??買(mǎi)回遷房公證有效嗎？

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• 148****1941

  依據(jù)現(xiàn)在法律法規(guī) 房屋土地這些不動(dòng)產(chǎn)以登記確定歸屬
  不能在房管部門(mén)辦理過(guò)戶登記的房屋買(mǎi)賣(mài)公證是不生效

  查看全文↓ 2018-12-25 21:37:01
• 155****6837

  一、如何購(gòu)買(mǎi)回遷房? (一)回遷房，專指建立在國(guó)有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來(lái)一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。也就是說(shuō)，建立在集體土地或者國(guó)有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是本文討論的范圍。 (二)未取得房產(chǎn)證回遷房能否買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議能否有效?只要是出賣(mài)人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。 另外，回遷房的買(mǎi)賣(mài)涉及到兩次稅費(fèi)的繳納，一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書(shū)是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。 二、購(gòu)買(mǎi)回遷房要注意哪些問(wèn)題? 對(duì)于回遷房買(mǎi)賣(mài)合同，還需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。 (一)一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間 簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。 (二)嚴(yán)防“一房多賣(mài)”的發(fā)生 回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)房人一定要注意這一點(diǎn)。 (三)買(mǎi)方不要一次性付全款 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。 (四)要求賣(mài)方的配偶簽名 實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類(lèi)法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣(mài)房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過(guò)戶之前，賣(mài)方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣(mài)方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。
  

  查看全文↓ 2018-12-25 21:36:44
• 154****1282

  可以公證。
  購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)：
  首先，要審查回遷房的真實(shí)性。該真實(shí)性既包括回遷房是否存在，是否是小產(chǎn)權(quán)房屋，以及審查出賣(mài)人的身份信息，出賣(mài)人是否具有回遷協(xié)議，回遷協(xié)議是否真實(shí)等。要注意到該房產(chǎn)是否存在其他共有人或者是否存在抵押等限制情形。
  其次，購(gòu)買(mǎi)回遷房盡量做到分期付款或者將房款提存給公證處，等房產(chǎn)證辦下來(lái)之后，由公證處支付房款。比如簽訂以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)支付房款的附期限買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)購(gòu)買(mǎi)人比較有利。
  第三，回遷房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)：
  1、憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款;
  2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票;
  3、憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù);
  4、視房屋面積大小減免或全免契稅;
  5、憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)。
  
  回遷房是指國(guó)家征收土地交給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，由開(kāi)發(fā)商出售給原土地使用人的房屋。回遷房之所以受到一些人的青睞和其價(jià)格偏低有很重要的關(guān)系。回遷房是根據(jù)我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)實(shí)情況而產(chǎn)生的，回遷房分兩種情況，一種是回遷人已經(jīng)有了房產(chǎn)證，這時(shí)候回遷房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和一般的二手房買(mǎi)賣(mài)是一樣的，可以在房產(chǎn)交易大廳正常辦理過(guò)戶；另一種是回遷人沒(méi)有房產(chǎn)證，只有和開(kāi)發(fā)商簽訂的回遷協(xié)議，由于協(xié)議只是一種對(duì)將來(lái)事情的約定，回遷房不能在房產(chǎn)交易大廳辦理過(guò)戶改名等手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)人只有等到房管局給該回遷房頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)才可以去房產(chǎn)交易大廳辦理過(guò)戶，因此，此種情形下購(gòu)買(mǎi)回遷房就具有了很大的風(fēng)險(xiǎn)。
  

  查看全文↓ 2018-12-25 21:36:36
• 145****6521

  可以的， 購(gòu)買(mǎi)回遷房房產(chǎn)可以公證的。
  房產(chǎn)公證的流程及所需材料：
  （一）房產(chǎn)公證所需材料
  1、申請(qǐng)雙方權(quán)益相關(guān)人的身份證明相關(guān)材料，如身份證、戶口簿等；
  2、房屋產(chǎn)權(quán)證（如未取得房產(chǎn)證，提供購(gòu)房合同及購(gòu)房發(fā)票）；
  3、要求公證的協(xié)議書(shū)或合同；
  4、公證人員認(rèn)為必須的其它材料。
  （二）提出公證申請(qǐng)
  1、提交上述材料后，申請(qǐng)雙方權(quán)益相關(guān)人親自到公證處填寫(xiě)公證申請(qǐng)表，提出公證申請(qǐng)
  資料審查；
  2、公證人員核對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性，并就協(xié)議或合同的內(nèi)容詢問(wèn)當(dāng)事人若干問(wèn)題，當(dāng)事人配合公證員誠(chéng)實(shí)作答，并在公證談話筆錄上簽字確認(rèn)。（主要就是問(wèn)對(duì)相關(guān)條款、內(nèi)容是否清楚明白，協(xié)議的簽訂過(guò)程是否存在欺騙、誤導(dǎo)、強(qiáng)迫，并告知當(dāng)事人協(xié)議簽訂后的法律效力及后果）；
  3、在公證人員在場(chǎng)的情況下，雙方當(dāng)事人在公證協(xié)議或合同簽字，公證完成。
  三、進(jìn)行房產(chǎn)公證的注意事項(xiàng)
  1、房產(chǎn)公證必須本人親自到場(chǎng)，委托他人代辦將不被受理；
  2、在準(zhǔn)備材料時(shí)，協(xié)議書(shū)或合同中雙方當(dāng)事人簽字和日期留空，在公證人員審查和修改后，再行簽字；
  3、當(dāng)個(gè)人權(quán)益受到損害時(shí)，積極使用法律武器保護(hù)自身合法權(quán)益。
  

  查看全文↓ 2018-12-25 21:36:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)回遷房怎么簽協(xié)議?購(gòu)買(mǎi)回遷房協(xié)議簽什么樣的才有效?
  答

  不錯(cuò)

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• 問(wèn) ?? 能買(mǎi)回遷房嗎
  答

  昨晚在查看我家粉絲的留言時(shí)，看到一位粉絲留言：看到回遷房的價(jià)格我心里美滋滋！入手后拿房產(chǎn)證時(shí)就愣眼了！這是怎么回事？那回遷房到底能不能買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要注意些什么呢？其實(shí)很多購(gòu)房者對(duì)于商品房、回遷房及經(jīng)濟(jì)適用房等房屋的性質(zhì)區(qū)分的不是很清楚，經(jīng)常會(huì)弄混。飛墨君于是專門(mén)請(qǐng)教了在房地產(chǎn)工作的朋友，今天就和大家說(shuō)說(shuō)回遷房能不能購(gòu)買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)需要注意些什么呢？希望可以給購(gòu)房的朋友們有一點(diǎn)幫助。按照房屋性質(zhì)不同會(huì)分成商品房、回遷房等等?；剡w房屬于中國(guó)拆遷政策的產(chǎn)物，一般是開(kāi)發(fā)商在征收土地時(shí)候承諾賠償給拆遷戶的房屋。相對(duì)于市面上的商品房來(lái)說(shuō)，它的價(jià)格相對(duì)低一點(diǎn)?；剡w房可以購(gòu)買(mǎi)嗎？飛墨君在房地產(chǎn)工作的朋友告訴我，這需要分情況來(lái)定。首先回遷房能夠購(gòu)買(mǎi)需要滿足以下條件：1、回遷房必須擁有房產(chǎn)證。因?yàn)楝F(xiàn)在有的回遷房擁有房產(chǎn)證，但是有的回遷房是沒(méi)有房產(chǎn)證的，所以在購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)一定明確這個(gè)條件。如果擁有房產(chǎn)證，那么這樣的房子進(jìn)行上市交易，買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓都是被允許的。2、房屋的性質(zhì)是否是被允許轉(zhuǎn)讓。如果不符合這一條件，你購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)就會(huì)有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。其次如果回遷房的持有者只有回遷合同或是回遷協(xié)議，并沒(méi)有房產(chǎn)證，這樣的回遷房**好不要購(gòu)買(mǎi)，一旦購(gòu)買(mǎi)后，就會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)等待著你?；剡w房沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下進(jìn)行交易，屬于不合法的交易行為。也會(huì)影響以后房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押，甚至?xí)绊憫艏倪w入等等。

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• 問(wèn) ??如何購(gòu)買(mǎi)回遷房？購(gòu)買(mǎi)回遷房需要哪些條件嗎？
  答

  回遷房的概念源于拆遷，這是中國(guó)特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過(guò)程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區(qū)別，都是花錢(qián)買(mǎi)房，購(gòu)房者的身份是相同的。也就是說(shuō)回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。1、憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款。2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。3、憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。5、憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)?；剡w房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。（一）業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶轉(zhuǎn)名。（二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來(lái)后才能做真正的過(guò)戶交易。雖然在同一樓盤(pán)中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產(chǎn)證》的問(wèn)題，還可能在取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異的問(wèn)題。所以當(dāng)需要購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實(shí)際面積存在差距需要補(bǔ)償返款時(shí)，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去找律師進(jìn)行咨詢，盡可能避免不必要的損失。

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• 問(wèn) 如何購(gòu)買(mǎi)回遷房？購(gòu)買(mǎi)回遷房需要什么條件嗎？
  答

  回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子。每一個(gè)樓盤(pán)基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。那么，，找法網(wǎng)小編為您介紹，希望能給您提供幫助。 ，三者的區(qū)別主要如下： 拆遷安置過(guò)程中，如果采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區(qū)別，都是花錢(qián)買(mǎi)房，購(gòu)房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的方式補(bǔ)償就需要區(qū)分商品房、拆遷安置房與回遷房三者的不同了。 (一)商品房和回遷房買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。在房?jī)r(jià)款方面，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。 (二)拆遷安置房，是指在市人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷(xiāo)售的住宅房屋。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。 (三)如果拆遷的是商品房，回拆房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回拆房的性質(zhì)一般不是商品房。所以，購(gòu)買(mǎi)回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買(mǎi)賣(mài);集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒(méi)有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

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• 問(wèn) 怎么買(mǎi)回遷房？購(gòu)買(mǎi)回遷房需要走哪些流程？
  答

  回遷房的概念源于拆遷，這是中國(guó)特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過(guò)程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區(qū)別，都是花錢(qián)買(mǎi)房，購(gòu)房者的身份是相同的。也就是說(shuō)回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。1、憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款。2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。3、憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。5、憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)。回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。（一）業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶轉(zhuǎn)名。（二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來(lái)后才能做真正的過(guò)戶交易。雖然在同一樓盤(pán)中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產(chǎn)證》的問(wèn)題，還可能在取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異的問(wèn)題。所以當(dāng)需要購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實(shí)際面積存在差距需要補(bǔ)償返款時(shí)，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去找律師進(jìn)行咨詢，盡可能避免不必要的損失。

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