??小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)是怎么確定的？

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• 137****5803

  小產(chǎn)權(quán)房**新政策2018
  《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關(guān)人員責任”。
  對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。
  小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?
  小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?能不能買，我們要考慮的是買來的用途，是自己住還是轉(zhuǎn)讓。如果是自己住的話，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。但如果是投資的話暫時就不要考慮了，在小產(chǎn)權(quán)房的**新政策下，轉(zhuǎn)手不方便，且收入也不會很大(目前現(xiàn)狀情況下)。
  小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎?
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房,更不會有房產(chǎn)證。
  小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本
  小產(chǎn)權(quán)房屋買賣是很多業(yè)主關(guān)心的一個問題，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本也有很多人想知道，這里為大家提供一份小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同參考范本，但按照目前的相關(guān)規(guī)定等來看小產(chǎn)權(quán)房屋買賣是有比較大的風險的，小產(chǎn)權(quán)房屋只有集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員間可以買賣，是不能上市轉(zhuǎn)讓，也不能公證，所以大家一定要注意。
  小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項
  1、看開發(fā)主體是否合法。實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:07:09
• 135****8384

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”不具備合法性。
  小產(chǎn)權(quán)房是這幾年我國在土地住房管理上出現(xiàn)的棘手問題。特別是隨著多年城市房價暴漲，住房矛盾尖銳，小產(chǎn)權(quán)房問題愈加突出地表現(xiàn)出來。在如何處理小產(chǎn)權(quán)房上爭議非常大。一部分人認為，所謂小產(chǎn)權(quán)房是一個根本不存在的東西，即沒有產(chǎn)權(quán)，根本談不上承認不承認、確權(quán)不確權(quán)，一律是違法住房、違法占地，應(yīng)該一律予以清理；另一部分人認為，應(yīng)該承認現(xiàn)實現(xiàn)狀，承認歷史遺留問題，是城市高房價逼迫許多城市市民無奈去購買小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該坦然面對現(xiàn)實，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題。
  筆者此前傾向于前者，但是，在國土部把小產(chǎn)權(quán)房處理問題擺上日程并提出要在試點基礎(chǔ)上處理小產(chǎn)權(quán)房問題后，經(jīng)過進一步深入了解，小產(chǎn)權(quán)房并不是如此前所說的一概不予承認那么簡單，其問題相當復(fù)雜。如果簡單地統(tǒng)統(tǒng)不予承認，可能會傷及一部分群眾和市民。比如深圳的情況：截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。如果不考慮歷史遺留問題，不面對現(xiàn)實現(xiàn)狀，對將近一半建筑面積的小產(chǎn)權(quán)房給予全部否定，全部按照違法違建對待，那么，肯定傷及一大部分群眾權(quán)益，弄不好將會引發(fā)群體性事件，從而影響到穩(wěn)定大局。
  處理小產(chǎn)權(quán)房既要考慮歷史遺留問題，又要直面現(xiàn)實、面對現(xiàn)狀；既要考慮土地管理制度和法律，又要兼顧公平公正；既要從國家整體利益出發(fā)，又不能不考慮一部分群體的特殊訴求?，F(xiàn)在看，小產(chǎn)權(quán)房不是要不要確權(quán)的問題，而是如何確權(quán)，如何在法律法規(guī)下考慮歷史原因、面對現(xiàn)實現(xiàn)狀、考慮多數(shù)人利益和兼顧公平公正上予以確權(quán)。筆者有一個不周全的考慮是，總體來說要以失地農(nóng)民利益為核心，探索小產(chǎn)權(quán)房如何確權(quán)問題，制定確權(quán)標準。比如：對于農(nóng)民宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，無論出售與否、出售給誰，都應(yīng)該給予確權(quán)。這既維護了農(nóng)民權(quán)益利益，又照顧到了城市市民購買其小產(chǎn)權(quán)房的利益，同時，也在農(nóng)村農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)上進行了有益探索。對于村委員、村民小組自建小產(chǎn)權(quán)房出售的，應(yīng)該了解詳細具體情況后，決定是否確權(quán)。對于應(yīng)該確權(quán)但屬于違法建筑的，應(yīng)該主要通過改造成為合法建筑后予以確權(quán)。對于城市市民通過各種“關(guān)系”，到農(nóng)村通過村民小組或者村委會承諾獲得土地，自建大宅子小產(chǎn)權(quán)房的，應(yīng)該一律不予確權(quán)，視為違法土地建筑。
  確權(quán)的標準如何設(shè)定？這個“度”如何把握和拿捏？事關(guān)許多百姓的現(xiàn)實利益，事關(guān)公平正義，事關(guān)法律法規(guī)的嚴肅性，事關(guān)政府的公信力。衷心希望深圳試點在“寬與窄”的標準設(shè)定上拿捏得當，把握好“尺度”，給全國妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題趟出一條可資借鑒的路子。但是，需要強調(diào)的是，深圳是一個新興城市，深圳作為特區(qū)，其城區(qū)的快速擴張可能使得小產(chǎn)權(quán)房問題較為突出。這是與其他地方的差異之處，也就是說，深圳的經(jīng)驗其他地方應(yīng)該有選擇地學(xué)習(xí)而不是照搬照抄。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:06:51
• 144****9124

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:06:38
• 133****7096

  第一：我們得了解一下，什么是小產(chǎn)權(quán)房?
  小產(chǎn)權(quán)房是指，一些村集體組織的，在集體土地上蓋的房子，只能銷售給集體成員的一種房產(chǎn)形式。
  這也不難理解，很多村中城，城中村越來越多，在城市化高速發(fā)展的今天，體制跟不上形勢的今天，于是出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，這樣的產(chǎn)物。
  也算上是解決農(nóng)村形式的城鎮(zhèn)化進城的一個臨時的解決方案。
  村民住上樓房，畢竟也是一種流行趨勢和潮流，不進城，在自家土地上住樓房，那何樂而不為呢，對吧!
  第二：小產(chǎn)權(quán)房解決農(nóng)村土地短缺問題，為什么又叫停了呢?
  首先：作為城中村，村中城來講這樣的房地產(chǎn)形式是一種有效的補充，但是作為規(guī)?；瑒荼赜绊懻５姆康禺a(chǎn)市場。
  每個人都很清楚，小產(chǎn)權(quán)房是集體所有，不上市交易，那么稅金，土地出讓金，甚至土地都是自己家的，購房者本身會省了很多錢。
  那么，問題來了，開發(fā)商盯上了這一塊，紛紛和村里合作，達到利潤的**大化，成規(guī)模的在全國蔓延，勢必會影響發(fā)那個地產(chǎn)整個市場的有序化正常發(fā)展。
  其次： 換句話來講，這些集體利益的房產(chǎn)，政府是沒有收一分錢稅金，沒收一分錢土地出讓金的，規(guī)?；院螅媸軗p了。
  長期以往這樣發(fā)展下去，勢必會造成地方政府更多的赤字;房地產(chǎn)稅收都知道，是歸納地方政府的;土地出讓收入也是歸地方政府的;如果稅收和土地出讓收入減少，地方政府會承載更多的壓力，也會影響到地方建設(shè)和基礎(chǔ)投資。
  這可是大事，改革開放要深化，地方政府功不可沒，無力承托就會影響到正確的方向，這里的決不允許小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模化，癥結(jié)就在這里。
  **后：城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然重要，只是在某些階段重要;隨著發(fā)展再到某些階段，地方利益發(fā)展又至關(guān)重要了，那么叫停也是必然的。
  再說規(guī)模化以后，今后在確權(quán)方面，又是一個大的工作量。
  第三：小產(chǎn)權(quán)房，合法還是不合法，怎么確定?
  小產(chǎn)權(quán)房也是經(jīng)過審批和建筑部門的認可合法建設(shè)的，但是必須具備三個條件：
  首先：必須是村里組織的，由村委會為出面，以集體利益為主的形式;如果是由開發(fā)商操作的，那就是違法的，但是目前都是這么操作的，村里出面審批，村里私自出讓土地等等，開發(fā)商蓋房銷售和受益。
  其次：建設(shè)用地是在集體土地上建設(shè)的，土地歸村里的所有村民集體所有;但是村里有償轉(zhuǎn)讓給了開發(fā)商，村委會變相的成了土地爺。
  **后：購買者和享有者必須為本集體成員所有，由此可以確認，非本村本集體人員購買的，利益將會受損。
  第四：未來農(nóng)地入市和耕地入市，小產(chǎn)權(quán)房也會納入入市流程;那么正式市場化，需要那些條件?
  首先：批建手續(xù)齊全，集體土地所有權(quán)必須歸屬村民所有，建筑為非違章建筑。
  其次：入市補繳納土地出讓金，補繳納稅金，補齊稅費統(tǒng)一確權(quán)發(fā)證。
  **后：必須為本村的村民，你若是，非本村村民將會受到限制，因為只需戶口這一項工作，就可以把你排除在外。
  所以：非集體成員，購買小產(chǎn)權(quán)房是有風險的，至少未來存在法律確權(quán)的風險。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:06:30

相關(guān)問題

• 問 如何證明小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)證明困難，不被官方認可。建議投資者考慮正規(guī)房產(chǎn)，避免風險。

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• 問 什么是房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期后房屋所有權(quán)怎么確定？
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)是房屋所有權(quán)的法律證明，到期后一般可續(xù)期。具體咨詢當?shù)胤抗芫?，保持關(guān)注政策變動。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房擁有哪些權(quán)利？小產(chǎn)權(quán)房的土地所有權(quán)是屬于哪種？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。產(chǎn)權(quán)房是指具有國家建設(shè)部監(jiān)制的中華人民共和國房屋所有權(quán)證和國有或集體土地使用證的產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，包括住房和商業(yè)用房以及綜合用房。使用權(quán)房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費后歸使用權(quán)人所有。國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1. 是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。前兩個解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)房是指依法擁有房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的房屋。業(yè)主對房屋享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，并且，業(yè)主還可以將該房屋進行抵押貸款。在房地產(chǎn)登記機關(guān)，業(yè)主是房屋的所有權(quán)人和土地使用人。業(yè)主的房屋可以自行出租、出售，也可以繼承、贈與。使用權(quán)的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用權(quán)人就是承租人。承租人不得擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。

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• 問 產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)嗎
  答

  產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)二者的關(guān)系是既有聯(lián)系又有區(qū)別。從二者所反映的客觀經(jīng)濟關(guān)系上看，既有相聯(lián)系和重合的諸多方面，也存在著發(fā)展上和具體運用上的差別，主要表現(xiàn)有：(l)所有權(quán)強調(diào)的多是對客體的歸屬關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)則更多地強調(diào)在歸屬意義上產(chǎn)生的多方面的權(quán)利。(2)所有權(quán)強調(diào)的是穩(wěn)定的、本質(zhì)的主觀與客觀的辯證關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)則強調(diào)變化的、動態(tài)的或有時效的主客觀關(guān)系。(3)以現(xiàn)代市場經(jīng)濟為界，過去的“所有權(quán)”帶有封閉的、凝固化的特點，而“產(chǎn)權(quán)”則反映了開放性的財產(chǎn)權(quán)利的分解和組合，反映了已發(fā)展了的財產(chǎn)關(guān)系。所有制理論要揭示的是生產(chǎn)關(guān)系的本質(zhì)，從而揭示社會發(fā)展的根本規(guī)律，闡明生產(chǎn)關(guān)系變革更替的革命意義。產(chǎn)權(quán)理論則不同，它具體研究各個具體的產(chǎn)權(quán)主體、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、產(chǎn)權(quán)邊界及其相應(yīng)的權(quán)力和責任。因此所有制和產(chǎn)權(quán)二者雖然涉及所有權(quán)概念，都是以財產(chǎn)關(guān)系為對象，而且有著密切聯(lián)系，但卻存在著很大的差別。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房擁有哪些權(quán)利？小產(chǎn)權(quán)房是否存在所有權(quán)？
  答

  有永久性使用權(quán)，繼承權(quán)，沒有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。購買風險1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，無法有效維護權(quán)利。4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)。5、房地產(chǎn)市場整頓風險。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。

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