非普通住宅土地增值稅清算從什么時候開始？

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• 157****6667

  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：
  　　第一條 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
  　　第四條第五款：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
  　　因此，根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅清算時，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建筑安裝工程費按可售建筑面積比例或稅務(wù)機關(guān)確定的其他合理方法分攤。

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:49
• 155****1501

  負數(shù)部分可以不交，但不能抵減。按正數(shù)繳納。

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:40
• 137****2350

  財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》[財稅字[1995]048號]規(guī)定，對納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用有關(guān)免稅規(guī)定。
  因為普通住宅部分， 增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，因此有上述規(guī)定。
  這樣房地產(chǎn)企業(yè)其實就有了一定的籌劃空間，看看是分別核算好還是不分別核算好。于是，有些主管稅務(wù)機關(guān)會統(tǒng)一規(guī)定必須分別核算。所以還是要與主管稅務(wù)機關(guān)進一步咨詢?yōu)楹谩?/span>

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:27
• 146****9130

  應(yīng)該后者是對的。
  理由：
  1、土地增值稅暫行條例實施細則第十一條：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》。
  2、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《稅收減免管理辦法（試行）》的通知（國稅發(fā)[2005]129號）第六條納稅人同時從事減免項目與非減免項目的，應(yīng)分別核算，獨立計算減免項目的計稅依據(jù)以及減免稅額度。不能分別核算的，不能享受減免稅；核算不清的，由稅務(wù)機關(guān)按合理方法核定。
  綜上：納稅人從事普通住宅、非普通住宅和非住宅開發(fā)銷售應(yīng)當分別核算增值額，未分別核算的，不能享受稅收優(yōu)惠政策。當然可以不分別核算，即自動放棄稅收優(yōu)惠政策。

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:18
• 138****1039

  普通標準住宅的土地增值額為負數(shù)，那么應(yīng)納稅額為0.00元；
  非普通標準住宅的土地增值額為正數(shù)，那么應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率
  應(yīng)納稅合計數(shù)=非普通標準住宅計算所得的應(yīng)納稅額+0.00元

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:11

相關(guān)問題

• 問 土地增值稅清算時間從什么時候開始
  答

  根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進行土地增值稅清算）。地增值稅清算應(yīng)報送的資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

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• 問 土地增值稅如何清算，什么時候開始
  答

  關(guān)于土地增值稅政策口徑解答（一）一、清算單位確認問題1、 問：清算單位如何確定？房開企業(yè)自行分期的能否分期清算？答：根據(jù)《細則》第八條、國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定，清算單位是由發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局審批的項目或分期項目，以發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局的立項批文為準。

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• 問 房地產(chǎn)土地增值稅清算從什么時候開始
  答

  土地增值稅的清算條件一、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

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• 問 非普通住宅土地增值稅是多少
  答

  土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）中提到，應(yīng)分開核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實務(wù)中，經(jīng)常會碰到普通住宅增值為負數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機關(guān)都強制要求分開，不予合并抵減負數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開核算是土地增值稅清算的一項基本要求?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。在此基礎(chǔ)上，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條規(guī)定，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。此后，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對普通住宅給予適當優(yōu)惠，鼓勵普通住宅建設(shè)；二是對非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門報送報建項目時，并不能預(yù)計普通住宅的增值率為負數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。

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• 問 普通住宅土地增值稅稅率是多少？
  答

  計算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)。建造普通住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額的 20%，可以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可 以上三點需同時滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價和總價標準。

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