何為土地出讓金?土地出讓金怎么計算?

已有3個回答

• 151****6741

  土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。
  
  或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，
  
  或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。
  
  計算方法：
  
  一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價40%計算。
  
  二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。
  
  三、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
  
  四、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。

  查看全文↓ 2018-12-21 17:25:08
• 151****8344

  國家實行國有土地出讓制度，就是國家將國有土地使用權(quán)從國有土地所有權(quán)中分離出來，出讓給個人或者法人，國家收取土地出讓金。
  那么，土地出讓金就是個人或者法人為了獲取國有土地使用權(quán)而向國家支付的費用。
  出讓的方式有協(xié)議出讓和招拍掛出讓兩種。
  協(xié)議出讓通過個人或者法人與國家協(xié)商確定出讓價格，簽訂出讓合同，繳納土地出讓金。
  招拍掛出讓通過招標(biāo)掛牌拍賣的方式公開在出讓市場競價，價高者簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金。

  查看全文↓ 2018-12-21 17:24:59
• 131****8917

  一、土地出讓金是什么？
  
  1.土地出讓金是什么？
  
  土地出讓金，全稱為國有土地使用權(quán)出讓金。是指：
  
  （1）各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，政府往往采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓的方式，將一定期限的土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向政府交納土地出讓金，這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價，可根據(jù)市場來定價；
  
  （2）土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；
  
  （3）原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押作價入股，按規(guī)定補交的土地出讓價款。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，部分已購公房在上市前需補交土地出讓金。
  
  2.土地出讓金的性質(zhì)是什么？
  
  現(xiàn)行的土地出讓金，既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的稅費性質(zhì)。地方政府出讓一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)，一次性收取的土地出讓金實際上是若干年限的地租總和，這種情況下的土地出讓金具有地租性質(zhì)，是地價。而房地產(chǎn)交易活動中交納的土地出讓金是定價，起到調(diào)控作用，帶有稅費性質(zhì)。
  
  3.為什么會征收土地出讓金？
  
  我國《憲法》第10條明確規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！蓖恋厥褂脵?quán)和土地所有權(quán)分離，土地所有權(quán)歸國家全民所有或集體所有，國家只能通過征收土地出讓金來出讓土地使用權(quán)。
  
  4.征收土地出讓金有什么用？
  
  （1）土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源；
  
  （2）政府用征收土地出讓金的手段來合理配置土地這種稀少資源，調(diào)節(jié)土地的利用，改進和調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。政府往往通過限制出讓條件來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，例如，2016年8月17日，上海靜安中興社區(qū)商辦類地塊以拍賣的方式成功將土地使用權(quán)出讓給融信集團，出讓條件為：
  
  ①配建占規(guī)劃總住宅建筑面積5%保障性住房（計4939平米以上）和15%自持租賃房（計14076平米以上）；
  
  ②全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總住宅建筑面積的80%以上（計75072平米以上，不包含保障性住房等）；
  
  ③中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%（計79022.9平米以上）。
  
  （3）政府對土地出讓金的分配，通過在國家、土地所有者和土地使用者之間合理調(diào)控分配土地收益，來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟關(guān)系。土地出讓金主要分配方式為土地出讓金的返還，返還方式有以下6種：
  
  ①政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房
  
  例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為1億元，企業(yè)已繳納1億元。協(xié)議約定：在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目1萬平方米回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。
  
  ②政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代拆遷、拆遷補償)
  
  ③政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
  
  ④土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(醫(yī)院、幼兒園、體育場館等)
  
  ⑤政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人
  
  目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。
  
  ⑥政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助
  
  在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。
  
  二、土地出讓金由誰交？怎么計算？
  
  在房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程中，以下情況需交納土地出讓金。
  
  1.開發(fā)商拿地需交納土地出讓金
  
  （1）地方政府出讓一定年限（使用期限：住宅用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年）的土地使用權(quán)給開發(fā)商，開發(fā)商一次性需交納該年限內(nèi)的土地出讓金。
  
  （2）土地出讓方式：對于住宅等項目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓等方式。
  
  （3）計算方式：土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即出讓金總額÷土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額÷規(guī)劃允許建造的總建筑面積。一般以樓面價來計算效益。
  
  2.購買已購成本價、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房需補交土地出讓金
  
  公房也稱公有住房，國有住宅，指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位注資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有。
  
  公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權(quán)；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房，包括央產(chǎn)房、成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房。其中，成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房上市交易前需先補交土地出讓金（已購公房的類型可以從房產(chǎn)證上看出），由買家交納。

  查看全文↓ 2018-12-21 17:24:55

相關(guān)問題

• 問 ??何為土地出讓金?土地出讓金如何計算?
  答

  根據(jù)《土地管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)出讓土地，土地出讓金的計算如下：1、這種是有實際成交價的。這個價格不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)。那么就按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金。如果成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的話，就按全部地價40%計算。2、在原土地擁有者轉(zhuǎn)讓土地補辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。3、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。4、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。另一方面地面價為每平方米土地的單價，即出讓金總額÷土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額÷規(guī)劃允許建造的總建筑面積。一般以樓面價來計算效益。1、若業(yè)主當(dāng)年是以成本價購得的房：土地出讓金=當(dāng)年成本價x建筑面積x1%。2、若業(yè)主當(dāng)年以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購房：A、先向原單位繳納土地出讓金，補全成本價（優(yōu)補成)：當(dāng)年成本價x建筑面積x6%。B、再繳納土地出讓金：當(dāng)年成本價x建筑面積x1%（該費用由購買方承擔(dān)）。

  全部3個回答>
• 問 土地出讓金怎么計算? 土地出讓金怎么算
  答

  按土地級別收取，重慶地區(qū)一級地為80元每平米，每個地方國土資源部門都會根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟屬性，對土地劃分等級，并根據(jù)等級確定各類不同性質(zhì)用地（商業(yè)用地、住宅用地、綜合用地、工業(yè)用地）的出讓基準(zhǔn)地價。一級為**高，等級越高，價格越貴。但具體怎么劃分，劃分多少級，各地都不相同，國土資源部門都有專門的文件規(guī)定，一般可以在當(dāng)?shù)貒临Y源部門的網(wǎng)站上查到。土地出讓金有兩種征收方式：1、公有住房改制后的住房，第一次出售的，房本上有”優(yōu)售“字樣，按成交總價的1%征收；2、其它劃撥地交易，按土地級別系數(shù)*建筑面積征收。土地級別系數(shù)在國土局有具體的分級。

  全部3個回答>
• 問 土地出讓金怎么計算? 土地出讓金怎么算 國有土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)
  答

  一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價40%計算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。三、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。

  全部3個回答>
• 問 土地出讓金怎么交? 土地出讓金是什么？怎么計算？
  答

  摘自：中華人民共和國國土資源部問：對出讓土地改變土地利用條件（容積率、建筑密度等指標(biāo)）的。如何補交土地出讓金？如原來是出讓土地，建筑占地面積100平方米，一層，現(xiàn)在審批300平方米建筑面積，建筑占地還是100平方米，三層，要補交土地出讓金嗎？如何補交？答：你好！對你的問題答復(fù)如下：對出讓土地改變土地利用條件（容積率、建筑密度等指標(biāo)）的，應(yīng)按現(xiàn)時點新的土地利用條件的土地評估市場價格扣除現(xiàn)時點的原土地利用條件的土地評估市場價格差額部分補繳土地出讓金。

  全部4個回答>
• 問 ??如何繳納土地出讓金？怎么補交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。土地使用權(quán)受讓人對按上述方法計算的土地出讓金金額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行評估，土地出讓金按照評估值的40%計算。實際成交價格不低于同級基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按不低于成交價格40%的標(biāo)準(zhǔn)計算。成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按地價總額的40%計算。劃撥土地使用權(quán)的成本價與土地價格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格折算為市場地價，然后按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金。

  全部4個回答>