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購(gòu)房選房技巧是什么??？

142****8606 | 2018-12-18 00:09:46

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  • 143****5292

    房博士提點(diǎn)：現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的住宅，主要就是普通6層的多層住宅和25層左右的高層住宅，其他還有別墅、10-12層帶電梯的小高層等。那么，在購(gòu)房時(shí)究竟選哪一類型的更適合呢？

    第一，從建造成本上講，普通多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，每建筑平方米造價(jià)約在800-1000元左右；而高層住宅通常為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑成本約為1800-2000元每建筑平方米。由于成本對(duì)價(jià)格的制約，一般情況下，高層建筑的住宅價(jià)格較高。

    第二，從面積和實(shí)際使用率看，多層要高于高層住宅。眾所周知，購(gòu)房時(shí)的計(jì)算面積為銷售面積，其中包括了對(duì)公共部分，如電梯間、樓梯間等面積的分?jǐn)?。所以房博士網(wǎng)告訴您，高層住宅由于有電梯等待間、地下室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多層要多，故而實(shí)際得房率低。所以，有些客戶為爭(zhēng)取到更多的實(shí)際面積，往往選擇多層住宅。

    第三，從建筑質(zhì)量看，高層建筑由于全為鋼筋混凝土現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長(zhǎng)，如將建筑物在銀行抵押，高層建筑應(yīng)得到更多的抵押貸款。

    第四，從房型格局看，目前多數(shù)新建多層住宅的戶型設(shè)計(jì)都有長(zhǎng)足的進(jìn)步。另外，由于構(gòu)造上的原因，多層住宅往往南北通風(fēng)、室內(nèi)無效面積少，室內(nèi)動(dòng)線合理，隔墻易于敲打，有利于裝修。而高層住宅往往采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)戶型往往較局促，且不易裝修。

    第五，從物業(yè)管理收費(fèi)看，高層住宅由于多設(shè)有電梯，樓層居民也多，一般物業(yè)管理費(fèi)要高于多層住宅。

    查看全文↓ 2018-12-18 00:10:53
  • 135****6508

    1、關(guān)注房產(chǎn)本身：房型、朝向、采光、樓層、小區(qū)環(huán)境、交通、未來發(fā)展趨勢(shì)等
    2、關(guān)注房?jī)r(jià)：此房如果新房，與售樓人員議價(jià)是必須的，但從看房起都不要讓對(duì)方看透你想買的意愿，這樣才能得到更多的優(yōu)惠。讓售樓人員幫你算出后期辦證費(fèi)用多少，關(guān)于此房的總費(fèi)用。如果此房是二手房，關(guān)系到不同房產(chǎn)，稅費(fèi)是有很大區(qū)別，一定讓經(jīng)紀(jì)人幫你算出后期總費(fèi)用，再與房售價(jià)相加除以面積，這樣得到一個(gè)購(gòu)買此房的單價(jià)，再與其它房產(chǎn)比，劃不劃算。
    3、挑選賣家：如果賣家是開發(fā)商，要核查五證是否合法，樓盤大小也決定了未來房產(chǎn)的**空間。如果是二手房，一定要跟賣家見面溝通，不能只聽中介一面之詞，很糾結(jié)的賣家勸你要謹(jǐn)慎，后期會(huì)很麻煩，還有一點(diǎn)要弄清此房的產(chǎn)權(quán)問題，怕萬一賣家家里有產(chǎn)權(quán)糾紛。
    4、合同：開發(fā)商新房合同，你是沒得改了，店大欺客嘛，中介公司的合同也都有格式化的，但注意幾點(diǎn)：貸款審批時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間、家里所留物品清單及電器品牌及相對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，特別提醒的是，關(guān)于此房過戶費(fèi)用，一定要讓中介公司承諾一個(gè)范圍，不然可能會(huì)超出你的預(yù)算。因?yàn)樗麄兪煜み^戶的所有費(fèi)用，防止他們?yōu)榱舜倨鸫藛?，而隱瞞高額過戶費(fèi)用的事實(shí)。
    5、付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)：新房沒什么說的，按他的來，一般不會(huì)出現(xiàn)問題。二手房定金是簽定合同時(shí)給付給賣方；**辦理過戶時(shí)，房產(chǎn)部門出具交易收件單同時(shí)，到銀行辦理**轉(zhuǎn)帳；銀行按揭款由銀行直接過戶后支付；交房尾款于交房時(shí)給付；水電押金于辦理完水電過戶并結(jié)清相關(guān)欠費(fèi)后給付；中介費(fèi)一般是簽定合同時(shí)就得付，但也可以在辦理房產(chǎn)過戶當(dāng)天給戶。
    以上幾點(diǎn)是流程中的，還有幾點(diǎn)要特別提醒：
    1、所有關(guān)于資金交付盡量用銀行轉(zhuǎn)帳的方式，不要現(xiàn)金交易，如果萬一有糾紛有據(jù)可查。
    2、找一家可信的中介公司或開發(fā)商，也很重要，重要是辦事的人，是不是認(rèn)真負(fù)責(zé)，會(huì)吹的不一定能辦事。
    3、銀行按揭審批沒通過之前千萬不能付**款給賣方。
    4、盡量不要買不合法交易的保障性住房，以后交易的稅費(fèi)會(huì)很高。

    查看全文↓ 2018-12-18 00:10:39
  • 152****9829

    現(xiàn)在人們花自己的錢買房，當(dāng)然不是要買大的，而是要選好的。什么樣的房子好？好房子的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)符合人的居住行為，戶型的設(shè)計(jì)就尤為重要了。面對(duì)開發(fā)商提供的各種戶型，購(gòu)房者應(yīng)該怎樣來選擇呢？選房技巧選房技巧一：現(xiàn)在哪種建筑質(zhì)量可以信得過？專家解答：俗話說“百年物業(yè)”，在汶川大地震后，房子的建筑質(zhì)量問題已經(jīng)引起了老百姓前所未有的重視。現(xiàn)在建筑質(zhì)量好的房子都是采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，也稱框剪結(jié)構(gòu)，有利于抗震、抵抗側(cè)向風(fēng)荷載等，其中剪力墻結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度很大，變形小，既承重又圍護(hù)，適用于住宅、旅游等建筑。目前，國(guó)外流行的高層建筑通常也都采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。選房技巧二：為什么說選準(zhǔn)房子就是選對(duì)開發(fā)商？專家解答：一個(gè)好的開發(fā)商不僅是資金雄厚，還表現(xiàn)在市場(chǎng)美譽(yù)、百姓口碑、實(shí)景呈現(xiàn)、室內(nèi)外建筑細(xì)節(jié)、建筑元素涵蓋的藝術(shù)造詣、樓體園林和時(shí)尚的結(jié)合度上……有很多人買房子的時(shí)候是看中開發(fā)商的理念，因?yàn)橛欣砟畹拈_發(fā)商無論是在前期施工，還是后期的物業(yè)管理，都會(huì)舍得投入，更會(huì)用心、負(fù)責(zé)。選房技巧三：現(xiàn)在很多樓盤都是規(guī)模大小不等，買房子時(shí)該如何選擇社區(qū)？專家解答：買房子，看社區(qū)！你所在的社區(qū)，首先要規(guī)模大，建筑面積在三十萬平方米左右比較有保障的，五六十萬平方米就可以容納更多配套設(shè)施；另外，值得注意的是了解這個(gè)社區(qū)現(xiàn)在、未來的規(guī)劃藍(lán)圖，了解樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)是否人性化，譬如戶型是否實(shí)用、精致、典雅、南北對(duì)流、戶戶有景，是否實(shí)現(xiàn)人車分流等，了解是否未來建設(shè)配套設(shè)施、物業(yè)管理是否及時(shí)到位等。選房技巧四：我平?？捶拷?jīng)常碰到容積率、綠化率、分?jǐn)偯娣e比例，這些數(shù)據(jù)的大小代表了什么？專家解答：容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，比如：一個(gè)小區(qū)內(nèi)有100套住房，每套住房的建筑面積為100平方米。該小區(qū)占地總面積為5000平方米，則該小區(qū)的容積率為2。容積率越小，這個(gè)小區(qū)生活的舒適度就越高。綠化率是綠化面積與項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，綠化率越高，社區(qū)的人居環(huán)境也就越健康。公攤面積比例是公攤面積與房子總面積之比，高層的公攤面積比例應(yīng)該在24%-30%之間，既保障了公共區(qū)域的人性化，住戶也擁有適度的空間。房子應(yīng)該是在一個(gè)宜居、健康、綠色的環(huán)境之中，應(yīng)該容積率小，綠化率高，使用率適中：容積率度不高于3.0，綠化率要大于30%，房子使用率應(yīng)該在70%-84%之間。選房技巧五：現(xiàn)在很多樓盤的綠化都五花八門，哪些綠化才能成為優(yōu)美的景觀？專家解答：綠化，就是樓盤的“綠肺”，而綠化成為優(yōu)美景觀的關(guān)鍵，不在于植被數(shù)量的多少，而在于是否融入了精心的設(shè)計(jì)。綠化**好由專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)， 綠地系統(tǒng)規(guī)劃**好將小區(qū)綠化體系既融入城市環(huán)境又滲入居民日常生活空間中，各個(gè)組團(tuán)做到景觀綠化均勻分布、園林裝飾合理布局、小區(qū)整體綠化體系點(diǎn)、線、面結(jié)合，構(gòu)成了多層次、多樣化的綠化空間體系，要體現(xiàn)居住環(huán)境自然化的構(gòu)想。選房技巧六：我喜歡近水的房子，請(qǐng)問如何挑選這一類有水景的房子？專家解答：其實(shí)，好的園林可以不需要水景，但是“仁者樂山，智者樂水”，因此，在選擇近水的房子時(shí)，要切記選擇房子與社區(qū)都能夠親水，有檔次的社區(qū)離不開優(yōu)美的水景，這樣才能營(yíng)造悠閑的生活環(huán)境，隨時(shí)享受水邊的悠閑生活，適宜居住、適宜生活、適宜養(yǎng)老。如何選戶型？

    查看全文↓ 2018-12-18 00:10:31
  • 158****5549

    新國(guó)五條細(xì)則已經(jīng)實(shí)施1個(gè)多月了，由于新的購(gòu)房政策的調(diào)整，更多的購(gòu)房者將目光投向新房，現(xiàn)在的新樓盤都是高層建筑，那么大家在選擇高層住宅時(shí)應(yīng)該如何選擇樓層呢？哪些樓層比較好哪些不太好呢？給大家整 新“國(guó)五條”細(xì)則已經(jīng)實(shí)施1個(gè)多月了，由于新的購(gòu)房政策的調(diào)整，更多的購(gòu)房者將目光投向新房，現(xiàn)在的新樓盤都是高層建筑，那么大家在選擇高層住宅時(shí)應(yīng)該如何選擇樓層呢？哪些樓層比較好哪些不太好呢？給大家整理了一下各個(gè)樓層的特點(diǎn)。 首選南北通透的房子，通風(fēng)好，夏天也涼快；純南向房子熱，空氣流通性差；其次選純東的房子，然后是純西的，西房曬，如果廚房在西食物容易壞；千萬不要買西北向的，冬天嗚嗚的灌風(fēng)！雖然好朝向好樓層稍貴一些，但是你要住一輩子呢，或者將來你兒孫還要住呢，干嗎委屈自己，平攤到70年，每年沒多多少錢。 1、1-5層：視野**差，樓下出入汽車噪音大，看不到戶外景觀，地漏容易返味，1-2層潮氣重，尤其是頭2年。（從風(fēng)水講人是要接地氣的，所以1層**好，農(nóng)村人比較講究這個(gè)，他們?cè)敢庾?層，認(rèn)為不接地氣身體不好） 2、6-9層：視野一般，看得到戶外景觀但不是**佳觀賞高度。 3、10-12層：浮沉層，**好不要選擇。 4、13-14層：一般二次加水壓的機(jī)器容易在中間樓層，18層的房子9-14層都有可能，買前要問清，一般銷售也不是很清楚這個(gè)到底放在哪層，入行淺的可能就根本不知道，**好能實(shí)地看一下，而且這2個(gè)數(shù)字都不吉利。 5、15-16層：我認(rèn)為這是**佳樓層，視野好，越過浮沉層，數(shù)字也吉利。 6、17-18層：17層還可考慮一下，因?yàn)殡娞莸臋C(jī)器都放在房頂，梢次的電梯噪音很大，白天是聽不到的，晚上轟轟的還是比較明顯，所以18層就不用考慮了，如果電梯是好牌子17也是不錯(cuò)的選擇。18層就不用考慮了，夏天熱，防水不好的話還漏。

    查看全文↓ 2018-12-18 00:10:20
  • 138****0152

    第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。

    第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。

    第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

    具體講，涉及到一些法律問題。

    第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。

    怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購(gòu)銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

    查看全文↓ 2018-12-18 00:10:10

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