??契稅計稅金額是多少??？

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• 154****0126

  也不一定。因為現(xiàn)實中稅務部門無法準確來核對真實的實際交易金額，所以一般繳納契稅時的計稅金額是稅務部門為了方便征收管理按照略低于市場的評估價格確定的。所以契稅發(fā)票的計稅金額一般會比實際金額低。
  

  查看全文↓ 2018-12-20 22:45:12
• 147****1783

  契稅采用比例稅率。當計稅依據(jù)確定以后，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：
  應納稅額 = 計稅依據(jù) × 稅率 主要看稅率各地區(qū)不一樣

  查看全文↓ 2018-12-20 22:45:06
• 142****5800

  但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅時，征收機關(guān)認為企業(yè)購買土地使用權(quán)成交價款，低于征收機關(guān)確定的評估參考價，要求納稅人按評估參考價繳納契稅。那么，契稅的計稅依據(jù)到底是實際成交價，還是征收機關(guān)的評估參考價呢？另外，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，在開發(fā)土地過程中支付的拆遷補償支出等費用，是否還要繳納契稅呢？《契稅暫行條例
  》第四條規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)為：
  1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。
  2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。
  3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
  前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定?！?br/>中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]52號
  ）第九條規(guī)定，條例所稱成交價格，指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。
  此外，《財政部、國家稅務總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復》（財稅字[1998]96號
  ）關(guān)于計稅價格問題規(guī)定，根據(jù)《
  中華人民共和國契稅暫行條例
  》第四條第一項及《
  中華人民共和國契稅暫行條例細則
  》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。
  根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)購得土地使用權(quán)繳納契稅，應按實際成交價款作為計稅依據(jù)，如價格偏低且無正當理由，才由征收機關(guān)參照市場價格核定。納稅人通過我國司法部門裁決、政府部門出讓以及合法的拍賣企業(yè)拍賣等方式取得土地使用權(quán)，且成交價款也是按規(guī)定的程序、方法作價，其成交價款合理合法，即使與征收機關(guān)確定的評估價相比偏低，也是有非常充分的正當理由，只需按成交價款繳納契稅，無需按評估價核定征稅。
  那么，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，發(fā)生的拆遷補償費用是否需要繳納契稅呢？依據(jù)《
  國務院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號
  ）關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓收入范圍的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括：以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設應當補繳的土地價款；變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應當補繳的土地價款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟適用住房按照規(guī)定應當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。
  可見，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)支付的地價款中，應包含了土地征用和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用等，以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的土地價款的具體范圍也就是總成交價款，應以此為契稅計稅依據(jù)。《
  財政部、國家稅務總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號
  ）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。其中，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
  1.評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認的價格。
  2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。如以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。
  有的地方政府出讓土地使用權(quán)時，地面建筑物及其附著物沒有及時進行拆遷或尚未拆遷完畢，但土地出讓成交價款中包含了各項拆遷、安置補償費等。房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地后，也應按土地出讓成交價繳納契稅。但企業(yè)隨后自己在拆遷補償、安置補償、開發(fā)過程中發(fā)生的費用，不應再作為計稅金額繳納契稅。
  

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• 問 購房計稅金額怎么算
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  買方契稅。首次套房90平米以下為總價*1%；首次套房90-144平米（套內(nèi)120）為總價*1.5%144平米（套內(nèi)120）以上或非普通住宅或二套房以上為總價*3%；商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)為總價*3%；2014年5月起，重慶取消農(nóng)業(yè)戶口首購90平米以下住房全免契稅政策。賣方營業(yè)稅及附加。普通住宅：總價*5.6%；144平米（套內(nèi)120）以下購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的免征；144平米（套內(nèi)120）以上購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收。附加是指城建稅和地方教育費附加個人所得稅。普通住宅為總價*1%或（總價-成本）*20%；受贈或繼承所得按總價*20%征收；購買滿5年且為家庭唯一生活用房的，免交。

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