土地增值稅怎么繳納，有哪幾種途徑

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• 155****9361

  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率
  　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  　?。?）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  　　（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
  　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  　?。?）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
  　　2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
  　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
  　　上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  　　納稅人計(jì)算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
  　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
  　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額50％
  　　土地增值稅稅額=增值額×30％
  　　（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
  　　（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
  　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200％
  　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
  　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:47
• 132****7870

  土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實(shí)際收益計(jì)算征收，由于計(jì)稅時要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費(fèi)用，有時還要進(jìn)行房地產(chǎn)評估等，因此，其納稅時間就不可能像其他稅種那樣做出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具體確定。主要有以下幾種情況： 　　
  1、以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  2、以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  3、項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。主要涉及兩種情況： 　　
  （1）納稅人進(jìn)行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對先行轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，在取得收入時預(yù)征土地增值稅。 　
  （2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:39
• 138****0011

  土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
  
  
  
  土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。
  
  土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。
  
  其計(jì)算公式為：
  
  應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
  
  土地增值稅如何征收
  
  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
  
  (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;
  
  (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;
  
  (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;
  
  (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  
  增值稅征收的兩種方式
  
  第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。
  
  第二，減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告。
  
  1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：
  
  (1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額;
  
  (2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額;
  
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;
  
  (4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。
  
  2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
  
  (1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明;
  
  (2)中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn);
  
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費(fèi)用。
  
  土地增值稅征收實(shí)例
  
  假設(shè)張先生于2004年以50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。
  
  1、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報(bào)告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元
  
  2、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：
  
  原值：500000;加計(jì)金額：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;稅金：契稅為7500(500000×1。5%)元，轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅為38500(700000×5。5%)、個人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)、印花稅350元。
  
  那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，按照30%的稅率計(jì)算。那么，土地增值稅為：95400×30%=28620元。
  
  土地增值稅的會計(jì)處理及舉例
  
  企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。
  
  土地增值稅作為對企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金進(jìn)行處理，具體可以分為如下三種情況：
  
  (一)對于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“經(jīng)營稅金及附加”科目，對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”科目。
  
  (二)對于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金的一部分計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”(如旅游飲食服務(wù)企業(yè))。
  
  (三)對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:34

相關(guān)問題

• 問 土地增值稅帳務(wù)處理都有哪幾種方式？
  答

  選擇有利的增值額核算方式一個開發(fā)項(xiàng)目即建有普通住宅、又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計(jì)算土地增值稅，在稅收實(shí)踐中有不同的理解。由于計(jì)算扣除項(xiàng)目的復(fù)雜性，計(jì)算方法有先按基本核算項(xiàng)目計(jì)算再按收入或面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的方法，還有先按面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目再按規(guī)定計(jì)算的方法，而且不同的計(jì)算方法會產(chǎn)生迥然不同數(shù)額的結(jié)果。計(jì)算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計(jì)算土地增值稅計(jì)算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅）。該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。如果對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的連體樓會計(jì)上必須分不同用途歸集成本費(fèi)用的話是不可能的（收入的核算可準(zhǔn)確每一業(yè)主），或者歸集的過程本身就是分?jǐn)偝杀举M(fèi)用的過程，難以準(zhǔn)確把握?，F(xiàn)實(shí)工作中沒有一個開發(fā)企業(yè)的會計(jì)人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費(fèi)用的。計(jì)算方法一是分別核算，確切的講是分?jǐn)偤怂?，符合?cái)稅字[1995]048號文件的精神。而計(jì)算方法二是以核算對象整棟樓為單位進(jìn)行的核算?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。這一規(guī)定與計(jì)算方法二計(jì)算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計(jì)算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計(jì)算出的增值率未超過20%的，應(yīng)對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算，其核算項(xiàng)目或核算對象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算?！边@里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計(jì)算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分?jǐn)傁嚓P(guān)的成本費(fèi)用，分別清算應(yīng)繳納的。

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• 問 城鎮(zhèn)土地增值稅是怎么交的，有哪些途徑？
  答

  （1）城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種行為稅。（2）沒有城鎮(zhèn)土地增值稅，正確說法是土地增值稅。對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。沒有增值就不征收。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅，簡稱：城建稅，是我國為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種。以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。以納稅人實(shí)際繳納的流通轉(zhuǎn)稅額為計(jì)稅依據(jù)征收的一種稅，納稅環(huán)節(jié)確定在納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的環(huán)節(jié)上，從商品生產(chǎn)到消費(fèi)流轉(zhuǎn)過程中只要發(fā)生增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的當(dāng)中一種稅的納稅行為，就要以這種稅為依據(jù)計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。

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• 問 土地增值稅算法有幾種都是怎么算的
  答

  例某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。答：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%（9）應(yīng)納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）

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• 問 土地增值稅繳納時間有什么要求嗎？
  答

  土地增值稅預(yù)繳時間　　預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定?！　⊥恋卦鲋刀惖那逅銜r間根據(jù)以下情況確定：　　1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。　?。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的?！　。?）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　?．符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)?！　。?）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。　?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的?！　。?）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。　?。?）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

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• 問 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

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