有誰知道買動(dòng)遷安置房有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？

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• 136****8036

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購買有一定風(fēng)險(xiǎn)，有些事情還需注意。
  
  拆遷房主要分為兩大類：
  
  一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。
  
  另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無異,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。
  
  購買拆遷安置房需注意以下幾點(diǎn)：
  
  1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)
  
  要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课荩w組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償。
  
  2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補(bǔ)貼
  
  特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。
  
  3、房屋的權(quán)利人
  
  確定房屋是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。
  
  4、相關(guān)費(fèi)用的繳納
  
  這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。

  查看全文↓ 2018-12-08 10:30:32
• 133****0862

  相較于一般房屋買賣，安置房的買賣存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)，包括房產(chǎn)證延遲取得等。本文將針對購買拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)作簡要分析。
  
  雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。
  
  這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  
  第一，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里，房價(jià)的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。
  
  在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。
  
  第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。
  
  從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。
  
  第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。
  
  除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。
  
  

  查看全文↓ 2018-12-08 10:30:25
• 157****7442

  有房產(chǎn)證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣。風(fēng)險(xiǎn)大概可以概括為政策風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)。
  安置房是政府進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置對象包括城鎮(zhèn)居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農(nóng)戶，安置房就是政府或企業(yè)對拆遷對象的一種補(bǔ)償形式。
  有房產(chǎn)證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；而對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意以下幾個(gè)問題：
  1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;
  2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。
  風(fēng)險(xiǎn)可以分為：
  1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  2、價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
  3、人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。實(shí)際上共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效。

  查看全文↓ 2018-12-08 10:30:17
• 156****9798

  安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)
  　　第一、政策因素。
  　　根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房 (與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  　　第二、價(jià)格因素。
  　　目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
  　　第三、人的因素。
  　　“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-12-08 10:30:13

相關(guān)問題

• 問 有誰清楚買動(dòng)遷安置房有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  　安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)　　第一、政策因素?！　「鶕?jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房 (與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易?！　〉诙?、價(jià)格因素?！　∧壳安疬w安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟?！　〉谌⑷说囊蛩?。　　“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

  全部4個(gè)回答>
• 問 動(dòng)遷安置房能抵押嗎？有誰知道，可以分享下嗎？
  答

  拆遷安置房暫時(shí)是沒有房產(chǎn)證的，需要房滿5年后，才可以辦理產(chǎn)權(quán)證，辦理完產(chǎn)權(quán)證那就跟普通的商品房沒有什么區(qū)別，可以上市交易了。不過，由于每個(gè)地區(qū)政策的不同，有些地區(qū)的安置房在年滿5年后，依然不能辦理貸款，也不能上市交易。 所以，擁有安置房的業(yè)主**好是向當(dāng)?shù)氐馁J款機(jī)構(gòu)咨詢一番，看看自己的房產(chǎn)到底符不符合要求。

  全部3個(gè)回答>
• 問 動(dòng)遷安置房能貸款嗎誰知道??？
  答

  安置房能申請貸款嗎？很多人都有這樣的疑問。其實(shí)只要搞清楚安置房的定義和自己名下?lián)碛械幕蛳胍徺I的安置房屬性，這個(gè)問題便可迎刃而解。安置房也叫拆遷安置房，是指政府為城市建設(shè)或其他公共設(shè)施建設(shè)，為安置拆遷戶而建造的房屋。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拆遷安置房可分為重大市政工程動(dòng)遷修建的配套或配購商品房和因房產(chǎn)開發(fā)等因素動(dòng)拆遷公司通過其他渠道為拆遷戶購買的中低價(jià)商品房。前者是不能貸款的，而后者則同商品房一樣，可上市交易，當(dāng)然也就可以按揭貸款。這也就是為什么有些城市地區(qū)的安置房不能貸款，而有些地區(qū)的安置房又可以按揭貸款購買的原因。主要還是因?yàn)榘仓梅康膶傩圆煌５灿谐鞘腥鐣x江，就鼓勵(lì)外來人口購買安置房。這主要是因?yàn)闀x江在**近幾年里因?yàn)槌菂^(qū)改造工程，修建了大量的安置房，除了拆遷住戶入住之外，還剩有大量的存量安置房，所以晉江才出臺(tái)《晉江市鼓勵(lì)購買安置房若干規(guī)定》，鼓勵(lì)外地人口按揭購買安置房。安置房可以貸款嗎？由安置房屬性和當(dāng)?shù)卣叨?。作為普通市民也可從以下幾點(diǎn)加以判斷：1、安置房屬性；因房產(chǎn)因素動(dòng)遷，由動(dòng)遷公司為拆遷戶購置的中低價(jià)商品房，是可以申請按揭貸款的。2、是否有產(chǎn)權(quán)，是否能上市交易；如果土地證屬于國有的，可上市交易的安置房，就可以申請貸款。

  什么是動(dòng)遷安置房？購買安置房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

  答

  安置房分為兩類，一種是政府分配的商品房或配購的中低價(jià)商品房，房產(chǎn)屬個(gè)人所有，但五年內(nèi)不得上市，五年后可辦理房產(chǎn)證，也就可以買賣。另一種是房產(chǎn)開發(fā)公司配購的中低價(jià)商品房，與一般商品房沒有區(qū)別，有房產(chǎn)證，也可自由上市。當(dāng)然可以買。如果有房產(chǎn)證和集體土地證，必須是同村的居民才可以進(jìn)行房屋的買賣。拆遷安置房如果屬于小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于集體的土地，在政府允許之前，該類房產(chǎn)是不允許上市進(jìn)行交易的。有的地方規(guī)定：拆遷安置房滿5年后，在補(bǔ)繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質(zhì)，變成商品房性質(zhì)后，可以上市買賣。但具體實(shí)施過程中，要看地方政府當(dāng)時(shí)手頭的用地指標(biāo)情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執(zhí)行的不一樣，具體應(yīng)該按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定執(zhí)行。二、安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。實(shí)際上共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效。

  全部4個(gè)回答>
• 問 分過動(dòng)遷安置房以后還能分房嗎？有誰知道的？麻煩告知？
  答

  我們前不久就在成都買了一套，考查了很多才下手買的。下面說下我的經(jīng)驗(yàn)和建議：1、買這種農(nóng)民的拆遷安置房，首先看有沒產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)權(quán)不算，說什么過幾年就會(huì)辦的也不算，因?yàn)橛泻芏嗖淮_定因素，就全當(dāng)是小產(chǎn)權(quán)來看。那么小產(chǎn)權(quán)的**大風(fēng)險(xiǎn)是拆遷，如果遇上拆遷有可能血本無歸，那么就要到規(guī)劃局考查國家將來這地的規(guī)劃是什么，是否會(huì)面臨拆遷。2、我們買的是熟人的，而且還有公證處簽的合同，這樣要穩(wěn)妥的多。3、要買現(xiàn)房，期房的風(fēng)險(xiǎn)很大。4、如果要購買一定要白紙黑字寫清楚，按國家規(guī)定所有費(fèi)用是多少，比如天然氣等等，免得后期來些亂七八糟的費(fèi)用讓你給，還有違約賠償也一定要先說清楚。5、如果以后想賣，就一定要買有產(chǎn)權(quán)的房子了，免得小產(chǎn)權(quán)給自己帶來諸多麻煩甚至糾紛。

  全部3個(gè)回答>