房地產(chǎn)的土地增值稅一般是多少？

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• 154****0656

  《土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
  增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:07:33
• 154****4706

  1.先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）
  2。計(jì)算收入
  3。收入減扣除數(shù)=增值額
  4.增值額/扣除數(shù)=增值率
  5.按稅率計(jì)算稅額
  基本步驟是這樣的，具體很難的。不會(huì)了再問吧。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:07:27
• 154****0217

  土地增值稅：
  
  土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
  
  計(jì)算公式：
  
  應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
  
  計(jì)算方法：
  
  和土地增值稅預(yù)征率有別，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
  
  按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。
  
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
  
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、 未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
  
  按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。
  
  稅種特點(diǎn)：
  
  1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
  土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
  
  2.征稅面比較廣。
  
  凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。
  
  3.實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
  
  土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
  
  4.實(shí)行按次征收。
  
  土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
  
  稅種作用：
  
  土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
  
  1.有利于增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；
  
  2.有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
  
  3.有利于增加國家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:07:22
• 148****1210

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：
  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的）：
  1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）
  2、計(jì)算收入
  3、收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額
  4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率
  5、按稅率計(jì)算稅額
  基本步驟如下：
  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  　　（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  　?。?）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；
  　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
  但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以加計(jì)扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。
  根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：
  第一，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。
  第二，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對開發(fā)成本加計(jì)扣除，對土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。
  第三，對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，不僅允許對開發(fā)成本加計(jì)扣除，對土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除。
  第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除。
  此外，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計(jì)算土地增值稅的方法。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額（即土地價(jià)和房屋建筑物評估價(jià)），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
  2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
  　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
  　　上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  　　納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡便算法：
  　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
  　　（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％
  　　土地增值稅稅額=增值額×30％
  　　（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
  　　（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
  　　（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％
  　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
  公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:07:14

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計(jì)算?
  答

  1.先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會(huì)了再問吧。

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• 問 房地產(chǎn)土地增值稅清算怎么進(jìn)行的？
  答

  國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局： 為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中國稅收征收管理法》、《中國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。二、土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; 2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除; 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料符合本通知第二條第(一)項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);符合本通知第二條第(二)項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表;(二)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法中國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅如何征收？
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  1.先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會(huì)了再問吧

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅如何計(jì)算？
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  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。　　一、把握兩個(gè)概念　　（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等?！　《?、掌握稅率　　土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。　　三、確定應(yīng)稅收入　　包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入?！　∷摹⒋_定扣除項(xiàng)目　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算

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• 問 房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算方法是什么？
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  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：　　扣除項(xiàng)目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元　　增值額占扣除項(xiàng)目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％　　應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

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