土地增值稅普通住宅也要交嗎?是怎么規(guī)定的?

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• 154****3300

  土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 　　計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益?？鄢椖堪础稐l例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項： 　　
  （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 　　包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 　　
  （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 　　
  （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算操作，《?xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。 　　
  （四）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。 　　
  （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 　　
  （六）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:59
• 158****6816

  土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問題，《
  國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
  》（國稅發(fā)[2006]187號）中提到，應(yīng)分開核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實務(wù)中，經(jīng)常會碰到普通住宅增值為負(fù)數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機關(guān)都強制要求分開，不予合并抵減負(fù)數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開核算是土地增值稅清算的一項基本要求。
  《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。
  在此基礎(chǔ)上，《
  財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條規(guī)定，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。
  此后，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知
  》（財稅[2006]21號）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
  根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵普通住宅建設(shè)；二是對非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門報送報建項目時，并不能預(yù)計普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:43
• 135****9334

  普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵普通住宅建設(shè)；二是對非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門報送報建項目時，并不能預(yù)計普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。
  
  土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃（臨時）許可證”確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:32
• 145****9996

  算法：
  
  建造普通住宅出售的,增值額未超過扣除項目金額的20%,可以免稅。超過20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。
  
  既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算,普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。 (增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅)。
  區(qū)別：
  普通住宅泛指整幢住宅樓。非普通住宅一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子。
  
  非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：
  
  住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)。
  
  2012年單套建筑面積在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交價160萬以上)。
  
  2013年國稅總局下發(fā)的通知要求從嚴(yán)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。
  
  實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:22
• 137****8162

  2006年3月，財政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條件》）及其實施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神，下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件，對土地增值稅征管過程中的若干問題進行了規(guī)范。其中對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的征免稅問題給予了明確?！?br/>一、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)給予了準(zhǔn)確的規(guī)定。新的文件中規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定,一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  國辦發(fā)[2005]26號中對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。
  二、關(guān)于增值額的計算。新的文件中規(guī)定：納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。這里納稅人應(yīng)該注意對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要單獨進行核算，才能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。
  三、關(guān)于新文件的將不在做追溯調(diào)整。在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請,并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定,免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,不做追溯調(diào)整。這里主要是從方便納稅人角度出發(fā)，也就是說，納稅人在3月1日之前建造普通住宅并已經(jīng)通過審核的，可以按照以前的政策執(zhí)行。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:14

相關(guān)問題

• 問 普通住宅土地增值稅稅率是多少？
  答

  計算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)。建造普通住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額的 20%，可以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可 以上三點需同時滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價和總價標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問 非普通住宅土地增值稅是多少
  答

  土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）中提到，應(yīng)分開核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實務(wù)中，經(jīng)常會碰到普通住宅增值為負(fù)數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機關(guān)都強制要求分開，不予合并抵減負(fù)數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開核算是土地增值稅清算的一項基本要求?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。在此基礎(chǔ)上，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條規(guī)定，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。此后，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵普通住宅建設(shè)；二是對非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門報送報建項目時，并不能預(yù)計普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。

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• 問 非普通住宅土地增值稅清算從什么時候開始？
  答

  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：　　第一條 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。　　第四條第五款：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。　　因此，根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅清算時，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建筑安裝工程費按可售建筑面積比例或稅務(wù)機關(guān)確定的其他合理方法分?jǐn)偂?/p> 全部5個回答>

• 問 ??免征土地增值稅是怎么規(guī)定的
  答

  納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;如果超過20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃,國家建設(shè)需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的,免征土地增值稅。希望對你有幫助

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• 問 增值稅是針對非普通住宅嗎
  答

  同樣是滿2年的房子，“非普”比“普通住宅”多交一筆增值稅。而增值稅的多少要看買賣的差額。非普通住宅增值稅等于“差額”×5.6%一、普通與非普通住宅如何區(qū)分?普通住宅與非普通住宅區(qū)分主要根據(jù)以下三個條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上2.單套建筑面積在140平方米（含）以下3.單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可以上三點需同時滿足才為普通住宅，反之為非普。具體單價和總價標(biāo)準(zhǔn)見下表：本市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房價格二、普通與非普通住宅與什么稅相關(guān)？二手房交易主要稅費有“契稅、增值稅、個稅”，而普通住宅和非普通住宅主要影響房屋“增值稅”。普通住宅與非普通住宅增值稅計算普通住宅與非普通住宅稅費上具體差多少錢，還需要根據(jù)“差額”確定！舉個例子，同樣是滿2年的住宅，如果這套房子的買賣“差額”為100萬，那么普通住宅免征增值稅，而非普通住宅需要多交近5萬的增值稅。三、那些特殊情況需要注意？特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，計稅時按照普通住宅進行計稅。1.房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為“歷史文化街區(qū)中的騰退私房”、“綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設(shè)住房”、“危改回遷房”、“已購公有住房”。2.房屋類型為“平房”3.其他保障性住房。該內(nèi)容僅在北京適用

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