??農(nóng)村宅基地建房協(xié)議有效嗎？

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• 131****5982

  一、買(mǎi)農(nóng)村房子協(xié)議有沒(méi)有法律效力
  雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。 具體如下：
  (一)對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  (二)對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  (三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。
  二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同什么情況下無(wú)效
  (一)產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  (二)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。
  (三)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

  查看全文↓ 2018-12-02 22:25:32
• 135****5884

  宅基地房屋轉(zhuǎn)讓有效嗎
  宅基地轉(zhuǎn)讓是否有效，應(yīng)分情況來(lái)看待。一般來(lái)講，法院認(rèn)定宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，主要會(huì)考慮以下幾方面內(nèi)容：
  （1）法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和政策；
  （2）賣(mài)房人的現(xiàn)有居住條件；
  （3）該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)；
  （4）房產(chǎn)交付的實(shí)際情況；
  （5）不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
  農(nóng)村房屋宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦？
  受房?jī)r(jià)或者其他原因的影響，總有人無(wú)視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)。從表面看來(lái)，購(gòu)房者占了很大的便宜，但是由于買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律的保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛則會(huì)被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就啞巴吃黃連了。
  結(jié)合上述所列的要件，我們?cè)賮?lái)分析以下具體的買(mǎi)賣(mài)合同有效性問(wèn)題。
  1、對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)已有明確規(guī)定，此種情況下的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的；2、對(duì)于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，因?yàn)榧w成員本身就是該集體的一員，對(duì)于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，因此不應(yīng)該使用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購(gòu)買(mǎi)行為，都應(yīng)該認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同在什么情況下有效
  雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。具體如下：
  （一）對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  （二）對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  （三）農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對(duì)這類合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

  查看全文↓ 2018-12-02 22:25:18
• 147****3510

  1、要認(rèn)定農(nóng)村宅基地合作建房合同是否有效，應(yīng)該從我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于宅基地的性質(zhì)、目的以及流轉(zhuǎn)的規(guī)定進(jìn)行綜合分析?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！边@規(guī)定并非對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止，而是對(duì)農(nóng)民宅基地分配申請(qǐng)資格上的限制。宅基地使用權(quán)是一種特殊的用益物權(quán)，使用權(quán)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。我國(guó)對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)亦采取了嚴(yán)格的限制，宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。本案中王某戶籍在城鎮(zhèn)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，不能享有宅基地使用權(quán)，由于王某與徐某在合同中約定了房屋的產(chǎn)權(quán)分配，根據(jù)房地一體原則，王某就享有一定的宅基地使用權(quán)，而王某的主體身份又不具備登記宅基地使用權(quán)資格，從而無(wú)法登記房屋所有權(quán)。故雙方簽訂的合作建房合同因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無(wú)效。
  　 2、《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?！睙o(wú)效合同自始無(wú)效。綜上，本案中王某與徐某簽訂的合作建房合同經(jīng)法院認(rèn)定無(wú)效后，徐某應(yīng)返還王某投資的95萬(wàn)元建房成本并補(bǔ)償房屋相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，而非將五套房屋分割給王某所有。

  查看全文↓ 2018-12-02 22:25:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??農(nóng)村宅基地合作建房協(xié)議有效嗎？
  答

  如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無(wú)效。市區(qū)土地昂貴，能不能到農(nóng)村買(mǎi)塊便宜地塊，由市民出錢(qián)、農(nóng)民出地合作蓋房共同享受？很多城里人都有這樣的夢(mèng)想，按現(xiàn)行法律規(guī)定：市民和農(nóng)民簽訂協(xié)議，在宅基地上合作建房，這樣的協(xié)議違法無(wú)效。1、土地管理法的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地建設(shè)房子。另外根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。2、合作建房協(xié)議書(shū)無(wú)效，產(chǎn)生的損失應(yīng)根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)的程度予以分擔(dān)。由于簽訂合同時(shí)，雙方均知曉合同項(xiàng)下地塊的性質(zhì)是農(nóng)村集體土地，因此雙方對(duì)于合同無(wú)效負(fù)有同等的過(guò)錯(cuò)，原則上，損失應(yīng)由雙方平均分?jǐn)偂?、法院的認(rèn)定：無(wú)論雙方所簽訂的合同文書(shū)形式如何，本質(zhì)上是違反法律規(guī)定的，屬于試圖以合法形式來(lái)掩蓋購(gòu)買(mǎi)村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。土地管理法規(guī)定，村民一戶只能擁有一處宅基地，禁止宅基地進(jìn)入市場(chǎng)交易。而合作建房協(xié)議書(shū)，實(shí)際上是非法轉(zhuǎn)讓宅基地的協(xié)議。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地合資建房協(xié)議書(shū)是怎樣的？ 農(nóng)村宅基地合作建房合同有效嗎？
  答

  你這種做法很難受到法律保護(hù)。且不說(shuō)非村民有沒(méi)有權(quán)利建房了，僅就房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，必須以登記為準(zhǔn)。在誰(shuí)名下就是誰(shuí)的，賠也是給權(quán)利人賠。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地互換協(xié)議是否有效？
  答

  1、“注意是規(guī)范的《宅基地互換協(xié)議書(shū)》！”：你所要的協(xié)議，不是要式合同，所以沒(méi)有法律規(guī)定的“規(guī)范”樣式，只要寫(xiě)清互換人的基本情形、所交換的宅基地的具體情況、雙方自愿交換的意思就行了。2、樓上朋友給出的，是宅基地“轉(zhuǎn)讓”協(xié)議，而不是“互換”協(xié)議，不符合樓主的要求。3、附：宅基地互換協(xié)議書(shū)（供參考）。另外，提示一下：此協(xié)議只是證明了雙方互換宅基地的意思表示，協(xié)議生效后，**好是到村委會(huì)開(kāi)個(gè)證明并將雙方的宅基地證姓名變更，如果不變更，不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)、只是協(xié)議有效，將來(lái)恐有麻煩。宅基地互換協(xié)議書(shū)甲方： XXX 身份證號(hào)碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：XXXX（甲方妻子）身份證號(hào)碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：乙方： XXX 身份證號(hào)碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：XXXX（乙方妻子）身份證號(hào)碼XXXXXX 現(xiàn)住址XX 聯(lián)系電話：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，自愿將各自的宅基地及地上物交換，雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議以資共同遵守：一、甲方宅基地位置為XXXXXXXX，該宅基地登記面積共XXX平方米，四至是東XXX，西XXX，南XXX，北XXX。甲方宅基地上有正房X間、廂房X間（寫(xiě)清詳細(xì)情況），有樹(shù)XXX棵（有其他物的都寫(xiě)明物品名稱和數(shù)量、狀況）。二、乙方宅基地位置為XXXXXXXX，該宅基地登記面積共XXX平方米，四至是東XXX，西XXX，南XXX，北XXX。乙方宅基地上有正房X間、廂房X間（寫(xiě)清詳細(xì)情況），有樹(shù)XXX棵（有其他物的都寫(xiě)明物品名稱和數(shù)量、狀況）。三、甲方、乙方對(duì)各自的房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：1、保證對(duì)該宅基地有處分權(quán)：沒(méi)有其他共有權(quán)人；2、該房屋的抵押狀況為：無(wú)抵押。3、該房屋的使用狀況為：無(wú)使用權(quán)人。4、房屋沒(méi)有其他任何糾紛。四、甲方雙方自愿將各自宅基地房有房子附屬物相互轉(zhuǎn)讓，相互不補(bǔ)償（如果有補(bǔ)償，寫(xiě)清誰(shuí)補(bǔ)償誰(shuí)、補(bǔ)償款數(shù)額、支付方式和支付時(shí)間等）。五、甲乙雙方約定，于本協(xié)議生效后20日內(nèi)相互交換占有，協(xié)議生效后30日內(nèi)相互協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)（時(shí)間如不合適，可以雙方協(xié)商確定）。六、如果中途一方反悔，不協(xié)助另一方辦理過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)違約賠償金XXX萬(wàn)元。七、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。甲方：簽名 年月日甲妻：簽名 年月日乙方：簽名 年月日乙妻：簽名 年月日

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓？農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是？
  答

   1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。2、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村宅基地合作建房合同是否有效？
  答

  只要不違反法律規(guī)定，就有效。大體說(shuō)，在農(nóng)村合作雙方系同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該建設(shè)符合鄉(xiāng)村規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，且辦理了相關(guān)審批手續(xù)，有效；否則，無(wú)效。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，非本村村民，進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。《土地法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

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