??農用地轉用建設用地需要辦理哪些手續(xù)？

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• 137****2012

  耕地轉為建設用地需要辦理農用地轉用審批手續(xù)。
  參見我國《土地管理法》第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
  前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。
  第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。
  省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。
  在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
  本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

  查看全文↓ 2018-12-06 10:50:10
• 133****4633

  【第一步】
  農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規(guī)劃。
  ▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
  ▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續(xù)。
  ▲如該建設項目列入國家國土資源局
  編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。
  【第二步】
  確認該農用地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。
  ▲其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。
  【第三步】
  用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。
  ▲建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
  ▲建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：
  1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定);
  2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案;
  3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
  ▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
  ▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。
  【第四步】
  用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用;
  ▲環(huán)境保護部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和(86)國環(huán)字第003號《建設項目環(huán)境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
  ▲某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設項目(工程)勞動安全衛(wèi)生預評價管理辦法》予以審批

  查看全文↓ 2018-12-06 10:50:00
• 158****3655

  我們這里所要說的土地利益相關方，是指農村集體土地的所有人或管理人，比如農村集體經濟組織、村民委員會、村民小組，不將政府和開發(fā)商包括在內。所說的農用地，是指農民集體所有的農用地，不包括國家所有的農用地。特別是，所說的轉成建設用地，是指轉用后的建設用地仍屬集體所有性質，而不是轉成國家所有性質，土地所有權仍屬農民，不屬國家，所以這里不涉及到征收土地的問題。
  農村集體的建設用地，按照法律規(guī)定，可以作為宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地(或叫工商業(yè)用地)和公益用地，但不得用于商品房地產開發(fā)建設，所以，將農用地轉成建設用地，實際上就是三種情況：1、將農用地轉成宅基地。2、將農用地轉成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。3、將農用地轉成公益用地。
  根據(jù)土地管理法的規(guī)定，要將農用地轉成建設用地，必須辦理一種叫農用地轉用的審批手續(xù)。不管是轉成宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，還是公益用地，都必須辦理農用地轉用審批手續(xù)。如果未辦妥這種審批手續(xù)，而將農用地用于非農業(yè)用途，則屬非法占地行為，嚴重者將構成非法占用農用地罪。
  下面就來看看將農用地轉成建設用地的審批手續(xù)是怎樣辦理的。
  一、如何將農用地轉成宅基地。
  根據(jù)規(guī)定，將農用地轉成宅基地的手續(xù)如下：
  1.提出建房申請。
  農村村民每年一次性向所屬村民委員會提出建房申請，經村民會議或農村集體經濟組織全體成員會議討論同意，由村民委員會在村內將申請建房村民的現(xiàn)居住情況及申請建房情況予以公示，公示期不少于7日。
  建設農民公寓式住宅的，由農村村民與村民委員會(或村集體經濟組織)簽訂農村村民建房協(xié)議。
  2.審核建房申請。
  村民委員會(或村集體經濟組織)將申請建房村民的現(xiàn)居住情況及公示情況、農村村民建房協(xié)議送鎮(zhèn)、街國土資源管理所審查后，報鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處審核。
  3.確定年度村民住宅用地范圍。
  鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照“一戶一宅”的原則審核村提出的建房申請，并核定建房申請人名單送區(qū)(縣級市)規(guī)劃、國土房管部門備案。經鎮(zhèn)政府或街道辦事處審核同意后，由村民委員會(或村集體經濟組織)向區(qū)(縣級市)規(guī)劃部門申請村民住宅用地，由區(qū)(縣級市)規(guī)劃部門根據(jù)村莊住宅規(guī)劃，出具擬用地的規(guī)劃意見。
  4.用地預審。
  使用新增建設用地的，村民委員會(或村集體經濟組織)持規(guī)劃部門核定的用地紅線、界址坐標向區(qū)(縣級市)國土房管部門申請用地預審，由區(qū)(縣級市)國土房管部門出具預審意見。
  5.用地報批。
  村民住宅用地涉及農用地轉為建設用地的，由村民委員會(或村集體經濟組織)按報批規(guī)定，持規(guī)劃部門提供的用地紅線、土地測繪機構出具的土地勘測定界技術報告書和地質、礦產、林業(yè)等相關職能部門審查意見，向區(qū)(縣級市)國土房管部門申請辦理農用地轉為建設用地審批手續(xù)。由國土房管部門擬訂農用地轉用報批方案，依照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定報有審批權的人民政府批準。
  村民委員會(或村集體經濟組織)利用本村集體建設用地建設村民住宅的，由市(縣級市)國土房管部門報當?shù)厝嗣裾鷾省?br/>用地報批經有審批權的人民政府批準、村民委員會(或村集體經濟組織)依法辦理農用地轉用手續(xù)并繳納有關稅費后，由市(縣級市)國土房管部門向村民委員會(或村集體經濟組織)出具用地批復意見。
  6.申領建設用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。
  村民委員會(或村集體經濟組織)持用地批復意見向規(guī)劃部門提出建設用地規(guī)劃許可申請。
  位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證;位于村莊規(guī)劃區(qū)內的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。其中，建設農民公寓式住宅的，規(guī)劃部門向村民委員會(或村集體經濟組織)核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或建設用地規(guī)劃許可證;建設農民非公寓式住宅的，規(guī)劃部門根據(jù)村莊住宅規(guī)劃分割宅基地，并根據(jù)建房申請人的備案名單向申請建房的村民核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或建設用地規(guī)劃許可證。

  查看全文↓ 2018-12-06 10:49:43
• 154****2510

  農用地轉為建設用地應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體規(guī)劃轉變?yōu)榻ㄔO用地的審批權限和審批程序。農用地轉用的基本流程： ⑴農用地轉用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，首先向國土資源局、建設部門、規(guī)劃部門咨詢該農用地是否符合上述的各項規(guī)劃。
  ⑵確認該農用地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。
  ⑶用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。
  ⑷用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用。
  ⑸用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。 ⑹國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。
  ⑺由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。
  ⑻國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規(guī)定的期限內交出土地。

  查看全文↓ 2018-12-06 10:49:32
• 152****7672

  1.首先該地要確保符合城市的建設用地規(guī)劃，并且不影響當?shù)氐耐恋刭Y源，或者已經被政府納入規(guī)劃的區(qū)域。滿足這些條件后才能想國土局進行咨詢并備案，同時也要向規(guī)劃局進行了解。
  2.如果得到的答案是肯定的，那就可以進行土地性質的變更。首先是對建設的項目進行總結和論證，之后提交到建設部門，如果該項目符合國家的規(guī)定，那就會頒發(fā)建設意見書，并且還需要繳納一定的選址費。
  3.拿到相關的土地選址計劃就可以向國土局進行申請，并對該地辦理一定的手續(xù)，在備案之后就可以領取相關的《報告書》。
  4.憑著出具的《報告書》就可以辦理立項手續(xù)，并獲得相關的建設規(guī)劃認可，還要進行環(huán)保的許可辦理，并且繳納相關的費用，在資金無誤后就可以進行下一步的操作。
  5.辦理各種立項手續(xù)后，就可以拿著繳款憑證到國土局，辦理正式的審理通知，并且提出對該用地的項目建設，這樣才能算是正式的申請階段。
  6.國土局在拿到相應的審批手續(xù)后，將會對該土地的建設區(qū)域進行審核，看看是否和城市的建設規(guī)劃宗旨相同，是否符合土地的開發(fā)指標，并且也符合當年的用地建設指標。之后就會擬定相關的土地補償方案、土地性質變更方案等等，這些方案將會被各級部門審批。
  7.對該地區(qū)的土地發(fā)出征用的告示，保障該地區(qū)的土地征收中不會出現(xiàn)糾紛。對于土地的補貼和安置協(xié)議也要按流程和程序辦理。

  查看全文↓ 2018-12-06 10:49:24

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• 問 農用地轉為建設用地需要什么手續(xù)
  答

  農用地轉為建設用地應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體規(guī)劃轉變?yōu)榻ㄔO用地的審批權限和審批程序。建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：建設項目用地預審申請表（該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定）；預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案；需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

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• 問 ??農用地建設用地轉化該怎么辦手續(xù)？
  答

  第一步】農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規(guī)劃?！?guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續(xù)?！缭摻ㄔO項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地?！镜诙健看_認該農用地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。▲其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效?！镜谌健坑玫貑挝怀衷摗哆x址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》?！ㄔO項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。▲建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定);2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案;3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告?！缃ㄔO項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請?！鴩临Y源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日?！镜谒牟健坑玫貑挝粦{《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用;▲環(huán)境保護部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和(86)國環(huán)字第003號《建設項目環(huán)境保護管理辦法》對建設項目進行審批。▲某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設項目(工程)勞動安全衛(wèi)生預評價管理辦法》予以審批?！镜谖宀健坑玫貑挝辉俪忠陨蠈徟募?，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請?！镜诹健繃临Y源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。▲能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發(fā)〔2004〕24號)實施前批準立項的，仍按原規(guī)定報批用地;實施后，屬國務院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準;除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準?！渲校缯加棉r用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案?！韵陆ㄔO占用土地涉及農用地轉為建設用地的，需報國務院批準：1.國務院批準的建設項目;2.國務院有關部門和國家計劃單列企業(yè)批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目;3.省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目;4.在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃按土地利用年度計劃分批次用地;5.需要征用基本農田的;6.需要征用基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;7.需要征用其他土地超過七十公頃的。【第七步】由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)?！渲校饔猛恋氐母黜椦a償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付?！鴩艺饔猛恋氐?，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！饔猛恋氐?，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，**高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

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• 問 請問農用地轉用土地征收應包含哪幾種稅費啊？
  答

  （1）農用地轉用批準權屬于國務院，而征用土地批準權屬于國務院或者省級人民政府 的，國務院批準農用地轉用時，同時批準征用土地，不再另行辦理征用土地審批。 （2）農用地轉用批準權和征用土地批準權都屬于省級人民政府的，省級人民政府批準 農用地轉用時，同時批準征用土地，不再另行辦理征用土地審批。 （3）農用地轉用批準權屬于省級人民政府而征用土地的批準權屬于國務院的，先由省 級人 民政府批準農用地轉用后，再報國務院批準征用土地（省級人民政府批準農用地轉用的文件 作為國務院批準征用土地的依據(jù)之一）。

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• 問 什么是非農用地
  答

  國家用地分那幾類,什么是非農用地?

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• 問 集體土地變成國有土地（農用地轉用）每畝的費用是多少錢？
  答

  依法使用國家所有土地的權利。國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業(yè)單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。由于中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權一般不能流轉，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓，因此，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農村，農民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質的區(qū)別。國家在收回農民長期使用的國有土地時也要給以適當補償。依法有償受讓取得的國有土地使用權，成為一種完整意義上的財產權，可以依法轉讓、出租、贈與、繼承、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權不同的是“有償”、“有期”，這是國家憑借土地所有權對使用權進行的一種限制，是實現(xiàn)土地所有權的一種措施。

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