住 宅成本 1、開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、 營業(yè)用房等應分攤的各種費用 2、企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它 各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用 3、各種賠償金、違約金、滯納金和 罰款 4、國家規(guī)定不得列入成本費用的其 他支出。
  

  查看全文↓ 2018-11-27 14:05:11

相關(guān)問題

• 問 商品住宅樓是什么??？
  答

  商品住宅小區(qū)是說本身就是一個民用住宅,只是將他作為商品銷售。而商業(yè)住宅小區(qū)是將住宅作為商業(yè)用途進行經(jīng)營。(這個提法不是很規(guī)范,很有可能是開發(fā)商偷換了概念,本身是商業(yè)用地。開發(fā)商考慮市場的因素,將他建成了住宅出售)商住樓是指一部分是住宅,一部分是商業(yè)(經(jīng)營超市、酒店等)住宅的土地使用年限為70年。而商業(yè)一般為40年。

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• 問 ??商品住宅的定義是什么?商品住宅和非商品住宅有什么區(qū)別?
  答

  商業(yè)住宅和普通商品住宅的區(qū)別：1、使用性質(zhì)和規(guī)劃目的不同商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃的目的和使用性質(zhì)不同，二者的公共配套設(shè)施指標不同，產(chǎn)權(quán)證標的內(nèi)容也不同。2、土地出讓年限不同商業(yè)房只有40年，住宅類土地出讓年限是70年。商業(yè)用房后期要面臨土地使用權(quán)需要續(xù)期的問題。3、稅費不同商業(yè)類稅費要比普通住宅的高，同時維修基金所占成本價的比例也會比普通住宅的高。4、落戶問題商業(yè)類住宅較大的問題就是不能解決人們的落戶問題，如果你以為只要買一套商業(yè)房就能在市核心落戶那就大錯特錯了。5、水電費不同商業(yè)類項目的使用成本比住宅類高，商業(yè)類的水、電、氣是按商業(yè)標準收費，物業(yè)費也高于住宅類物業(yè)的收費標準。

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• 問 非商品住宅是什么意思
  答

  非商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的單位、私人建造的房屋，如根據(jù)國家政策建造的廉租住房、經(jīng)濟適用房等房屋。商品房，一般是進入商品流通領(lǐng)域獲取利潤即為交換而開發(fā)建設(shè)的房屋，非此目的而建造的房屋不屬于商品房，即指由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建設(shè)并出售的房屋?！　∩唐贩恐皇翘刂附?jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

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• 問 非商品住宅包括哪些啊?
  答

  經(jīng)濟適用房，按經(jīng)濟適用房管理（回遷房，集資房），成本價，（央產(chǎn)房，已購公房，優(yōu)惠價),使用權(quán)房，廉租房，兩限房，小產(chǎn)權(quán)（鄉(xiāng)產(chǎn)），校產(chǎn)，軍產(chǎn)，農(nóng)村宅基地。以上都是住宅，別墅，公寓，寫字樓，商鋪，廠房，科研，都屬于非商品住宅

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• 問 商品住宅標準是什么呢？
  答

  商品住宅性能認定，系指商品住宅按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門發(fā)布的商品住宅性能評定方法和標準及統(tǒng)一規(guī)定的認定程序，經(jīng)評審委員會進行技術(shù)審查和認定委員會確認，并獲得認定證書和認定標志以證明商品住宅的性能等級。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責指導和管理全國的商品住宅性能認定工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負責指導和管理本行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅性能認定工作。認定范圍：凡列入國家、省級住宅試點（示范）工程的新建住宅小區(qū)商品住宅應申請認定；其他商品住宅可申請認定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品住宅性能認定，應具備下列條件：1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)資質(zhì)審查合格，有資質(zhì)審批部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書；2住宅的開發(fā)建設(shè)符合國家的法律、法規(guī)和技術(shù)、經(jīng)濟政策以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序的規(guī)定；3住宅的工程質(zhì)量驗收合格，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門認可的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的核驗，具備入住條件。凡擬申請商品住宅性能認定的預售商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售期房前應在相應的商品住宅性能認定委員會備案，并落實相應的技術(shù)措施。商品住宅性能根據(jù)住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能劃分等級，按照商品住宅性能評定方法和標準由低至高依次劃分為“1A（A）”、“2A（AA）”、“3A（AAA）”三級。商品住宅性能認定的內(nèi)容應按照商品住宅性能評定方法和標準確定。其主要內(nèi)容包括住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能。3A級商品住宅性能認定的主要內(nèi)容應包括住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能；2A級、1A級商品住宅性能認定的主要內(nèi)容應包括住宅的適用性能、安全性能和耐久性能。1商品住宅的適用性能主要包括下列內(nèi)容：（1）平面與空間布置；（2）設(shè)備、設(shè)施的配置與性能；（3）住宅的可改造性；（4）保溫隔熱與建筑節(jié)能；（5）隔音與隔振；（6）采光與照明；（7）通風換氣。2商品住宅的安全性能主要包括下列內(nèi)容：（1）建筑結(jié)構(gòu)安全；（2）建筑防火安全；（3）燃氣、電氣設(shè)施安全；（4）日常安全與防范措施；（5）室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)的危害性。3商品住宅的耐久性能主要包括下列內(nèi)容：（1）結(jié)構(gòu)耐久性；（2）防水性能；（3）設(shè)備、設(shè)施防腐性能；（4）設(shè)備耐久性。商品住宅的環(huán)境性能主要包括下列內(nèi)容：（1）用地的合理性；（2）室外環(huán)境；（3）水資源的合理利用；（4）生活垃圾的收集和運送。4商品住宅的經(jīng)濟性能主要包括下列內(nèi)容：（1）住宅的性能成本比；（2）住宅日常運行耗能指數(shù)。

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