什么是房屋預(yù)售許可證?房屋預(yù)售許可證有什么用?

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• 143****0806

  商品房銷(xiāo)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為是無(wú)效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行期房銷(xiāo)售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無(wú)效的。
  
  何為現(xiàn)房？何為期房？二者之間有明確的法律界定：只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱(chēng)得上是現(xiàn)房；而房子是否已經(jīng)蓋好，是否有人已經(jīng)居住，并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，這正是購(gòu)房人在實(shí)際買(mǎi)房過(guò)程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。原因在于購(gòu)房人完全憑自己的感性認(rèn)識(shí)來(lái)分辯事物。相反沒(méi)有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好，或者已經(jīng)有人居住，但仍然屬于期房的范疇。
  
  
  在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中仍然應(yīng)按期房銷(xiāo)售。商品房銷(xiāo)售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷(xiāo)售許可證的取得必須符合下列條件：
  
  1.開(kāi)發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
  
  2.取得土地使用權(quán)證書(shū)和使用土地批準(zhǔn)文件；
  
  3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證；
  
  4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
  
  5.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；
  
  6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。買(mǎi)現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等。
  
  而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：1.項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.國(guó)有土地使用證；4.建設(shè)工程開(kāi)工證；5、已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總投資的25％以上；6施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定。預(yù)售的房屋可能在銷(xiāo)售的時(shí)期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒(méi)出地面，房子未來(lái)的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過(guò)樓書(shū)來(lái)表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。
  
  按照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第二條解釋?zhuān)骸俺鲑u(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！贝藯l款可以理解為： 1出賣(mài)人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣(mài)，其預(yù)售行為就是合法的，所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的。購(gòu)房人買(mǎi)了沒(méi)有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，雖然說(shuō)買(mǎi)房要看“五證”，但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門(mén)看的，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購(gòu)房人要求退房的充足理由。 2．僅憑房地產(chǎn)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證賣(mài)房而要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同不一定會(huì)得到法院支持，只有到起訴時(shí)，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，購(gòu)房人請(qǐng)求法院解除合同的請(qǐng)求才會(huì)得到法院的支持。在具體的實(shí)踐操作中，還要特別注意地方法規(guī)的規(guī)定，比如北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》的通知中的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時(shí)限申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日起，持房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售；但自取得竣工備案表之日起超過(guò)四個(gè)月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！边@個(gè)規(guī)定等于說(shuō)現(xiàn)在有一種已建好的房子，預(yù)售許可證本身沒(méi)有過(guò)期，但由于取得竣工備案表4個(gè)月而沒(méi)拿下房產(chǎn)證是不能銷(xiāo)售的。
  
  這些具體規(guī)定是否與前面所說(shuō)的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個(gè)問(wèn)題。因?yàn)轭A(yù)售許可證本身沒(méi)有過(guò)期就意味著是效的，應(yīng)適用高法的解釋。而這個(gè)地方上的規(guī)定又是不能銷(xiāo)售的。

  查看全文↓ 2019-01-04 15:24:33
• 133****9013

  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書(shū)由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。
  房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

  查看全文↓ 2019-01-04 15:24:26
• 148****9271

  
  《房屋預(yù)售許可證》是開(kāi)發(fā)商尚未拿到銷(xiāo)售許可之前，房屋僅能夠接受預(yù)定的時(shí)期所持有的證件，沒(méi)有預(yù)售許可，不可以進(jìn)行預(yù)定，而且這時(shí)期預(yù)定可退；《房屋銷(xiāo)售許可證》是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)已經(jīng)具備銷(xiāo)售條件，包括房屋已封頂?shù)鹊瓤陀^條件時(shí)，所持有的銷(xiāo)售證件，這時(shí)買(mǎi)房即可簽訂購(gòu)房合同，且不可退。

  查看全文↓ 2019-01-04 15:24:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是房屋預(yù)售許可證?房屋預(yù)售許可證有哪些用?
  答

  一、房產(chǎn)五證指的是什么房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃 委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶(hù)簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。二、沒(méi)有商品房預(yù)售許可證會(huì)怎樣如果開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，根據(jù)違法情節(jié)和后果，將處以不同等級(jí)的處罰：1、銷(xiāo)售1套且收取定金或房?jī)r(jià)款未超過(guò)50萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0.5%的罰款；2、銷(xiāo)售2套以上5套以下或收取定金或房?jī)r(jià)款超過(guò)50萬(wàn)元未超過(guò)300萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0.8%的罰款；

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• 問(wèn) 無(wú)錫商品房預(yù)售許可證有什么用 如何辦理預(yù)售許可證
  答

  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

• 問(wèn) 怎么查房屋預(yù)售許可證?房屋預(yù)售許可證在哪查?
  答

  一、打開(kāi)瀏覽器，在百度搜索的地址欄輸入“成都市住房保障和房產(chǎn)管理局”，單擊“百度搜索”。二、在搜索彈出的結(jié)果中，選擇“成都市住房保障和房產(chǎn)管理局--官網(wǎng)”。三、進(jìn)入“成都市住房保障和房產(chǎn)管理局”后，找到“網(wǎng)上服務(wù)大廳”模塊，單擊“商品房預(yù)售信息查詢(xún)”。四、在彈出的頁(yè)面中，出現(xiàn)搜索欄，可按“預(yù)售證號(hào)”、“公司名稱(chēng)”、“項(xiàng)目名稱(chēng)”、“項(xiàng)目坐落”、“城區(qū)”幾大類(lèi)進(jìn)行搜索。五、選擇按“項(xiàng)目名稱(chēng)”進(jìn)行查詢(xún)，在搜索欄輸入項(xiàng)目名稱(chēng)，如：時(shí)代茗城，單擊“確定”。六、出現(xiàn)查詢(xún)的信息。房屋預(yù)售特征：(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。(2)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

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• 問(wèn) 怎樣查房屋預(yù)售許可證?怎樣查房屋預(yù)售許可證?
  答

  查詢(xún)預(yù)售許可證可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：(1)直接向市房管局或省建設(shè)廳了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況。(2)要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》。但須留意的是，有《商品房預(yù)售許可證》，并不意味著全部樓盤(pán)都可以放心購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于某些分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)，主管部門(mén)會(huì)根據(jù)工程建設(shè)的具體情況，分期發(fā)放預(yù)售許可證；同時(shí)也有些預(yù)售許可證只對(duì)某一棟綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。

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• 問(wèn) 預(yù)售許可證怎么查?如何查詢(xún)房屋預(yù)售許可證
  答

  購(gòu)房者查詢(xún)《商品房預(yù)售許可證》共有兩種途徑：一是在售樓場(chǎng)所實(shí)地查看；二是在當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局網(wǎng)站中"新建商品房"欄中輸入項(xiàng)目名稱(chēng)進(jìn)行查詢(xún)。在查看預(yù)售許可證時(shí)購(gòu)房人應(yīng)注意：1、《商品房預(yù)售許可證》分為正本和副本，正本上可了解開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、批準(zhǔn)預(yù)售范圍、許可證號(hào)和發(fā)證日期；2、副本具體描述了各個(gè)樓號(hào)的建筑名稱(chēng)、**高樓層和批準(zhǔn)預(yù)售面積、套數(shù)、性質(zhì)。另外備注欄中還

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