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土地增值稅中關于普通住宅與非普通住宅核算的問題，《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）中提到，應分開核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實務中，經(jīng)常會碰到普通住宅增值為負數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計算繳納土地增值稅，但地方稅務機關都強制要求分開，不予合并抵減負數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開核算是土地增值稅清算的一項基本要求?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。在此基礎上，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條規(guī)定，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。此后，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額?！秶叶悇湛偩株P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對普通住宅給予適當優(yōu)惠，鼓勵普通住宅建設；二是對非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設、稅務部門報送報建項目時，并不能預計普通住宅的增值率為負數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。
全部5個回答>普通住宅土地增值稅稅率是多少？
131****1476 | 2018-12-13 19:15:07
已有3個回答
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131****6966
計算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)。
查看全文↓ 2018-12-13 19:16:20
建造普通住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額的 20%，可以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應該分別核算增值額。若不分開算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可 以上三點需同時滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價和總價標準。 -
132****7068
這個不是簡單的一個稅率可以解決的。
查看全文↓ 2018-12-13 19:16:01
國稅總局2016第70號公告:營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。 -
153****5820
算法：
查看全文↓ 2018-12-13 19:15:40
建造普通住宅出售的,增值額未超過扣除項目金額的20%,可以免稅。超過20%的,應就其全部增值額按規(guī)定納稅。
既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應該分別核算增值額。若不分開算,普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。 (增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的,應就其全部增值額按規(guī)定計稅)。
區(qū)別：
普通住宅泛指整幢住宅樓。非普通住宅一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子。
非普通住宅標準：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)。
2012年單套建筑面積在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交價160萬以上)。
2013年國稅總局下發(fā)的通知要求從嚴區(qū)分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。
實際成交價格高于該區(qū)市場指導價。
以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。
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土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，即以納稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算應納稅額的稅率。采用超率累進稅率，需要確定幾項因素：一是納稅對象數(shù)額的相對率，土地增值稅的增值額與扣除項目金額的比即為相對率。二是把納稅對象的相對率從低到高劃分為若干個級次。土地增值稅按增值額與扣除項目金額的比率從低到高劃分為四個級次，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分。三是按各級次分別規(guī)定不同的稅率。土地增值稅的稅率是30％，40％、50％、60％。
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土地增值稅清算稅率是多少？ 土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收?！ ⊥恋卦鲋刀惽逅阏魇辗椒ǎ骸 。ǎ保┰鲋殿~未超過扣除項目金額５０％部分，稅率為３０％； ?。ǎ玻┰鲋殿~超過扣除項目金額５０％，未超過扣除項目金額１００％的部分，稅率為４０％；速算扣除系數(shù)為５％； （３）增值額超過扣除項目金額１００％，未超過扣除項目金額２００％的部分，稅率為５０％；速算扣除系數(shù)為１５％； （４）增值額超過扣除項目金額２００％的部分，稅率為６０％；速算扣除系數(shù)為３５％； ?。ǎ担┓康禺a(chǎn)企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額２０％的，免征土地增值稅?！∝敺ㄗ郑郏保梗梗担莸冢短枴吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定。其計算公式為： 應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。
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土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項： ?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~。 包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 ?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。 ?。ㄋ模┡f房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。 ?。ㄎ澹┡c轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。這是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （六）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。
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《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定： 第一條 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！ 〉谒臈l第五款：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 因此，根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅清算時，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建筑安裝工程費按可售建筑面積比例或稅務機關確定的其他合理方法分攤。
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