預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書有什么作用嗎？

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• 132****5554

  商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。如今買預(yù)售商品房，在簽訂預(yù)售合同前，多會(huì)簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，以確定雙方的買賣意向。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、預(yù)售等合同前，又簽訂意向書、預(yù)訂書等的，如的確是雙方真實(shí)意思的表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該意向書、預(yù)訂書等對(duì)雙方均有約束力。 認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容一般包括：
  1、買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；
  2、房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；
  3、房屋價(jià)款計(jì)算；
  4、定金；
  5、簽署正式買賣合同的期限。 一般來(lái)說(shuō)要注意下面三點(diǎn)：
  （一）確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本，但預(yù)訂書條款則比較簡(jiǎn)單，有些開發(fā)商可能會(huì)在預(yù)訂書中并不寫明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。對(duì)此，購(gòu)房者不可忽視，因?yàn)闆](méi)有取得預(yù)售許可證的房屋認(rèn)購(gòu)書是不受法律保護(hù)的。
  （三）條款內(nèi)容的約定要合法有效。盡管預(yù)訂書的條款比較簡(jiǎn)單，但其中涉及的法律問(wèn)題并不簡(jiǎn)單，這也是為何房屋預(yù)訂糾紛比較多的原因。因此，購(gòu)房者和開發(fā)商在預(yù)訂書中約定的條款要合法有效，如定金或訂金的處理、違約金的具體數(shù)額等，這些約定如違反有關(guān)法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或范圍，則都是無(wú)效的。

  查看全文↓ 2018-12-10 07:27:01
• 133****6541

  認(rèn)購(gòu)書是否具有法律效力? 通常認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書是以“誠(chéng)信談判直至簽訂商品房買賣合同”為標(biāo)的的預(yù)約合同。
  《合同法》第12條所列舉的八大條款中，主體、標(biāo)的和數(shù)量是不可以在將來(lái)由當(dāng)事人或法院“依法擬制”的合同成立的“絕對(duì)必備條款”。
  商品房認(rèn)購(gòu)書通常具備上述三個(gè)條款，同時(shí)，只要沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的其他內(nèi)容，商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具有法律效力。
  對(duì)于上述觀點(diǎn)，社會(huì)各界已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，各地政府主動(dòng)制定“商品房認(rèn)購(gòu)書示范文本”就是明證。但是，有些開發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(下稱認(rèn)購(gòu)書)是否具有法律效力? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書是無(wú)效的，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預(yù)售人必須取得許可證后才可以預(yù)售商品房。
  另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂認(rèn)購(gòu)書并不等于預(yù)售商品房，認(rèn)購(gòu)書不是商品房買賣合同。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證條件下簽訂認(rèn)購(gòu)書并沒(méi)有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此是有效的。認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同有什么區(qū)別? 本文同意第二種意見(jiàn)。 首先，商品房認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同雖然具有內(nèi)在的“預(yù)約與本約”的聯(lián)系，但“認(rèn)購(gòu)”不等于“預(yù)售”。商品房認(rèn)購(gòu)書以“談判和簽約的行為”為標(biāo)的，以“固定交易機(jī)會(huì)”為目的;而商品房買賣合同以“商品房實(shí)物”為標(biāo)的，以“達(dá)成交易”為目的。 其次，商品房認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同本質(zhì)不同，進(jìn)而適用法律也就不同?！吧唐贩款A(yù)售許可”制度的許可內(nèi)容僅針對(duì)商品房實(shí)物，不應(yīng)當(dāng)包括認(rèn)購(gòu)行為?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也僅僅規(guī)定了未取得預(yù)售許可證時(shí)簽訂的“預(yù)售合同”無(wú)效。
  如果將此“許可內(nèi)容”擴(kuò)大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 第三，今后，開發(fā)商若無(wú)法及時(shí)取得預(yù)售許可證，或在無(wú)預(yù)售許可情況下正式簽約，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)商品房認(rèn)購(gòu)書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效的法律后果。

  查看全文↓ 2018-12-10 07:26:56
• 141****6212

  開發(fā)商沒(méi)有房屋預(yù)售許可證，合同是無(wú)效的。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

  查看全文↓ 2018-12-10 07:26:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書有哪些作用嗎？
  答

  目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。 很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過(guò)程當(dāng)中，只有**終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購(gòu)書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購(gòu)書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。 商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購(gòu)房者在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購(gòu)書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購(gòu)房人的問(wèn)題。 導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。 律師提醒，一旦看到“定金”兩個(gè)字，就一定要同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。 律師支招盡管房屋認(rèn)購(gòu)書常常將認(rèn)購(gòu)人套牢，但，只要注意以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止被套。 首先要謹(jǐn)慎對(duì)待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無(wú)論是“**后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。 其次是交錢之前請(qǐng)三思。為**大限度保護(hù)自己的利益，要在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無(wú)權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢款。 第三，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買賣合同》。 約定《商品房認(rèn)購(gòu)書》“退出”條款 由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。 第四就是盡量不交“定金”。如果還沒(méi)有下定**后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”。 **后要抓住對(duì)方違約機(jī)會(huì)。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。 認(rèn)購(gòu)書可直接轉(zhuǎn)成正式合同 商品房認(rèn)購(gòu)書是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長(zhǎng)夢(mèng)多。但是如果消費(fèi)者還處于試探階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在預(yù)訂書或是商品房認(rèn)購(gòu)書中約定得過(guò)于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成商品房買賣合同，為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)。

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• 問(wèn) 商品房買賣認(rèn)購(gòu)書有什么作用呢？
  答

  商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。　認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容一般包括： 　?。?）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況； 　?。?）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）； 　?。?）房屋價(jià)款計(jì)算； 　?。?）定金； 　?。?）簽署正式買賣合同的期限。認(rèn)購(gòu)書簽訂時(shí)需要交定金。買賣合同的時(shí)候需要交納**。（貸款的話）如果不帶款，可先交30%**其余部分需要15日內(nèi)補(bǔ)交完畢。

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• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書是什么，怎么審查商品房認(rèn)購(gòu)書？
  答

  你想問(wèn)什么啊

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• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書有什么作用？?jī)?nèi)容是什么？
  答

  商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容一般包括：(1)買賣雙方當(dāng)事人的基本情況;(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);(3)房屋價(jià)款計(jì)算;(4)定金;(5)簽署正式買賣合同的期限。

• 問(wèn) 商品房買賣認(rèn)購(gòu)書有哪些作用呢？
  答

  要想判斷商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的法律效力，首先要搞清楚商品房買賣認(rèn)購(gòu)書具有何種法律性質(zhì)。通常情況下，可以將商品房買賣認(rèn)購(gòu)書看成是預(yù)約合同，它與日后將簽署的正式的商品房買賣合同形成預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書與正式的購(gòu)房合同顯然是兩個(gè)不同的、相互獨(dú)立的合同。認(rèn)購(gòu)書是對(duì)房屋交易行為的初步確認(rèn)，意味著買賣雙方將要對(duì)具體的交易事宜進(jìn)行更加深入的談判，這種約定不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，當(dāng)然不是也不屬于商品房買賣合同。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的作用在于督促對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立正式的商品房買賣合同的義務(wù)，而不能直接請(qǐng)求履行商品房買賣合同中的內(nèi)容。由此可知，認(rèn)購(gòu)書的法律效力可以歸納為以下四個(gè)方面：（１）由于開發(fā)商掌握著優(yōu)勢(shì)資源，因此開發(fā)商有義務(wù)對(duì)可能影響訂立商品房買賣合同的信息進(jìn)行充分的披露。（２）開發(fā)商不應(yīng)給購(gòu)房者附加不合理的談判條件及義務(wù)，或者利用自身優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重對(duì)方的責(zé)任。（３）雙方當(dāng)事人都要履行持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)不可抗力或其他導(dǎo)致談判不能的事由。

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