有誰知道買新房簽合同要注意什么？

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• 136****9512

  購房簽合同一般要注意一下事項(xiàng)： 　　
  1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 　　
  2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。 　　
  3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 　　
  4、買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 　　
  5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 　　
  6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。 　　
  7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 　　
  8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性

  查看全文↓ 2018-12-03 22:36:40
• 153****0528

  購房簽合同一般要注意一下事項(xiàng)：
  　　1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
  　　2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。
  　　3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
  　　4、買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
  　　5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  　　6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。
  　　7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  　　8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  查看全文↓ 2018-12-03 22:36:33
• 142****7510

  購買一套商品房對(duì)普通人來說是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。
  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。
  購買者在購買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件
  《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
  3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
  二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容
  1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。
  2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
  7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。
  8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
  9、物業(yè)管理?xiàng)l款。
  10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
  11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。
  下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：
  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件
  2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：
  （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
  （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
  （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （四）已通過竣工驗(yàn)收；
  （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
  （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
  （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
  不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
  符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。
  二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容
  （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
  （二）商品房基本情況；
  （三）商品房銷售方式；
  （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
  （五）交付使用條件及日期；
  （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
  （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
  （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
  （九）面積差異的處理方式；
  （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
  （十一）解決爭(zhēng)議的方法；
  （十二）違約責(zé)任；
  （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
  按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
  1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
  2、面積誤差比絕對(duì)值超出3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
  **后還要注意以下同方面：
  一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的.
  一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管.
  二是注意合同在雙方的權(quán)利和責(zé)任方面的公平原則.對(duì)合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.
  三是你說的**小面積108平方一般不構(gòu)成問題,因?yàn)閮蓚€(gè)70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu),不針對(duì)每個(gè)開發(fā)商.
  四是交房時(shí),先驗(yàn)房后辦手續(xù)
  一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》
  辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
  對(duì)所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
  第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；
  第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；
  第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
  第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；
  第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；
  第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
  索要“兩書一表”
  向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。
  《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。
  按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。
  簽收《房屋驗(yàn)收單》
  在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。
  其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。

  查看全文↓ 2018-12-03 22:36:25
• 132****4827

  買房需要考量：
  目的
  在購房前，消費(fèi)者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況。
  位置
  房產(chǎn)是非常個(gè)性化的，位置永遠(yuǎn)是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢(shì)，投資價(jià)值也相對(duì)較大。
  戶型
  一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場(chǎng)上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營(yíng)造一個(gè)舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時(shí)需注意這些問題。
  開發(fā)商
  在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因?yàn)樗馁Y金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會(huì)影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發(fā)商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認(rèn)真考慮后再交付，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費(fèi)者簽訂房屋購買合同時(shí)，一定要認(rèn)真把握面積、價(jià)格、收費(fèi)方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。
  價(jià)格
  很多人認(rèn)為價(jià)格是很重要的因素，但我認(rèn)為，在這幾個(gè)因素中，**不重要的就是價(jià)格。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，價(jià)格不會(huì)有大的下降或者上漲。當(dāng)購房者確定了地段、購買目的后，價(jià)格不會(huì)相差太大。

  查看全文↓ 2018-12-03 22:36:13
• 144****7728

  一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：
  
  1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。
  
  2、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購書等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
  
  3、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。
  
  4、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。
  
  5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。
  
  6、注意律師代表誰？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說話。
  
  7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。
  
  二、收樓時(shí)應(yīng)注意：
  
  1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  
  2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  
  3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)。
  
  三、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意：
  
  1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對(duì)方的書面材料。
  
  2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵。
  
  3、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請(qǐng)消協(xié)或媒體介入。
  
  律師在此提醒，購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定。此外，在開發(fā)商交房時(shí)還應(yīng)注意以下問題：
  
  1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。
  
  2.要看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。
  
  3.要和開發(fā)商共同對(duì)所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一項(xiàng)細(xì)致工作，如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識(shí)，**好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。
  
  4.要向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。
  
  5.簽訂合同要注明房屋縮水要開發(fā)商賠償，所交大定金可以退還（法律規(guī)定），會(huì)所應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，不在業(yè)主的公攤中。
  
  那么，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢？如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達(dá)成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)；三是面積誤差絕對(duì)值超過3％；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求開發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

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相關(guān)問題

• 問 ??有誰知道買新房簽合同要注意什么？
  答

  　根據(jù)你說的情況，你買的應(yīng)該是預(yù)售商品房，不管買什么房子，**重要的要看房產(chǎn)證能否辦理，但是土地證不用由你辦理，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)五證齊全：1、土地使用證　　2、建筑規(guī)劃許可證　　3、施工許可證　　4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　5、預(yù)售許可證　　以上五證缺一不可，否則違章。　　1、土地使用證，說明以取得土地使用權(quán)，住宅是70年，商業(yè)辦公50年，旅游40年，是開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵　　2、建筑規(guī)劃許可證，是開發(fā)項(xiàng)目單體工程的規(guī)劃已經(jīng)按照城市規(guī)劃法進(jìn)行規(guī)劃，不存在違章，工程的面積， 高度、層數(shù)等都按照此證施工?！　?、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質(zhì)的證書，我國的用地性質(zhì)分為商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、住宅、旅游.........，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地上就必須建設(shè)什么項(xiàng)目，比如用地許可證上規(guī)定是住宅，就必須建設(shè)住宅，否則無法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書?！　?、施工許可證，是國家對(duì)工程開工建設(shè)的許可。也就是說，工程可以開始施工了?！　?、預(yù)售許可證，商品房可以進(jìn)入市場(chǎng)交易　　但是實(shí)際情況中，好多開發(fā)商的上述五證并不齊全，這只是**起碼的，除以上五證之外，還有好多情況：　　1、簽合同時(shí)一定要約定房產(chǎn)證由開發(fā)商來辦理，現(xiàn)在的法律法規(guī)是規(guī)定辦理房產(chǎn)證的義務(wù)在于業(yè)主，開發(fā)商只是一個(gè)協(xié)助義務(wù)。你買房時(shí)，要與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，而這合同是格式合同，所有開發(fā)商用的都是國家提供的，一般不能隨意改變合同條款，但你們可以協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議（雙方自愿達(dá)成），在補(bǔ)充協(xié)議中要明確約定要由開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，這樣就可以確定在房產(chǎn)證辦理不下來時(shí)的違約責(zé)任，如果真的辦理不下來，開發(fā)商須支付違約金。　　2、簽合同時(shí)，一定要明確約定房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，因?yàn)橛行┓课葙I賣合同中只是約定房屋的位置，并沒有約定房屋的結(jié)構(gòu)是什么樣子的，實(shí)際中我碰到過這樣一個(gè)案例，A買了一套房屋，但實(shí)際交房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把暖氣閥門安在了A購買的房屋內(nèi)的洗手間里，造成上廁所很不方便，另外，如果整棟樓的暖氣出現(xiàn)問題，修理人員肯定找你們?nèi)リP(guān)閥門等，這樣，會(huì)擾亂你的生活、會(huì)很不爽的，但實(shí)際上該閥門應(yīng)當(dāng)安在樓道里或者公用設(shè)施的地方，不應(yīng)安在房屋內(nèi)的　　3、還有一個(gè)房產(chǎn)證辦理期限的問題，一般在合同中會(huì)約定自交房之日起365日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，一般情況下，房屋還有個(gè)消防驗(yàn)收的問題，所以一般在365日內(nèi)辦理好房產(chǎn)證是很難的，所以我建議你還是辦理按揭吧，那樣還不至于你把錢全投在房屋上，如果到時(shí)候辦理房產(chǎn)證方面發(fā)生糾紛，有些房屋若果賣的好的話，房產(chǎn)商會(huì)要求你退房，那你的損失可就大了，如果你辦理了按揭，一旦房產(chǎn)商要求你退房，你也同意的話，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)全額退款，你也可以同時(shí)要求房產(chǎn)商承擔(dān)你向銀行繳納的房貸利息，這樣你的損失會(huì)降到**低。

  全部5個(gè)回答>
• 問 有誰知道購買新房要注意什么？
  答

  （一）替自己留下討價(jià)還價(jià)的余地。如果你是買主，出價(jià)要低些。不過不能亂砍價(jià)，砍出的價(jià)格務(wù)必在合理的范圍內(nèi)。（二）讓對(duì)方先開口說話，讓他表明所有的要求，先隱藏住你自己的觀點(diǎn)。（三）讓對(duì)方對(duì)重要的問題先讓步，如果你愿意的話，在較少的問題上，你也可以先讓步。（四）讓對(duì)方努力爭(zhēng)取所能得到的每樣?xùn)|西，因?yàn)槿藗儗?duì)于輕易獲得的東西不太珍惜。（五）不要讓步太快，晚點(diǎn)讓步要比較好些，因?yàn)樗却茫陀鷷?huì)珍惜它。（六）同等級(jí)的讓步是不活要的。例如對(duì)方讓你60％，你可讓他40％，如果對(duì)方說你應(yīng)該讓我60％時(shí)，你可以說，我無法負(fù)擔(dān)來婉拒對(duì)方。（七）不要作無謂的讓步，每次讓步都要從對(duì)方那兒獲得某些益處。（八）有時(shí)不妨作些對(duì)你沒有任何損失的讓步。（九）記住“這件事我會(huì)考慮一下，”這也是一種讓步。（十）如果你無法吃到大餐，便想辦法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一個(gè)承諾。（十一）不要掉以輕心，記住每個(gè)讓步都包含著你的利潤(rùn)。（十二）不要不好意思說“不”。大部分人都怕說“不”，其實(shí)，如果你說了夠多的話，他便會(huì)相信你真是在說“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。（十三）不要出軌。盡管在讓步的情況下，也要永遠(yuǎn)保持全局的有利形勢(shì)。（十四）假若你在做了讓步后想要反悔，也不要不好意思，因?yàn)槟遣凰闶菂f(xié)定，一切都還可以重新來過。（十五）不要太快或者作過多的讓步，以免對(duì)方過于堅(jiān)持原來的價(jià)格；在談判的過程中，要隨時(shí)注意對(duì)方讓步的次數(shù)和程度。

  全部5個(gè)回答>
• 問 有誰知道，買樓要注意什么？
  答

  買房談判十五招 （一）替自己留下討價(jià)還價(jià)的余地。如果你是買主，出價(jià)要低些。不過不能亂砍價(jià)，砍出的價(jià)格務(wù)必在合理的范圍內(nèi)。 （二）讓對(duì)方先開口說話，讓他表明所有的要求，先隱藏住你自己的觀點(diǎn)。 （三）讓對(duì)方對(duì)重要的問題先讓步，如果你愿意的話，在較少的問題上，你也可以先讓步。 （四）讓對(duì)方努力爭(zhēng)取所能得到的每樣?xùn)|西，因?yàn)槿藗儗?duì)于輕易獲得的東西不太珍惜。 （五）不要讓步太快，晚點(diǎn)讓步要比較好些，因?yàn)樗却?，就愈?huì)珍惜它。 （六）同等級(jí)的讓步是不活要的。例如對(duì)方讓你60％，你可讓他40％，如果對(duì)方說你應(yīng)該讓我60％時(shí)，你可以說，我無法負(fù)擔(dān)來婉拒對(duì)方。 （七）不要作無謂的讓步，每次讓步都要從對(duì)方那兒獲得某些益處。 （八）有時(shí)不妨作些對(duì)你沒有任何損失的讓步。 （九）記住“這件事我會(huì)考慮一下，”這也是一種讓步。 （十）如果你無法吃到大餐，便想辦法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一個(gè)承諾。 （十一）不要掉以輕心，記住每個(gè)讓步都包含著你的利潤(rùn)。 （十二）不要不好意思說“不”。大部分人都怕說“不”，其實(shí)，如果你說了夠多的話，他便會(huì)相信你真是在說“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。 （十三）不要出軌。盡管在讓步的情況下，也要永遠(yuǎn)保持全局的有利形勢(shì)。 （十四）假若你在做了讓步后想要反悔，也不要不好意思，因?yàn)槟遣凰闶菂f(xié)定，一切都還可以重新來過。 （十五）不要太快或者作過多的讓步，以免對(duì)方過于堅(jiān)持原來的價(jià)格；在談判的過程中，要隨時(shí)注意對(duì)方讓步的次數(shù)和程度。 購房殺價(jià)有哪些竅門？ 有人說，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價(jià)的本領(lǐng)了，這話不無道理，對(duì) 于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤(rùn)空間．否則拋出之后 不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場(chǎng)動(dòng)向，心中有數(shù)，同時(shí)，了解對(duì)方情況，知己知彼。**后，心要“狠”，狠狠殺價(jià) 買賣談判的學(xué)問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。 一要不動(dòng)聲色、多方了解 1 看房屋。房子是實(shí)物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對(duì)方也會(huì)沒有心思同你多談，同時(shí)細(xì)心觀察房子結(jié)構(gòu)，采光，保養(yǎng) 周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。 2 掌握背景材料。房屋推出市場(chǎng)多久了，有多少人出過價(jià)，出價(jià)多少，可作一個(gè)參考系數(shù)。愈是多人出價(jià)的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強(qiáng)。 3 讓賣主知道你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家， 一可賣得高價(jià)，再者比較簡(jiǎn)單。 二要摸透賣方心理： 1 賣方多久內(nèi)必須賣屋，對(duì)于在什么時(shí)候殺價(jià)非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你**有利的殺價(jià)時(shí)刻。 2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價(jià)，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時(shí)候。 3 定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。

  全部3個(gè)回答>
• 問 簽合同要注意什么？誰知道詳細(xì)說說唄。
  答

  第一招 注意合同名稱與合同內(nèi)容是否一致 有些企業(yè)使用合同統(tǒng)一文本，這本是好事，但由于對(duì)合同性質(zhì)了解不細(xì)，出現(xiàn)張冠李戴的事情。例如本是加工承攬合同，卻使用購銷合同文本，為合同以后的履行和適用法律條款增添了爭(zhēng)議。第二招 注意列明每項(xiàng)商品的單價(jià)有些企業(yè)在購銷合同中，標(biāo)的是多類商品，但卻只在合同中明確各類商品的總價(jià)款，而不確定具體每種商品的單價(jià)，一旦合同部分履行后發(fā)生爭(zhēng)議，就難以確定尚未履行的部分商品的價(jià)款。第三招 在合同中明確違約金和賠償金計(jì)算方法《合同法》雖然規(guī)定一方違約，另一方可以向其追索違約金和賠償金，但如果合同中沒有明確違約金的數(shù)額，法院就會(huì)視為雙方當(dāng)時(shí)放棄違約金權(quán)利，而不予支持。對(duì)賠償金計(jì)算方法作出明確約定，有利于以后發(fā)生爭(zhēng)議后迅速確定賠償金額。

  全部5個(gè)回答>
• 問 買新房簽合同需要注意什么？
  答

  要看清付款日期及逾期付款的違約責(zé)任；面積偏差的相關(guān)規(guī)定；交房日期及逾期交房的違約責(zé)任。

  全部2個(gè)回答>