買二手房注意事項一、產(chǎn)權(quán)是否可靠:需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致,產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容,包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時,還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外,還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用房,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度,也牽涉到買房收益的分配問題,**終影響到二手房買賣合同的簽訂。二、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣:需確認原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認利益的分配辦法,標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題,買主應(yīng)當對此有所了解。此外,軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里,上述單位一般被列為特殊單位,這種公房單位沒有同意之前,不可能取得上市資格。三、是否有私搭私建部分:需注意是否占用公共空間,是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu),是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動,在購買時應(yīng)該將這些因素考慮到,并將額外增加的面積刨除在房價計算之外,當然了,這需要和房主具體協(xié)商了。
全部5個回答>買二手房時有什么細節(jié)要注意的?
145****6334 | 2019-01-08 08:18:14
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148****6885
確定房價 在二手房價格的測算上,主要看房屋本身的價值和周圍的環(huán)境因素。 房屋因素。房屋的實體因素可以參考一定的標準定價。房屋竣工后即進人折舊期,以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例,其折舊期為50 年.每年折舊率為2 %。另外,一般舊房的套型落后,使用不便,功能陳舊,這些方面是無法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產(chǎn)生一些影響。 環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜,既有自然環(huán)境,又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境,又有大環(huán)境在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等,舊房都要打折扣再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的地區(qū)適合經(jīng)商,有的地區(qū)適合居住此外,該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中**區(qū),都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。 心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,考慮到心理因素,二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8%。 因此,如果以同地區(qū)商品房價格為基準,來測算二手房的價格,首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為(約數(shù),僅供參考):
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1.房屋因素
(1) 折舊:每年一20%。
(2) 戶型:“三小”戶型(小廳、小廚、小衛(wèi))一10 % 。
(3) 樓層:板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準價;若是頂層一5 %。
(4) 朝向:無朝南外門窗一5 %。 2環(huán)境因素
(1)物業(yè)管理:無物業(yè)管理一5 %。
(2) 非獨立封閉小區(qū):一5 %。
(3) 有省、市重點**小區(qū):+ 5 %。
2.個別因素
(1)磚木結(jié)構(gòu):一2 %。
(2) 使用年限:每少5 年一1 %
(3) 房屋質(zhì)量及裝修:5 %。
3.心理因素 二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8 %左右。 買方得到賣主報價時,也可以使用以下技巧判斷二手房的價格是否公道: ( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價格。 ( 2 )通過房地產(chǎn)顧問公司了解房價指數(shù),通過房地產(chǎn)中介公司了解房屋價格行情。 ( 3 )貨比三家,詳細收集該地區(qū)的房屋資料,了解行情,爭取議價。
二、 買房砍價 購買二手房事先會有對房價的心理預(yù)期,如果認為賣方要價過高,則需要砍價。 知己知彼,方能找到對方弱點。舊房由于長年磨損,質(zhì)量下降,其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居于有利地位,購買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細情況,摸清弱點。比如,弄清楚該房上市多久,賣出去的原因,多少人出過價,出價多少,賣主有什么附加條件,付款方式如何,是否為分期付款二**好能弄清賣主賣房的原因,必賣的期限,賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息,就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時,要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處,如環(huán)境差、設(shè)備老化等,迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅,應(yīng)正告其房主賣價太高,打擊房主的自信心。 如果了解到賣主**后的必賣日期,可使用拖延戰(zhàn)術(shù),一邊討價還價,一邊拖延時間,等接近必賣期時,利用賣主的急售心理,伺機殺價購買。也可以讓自己的熟人出面,通過交情,探聽賣主所能接受的底價標準。 為了使自己居于主動地位,砍價時要多聽少講,特別是不能輕易開口應(yīng)價,要堅持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價的原則。 如果是直接和賣主交易,為了解除賣主的防備心理,殺價時**好坦率地告訴賣主買房的目的是自用,而不是為他人代買,這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀人插手牟利而故意拒不讓價。 總之,買房砍價既要精明,又要合理。
三、 簽訂房屋買賣合同 房屋買賣合同是購買二手房的憑據(jù),下面以買方委托中介參與購房為例介紹所涉及的合同 1 .買方與中介方簽訂的居間合同買方尋求中介的目的是尋找到合適的房源,然后與賣主達成買賣房屋的協(xié)議。中介所起的作用是媒人的作用,**終是否成交,還需要買賣雙方的協(xié)商一致才行為此,買方與中介方簽訂的合同為居間合同。按照《 合同法 》 的規(guī)定,買賣雙方的協(xié)議達成以后,中介方的任務(wù)即告完成,買方要向中介方支付居間費,如果買賣雙方的購房協(xié)議沒有成立,則中介方無權(quán)要求買方支付居間介紹費,但是在中介方居間的過程中付出的必要費用,還是可以要求買方來支付的 2 .買方與賣方簽訂的房屋買賣合同。這可謂是買賣雙方**重要的一份合同,買賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù),都應(yīng)在這份合同中體現(xiàn)出來。因此,買賣雙方在簽訂此協(xié)議之前,要進行充分的協(xié)商,條款盡量詳細、具體、明確,以便于合同能夠具有可操作性。此合同一般應(yīng)包括以下主要條款: ( l )買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系為一法 ( 2 )明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及價款的問題。在合同中寫明總房價,注明是一次勝付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件 。 ( 4 )寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用,注意明確房屋交接時應(yīng)保持的狀態(tài)。 ( 5 )違約責任明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約.違約金、定金、賠償金的計算與給付產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。 ( 6 )寫明合同生效、中止、終止或解除條款。 ( 7 )在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。 3 .買方與中介方簽訂的委托代理合同一般來講,基于中介方的專業(yè)水平和經(jīng)驗,買方都會將產(chǎn)權(quán)過戶和物業(yè)交接等事項委托給中介力、理,買方圖個省心,當然買方會支付中介方一筆委托代理費用,雙方就此可簽訂委托代理合同。 4 .擔保合同。為了保證產(chǎn)權(quán)的安全過戶和物業(yè)的安全交接,買方可要求中介提供擔保,雙方可訂立專門的擔保合同。 其實,正常的二手房交易中,上述四種合同都簽訂的情況是很少見的大部分情況是,有一份買賣雙方的房屋買賣合同;有一份買方、賣方、中介方三方簽訂的居間中保合同,居間中保合同的內(nèi)容可將上述委托代理合同、居間合同、擔保合同的內(nèi)容包括進去。 當然買賣雙方還可以隨時訂立補充協(xié)議來對上述合同內(nèi)容進行補充。
四、 房屋買賣合同中的細節(jié)提示 由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生,其實這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時稍加注意,大多能事先避免所以,僅僅知道二手房買賣合同的應(yīng)有條款項目還不夠,對各項目下細節(jié)的了解更是多多益善。在簽訂二手房買賣合同時,只要留心以下細節(jié),就能讓你有更多的安全保證。
1. 房屋的具體情況 目前在市面上出售的二手房,由于大部分年代比較久,有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多,比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以,出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準,其他面積不計在內(nèi)。
2. 屋內(nèi)設(shè)施的交驗細節(jié) 買房時有時會出現(xiàn)這種情況:在簽訂買賣合同時,業(yè)主常常口頭向客戶保證,屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈送。而到實際交房時,客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬,屋內(nèi)一片狼藉,業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影,或是業(yè)主要求折價賣與客戶。其實這種糾紛的發(fā)生完全可以避免,不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器,不論業(yè)主怎樣口頭承諾,買房時必須白紙黑字在合同中加以注明。
3. 付款方式 在合同簽訂過程中,付款方式是必須要重點注意的一項要素。在付款方式的選擇上可以標明:在簽訂合同時,客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司;在買賣雙方直接交易的情況下,可注明在辦理立契過戶當天,客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款);若通過中介公司交易,則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前幾個工作日,客戶支付全部房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款)給中介公司,中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。 另外,**好有一小部分剩余款項的支付能放在物業(yè)交驗之后的幾個工作日內(nèi)進行。在買房過程中要選擇資信較好的大型品牌中介公司,這樣能比較有效地規(guī)范買賣雙方的行為。
4. 交房時間 房屋交驗在二手房買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié),因此在合同簽訂時,應(yīng)當注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日.或是雙方約定的其他時間;房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔;另外雙方的其他約定也需在合同中注明。
5. 居間中保 為了省心、安全,許多客戶會選擇通過房產(chǎn)中介公司來代辦過戶手續(xù)。中介公司除代辦過戶業(yè)務(wù)外,還推出居間中保服務(wù)所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功,即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明,賣方能得到全部交易房款房屋買賣如果是通過中介公司進行的,那么在居間中保合同中除了需標明中介公司的權(quán)利外,還必須標明中介公司承擔的責任與義務(wù),如過戶后第幾個工作日交付房款,款項交付方式.相關(guān)稅費等。
6. 違約責任 **后,在合同中要標明各方的責任與義務(wù),這樣有利于避免糾紛的發(fā)生,如違約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況的處理。 -
132****6724
購買二手房注意事項:
查看全文↓ 2019-01-08 08:18:55
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰:有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。
3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、物管費用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時,其物業(yè)管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。
7、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。 -
148****4112
二手房交付時應(yīng)注意的主要事項總結(jié)如下:
查看全文↓ 2019-01-08 08:18:49
一、二手房設(shè)施設(shè)備清點
由于二手房一般都被原房東裝修和使用過,在二手房出售時對裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈送的,因此,二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時,就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明,二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。這些設(shè)備設(shè)施一般有:空調(diào)、灶具、抽油煙機、熱水器、燈具等。
二、水、電、煤氣、天然氣的清點及過戶
雙方應(yīng)一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理相應(yīng)的過戶手續(xù),并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。如有欠費,二手房買房人則有權(quán)要求原房東補交費用。然后,雙方再根據(jù)**后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額,根據(jù)單價進行結(jié)算。作為二手房買房人,要特別注意在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問原房東的欠費情況,這些欠費可能是原房東以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計算,累積起來就相當高了)。
三、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶
二手房買賣雙方應(yīng)一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點辦理過戶手續(xù),同時,二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況。
四、物業(yè)服務(wù)費、公共維修基金、取暖費結(jié)清
二手房買賣雙方應(yīng)一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù),同時辦理物業(yè)費用繳納的交接,要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費及取暖費。
五、戶口遷移
二手房買賣雙方應(yīng)一同來到房屋所在地的派出所,詢問房屋內(nèi)的戶口情況,原房東應(yīng)將戶口全部遷出,如仍有戶口,買房人可要求原房東遷出,若其拒絕辦理,可追究其違約責任。
六、清點二手房鑰匙
二手房原房東交給下家的鑰匙包括:二手房房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或小房鑰匙、信箱鑰匙等。
七、結(jié)清二手房尾款
以上六項均二手房過戶及結(jié)算完畢后,將房屋買賣合同約定的尾款在扣除下家代原房東支付的費用后,余額為下家實際應(yīng)支付的款項。上加收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣。
八、簽署《房屋交接書》
《房屋交接書》應(yīng)將上述7各方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來,雙方簽字、捺手印,一式兩份,雙方各執(zhí)一份。
簽署《房屋交接書》的法律意義在于證明原房東將符合合同約定的房屋交付給買房人,交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽,二手房買賣雙方將來可能會對何時才算是交房時間產(chǎn)生爭議,進而影響到雙方違約責任的承擔。如果在還沒有辦理完上述7個方面的手續(xù)就簽署,則意味著買房人未驗收就已經(jīng)認可房屋符合合同約定。因此,簽署《房屋交接書》是二手房交房手續(xù)的**后一道程序,不能先簽署再驗收。如果在對房屋驗收時發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同的約定,應(yīng)將問題寫在二手房房屋交接書上面,予以注明、說明,為將來追究二手房原房東的責任做好證據(jù)上的準備。 -
158****6751
(一)查明產(chǎn)權(quán)狀況,**為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
查看全文↓ 2019-01-08 08:18:40
1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件;
2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;
3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔;
4、另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封,以及與人共享等,產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。
(二)如通過中介找房,一定要會選擇。
一定要找正規(guī)的中介公司,像我愛我家、鏈家等,這些問題一般不大。選了中介公司也要選人,畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的,小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?,因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價,所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。
(三)建議大家在買二手房過程當中雙方見面。
現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為,很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司,對房屋的具體狀況不清楚,也沒有見到真正的業(yè)主和賣家,這過程中就會發(fā)生比較大的價差。 -
141****2814
房子情況:
查看全文↓ 2019-01-08 08:18:35
首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況,70年,50年還是40年;商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房,不限購,物業(yè)費一般會高一些;如果是經(jīng)適房,還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。
房子是否滿五年,如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話,購房人還需要承擔額外的稅費。
如果是頂層的房子,要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡,一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”,不要信,自己看,網(wǎng)上搜情報……
和房主及物業(yè)了解清楚,是否市政水電,有的小區(qū)不用市政水,用的自挖井,水質(zhì)有可能不過關(guān),這個情況也是我親自經(jīng)歷過的,直到見了房主要簽約了,他們都說是市政水,但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過,大家一致說這個小區(qū)不是市政水。
房子的質(zhì)量,這個如果實地看不好看出來的話,要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑,比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查,發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差,隔壁開個電視機都能聽到。
周邊情況:
特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境,樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設(shè)施;如果樓是臨路、臨鐵道(城鐵)的,還要注意噪音問題;另外小區(qū)四周都要看一下,是不是有垃圾站、貨運站什么的,有可能會夜間卸貨擾民。
小區(qū)是否有富裕的停車位,有不少老小區(qū)沒有地下車庫,且地上停車位也比較少,很可能都沒有可供出租的車位,每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。
小區(qū)的安保情況,比如大門口是否可以隨意進人,單元門有沒有門禁等。可以在網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況,比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……
周邊交通狀況,必經(jīng)之路是不是每天都很堵,比如北京的天通苑一帶。
醫(yī)院、**、超市等生活配套設(shè)施有沒有。
簽合同階段
查看房產(chǎn)證、契稅票,看清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、建筑年代、交稅時間、房子是否還在抵押等。向房主詳細詢問房子的情況,為什么要出售房子。確認中介復(fù)印了房主的房產(chǎn)證及身份證。
確定自己是否有購房資質(zhì)。比如在北京,沒有北京市戶口的話,就要連續(xù)5年在北京完稅(不可中斷)且名下無房。購房人資質(zhì)審核通過,房子才能在建委做網(wǎng)簽。
明確付款方式,全款還是貸款。如果是貸款的話,要明確**支付方式。如果房主的房子需要你的**來還清銀行貸款的話,你的**是不走資金監(jiān)管的,等于你會直接把**(或一部分)給房主讓他先去還貸款,換完貸款,房子解抵押了,才可以繼續(xù)用該房作抵押申請貸款。這時候要注意在合同上明確寫出**的支付方式,用途,如果是用來給房主還貸,可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據(jù)。
確定自己的貸款方式、貸款資質(zhì)和額度。辦商業(yè)貸款的話,一般銀行會查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學(xué)歷等資料,來確定你的貸款數(shù)額和利率,首套房一般利率會下浮,但你的征信記錄如果不好,利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會影響到貸款額度,一般是要求每月稅后收入是還款數(shù)的兩倍,只要收入證明能開到2倍就行,工資流水差一些沒太大關(guān)系。
和房主商定后確定**遲過戶日期,過戶后什么時候做物業(yè)交割給鑰匙,多少天之內(nèi)遷走戶口,房子內(nèi)都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上,如果中介給的合同上,以上重要問題有沒有寫清的,一定要求中介在補充協(xié)議里加上。上面的幾個問題都是容易產(chǎn)生糾紛的,為了避免日后扯皮,必須提前寫在合同里。。
(一)設(shè)施設(shè)備細清點 如果購買二手房被上家裝修和使用過,在出售時,雙方已約定某些裝修和設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)的。那么,在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時,就應(yīng)當將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號、成色、數(shù)量,以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚。交房時,買家可嚴格…
相關(guān)問題
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1.要看格局。購買房屋**好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋,也沒有家具、家電等物品的掩飾,可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室,則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來,如宴客功能、休息功能等。2.多看墻角。查看墻面是否平整或潮濕、龜裂,可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的,如發(fā)生地震,墻角的承重力是關(guān)鍵,而墻角嚴重裂縫時,漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。3.不看裝修看做工。好的裝修都會讓人眼睛一亮,但高明的裝修卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候,購房者必須要注意房屋的做工,尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致,而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題,對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事,挑出這些小毛病,可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。一般來講,裝修新但做工很粗糙的房子,很有可能是投資客買來的房源,其目的是低買高賣賺取差價,對這類房源要多加注意。4.采光通風很重要。應(yīng)注意房子的通風狀況是否良好,房屋是否有潮濕、霉味,采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。5.仔細看屋頂??赐昕蛷d的地板、浴廁的瓷磚、廚房,購房者還要看看燈飾的路線,看一下天花板是否有水漬,或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,帶上螺絲刀,卸下燈具,打上手電筒,看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。6.滲漏要細查。廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口這些地方往往是滲漏問題的高發(fā)區(qū),對這些地區(qū)在看房注意事項中是必須要重點查看的。墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰是否有較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰,這些都是滲漏的跡象。選擇頂樓的購買者,應(yīng)仔細觀察頂層是否有裂縫,選擇底樓的購房者尖注意檢查房屋的地面滲水情況,要仔細檢查房屋墻角是否有變色、起泡的痕跡。若有,這表明該房地面嚴重潮濕,必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色重,有無陰冷的感覺,通風條件如何,也可用硬物敲擊地面,檢查其是否堅實。房屋頂層和衛(wèi)生間管道出入口的滲漏,以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質(zhì)量問題,雖不危及安全,但十分惱人,不得不查。7.水要看熱的。如果要想知道水管是否漏過水,可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭,看流水是否通暢,等到蓄滿水后再放水,看看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況:一是房子已經(jīng)很久都沒人住了,二是房子可能賣了很久都沒賣出去。8.看樓型與住宅結(jié)構(gòu)。住宅的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分,一般可以分為:磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。三種形式情況如下:(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅。磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋面板、桁架析架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講,磚混結(jié)構(gòu)是以部分鋼筋混凝土和部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅。磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑,樓板、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋,老北京俗稱“掛板樓”。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好,整體性強,抗腐蝕、耐火能力強,經(jīng)久耐用。9.不看電梯看樓梯。新建商品房大都是電梯房,電梯的功能固然重要,樓梯也不容忽視??匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢。10.了解詳情問保安??梢院托^(qū)管理員或保安聊天。因為他們是**了解小區(qū)基本狀況的,有時他們比業(yè)主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息,有時還能成為買房與否的決定性因素。買房對于普通百姓來說是一件大事,因為它可能要窮其一生的積蓄,更可能將還貸作為大半生的奮斗目標。大家在買房前一定要去親自考察一下,所以很多看房注意事項都必須了解清楚。
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買房是大事,很多人買房到了交錢這一環(huán)節(jié)便有了疑惑,不太了解買房付款方式以及付款流程??戳讼旅娴闹R,一定會大徹大悟。一次性付款①看房:買方看房、交易雙方初步交談價格、付款方式、交房日期等事項,雙方所產(chǎn)生的費用由交易雙方支付;②查檔:買賣雙方拿好房產(chǎn)證原件或者按揭合同原件到國土部門查房檔案;③簽合同:買賣雙方協(xié)定好房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間、傭金的支付比例、違約責任,確認之后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把以上內(nèi)容寫進合同,同時支付定金應(yīng)該交給中介公司;④賣方與擔保公司一起到公證處進行公證,賣方委托擔保公司辦理相關(guān)事務(wù);⑤資金監(jiān)管及貸款申請:買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7~8個工作日左右;⑥贖樓:買方向擔保公司支付擔保費用后,擔保公司向原貸款銀行申請贖樓,擔保公司向銀行出具贖樓擔保,進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù),約5個工作日左右;⑦房屋過戶:買方同擔保公司簽訂,遞交房產(chǎn)過戶申請,擔保公司領(lǐng)取回執(zhí),需5個工作日;⑧買方同擔保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些,再見到它時要等全部貸款還清之后),擔保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,約10個工作日左右;⑨交房:買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領(lǐng)鑰匙。一次性付款需要注意的事項1.在合同中要明確規(guī)定,如果貸款辦理不成功,就要無條件解除合同,退回全部定金和已交付的房款;2.要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時間,同時要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責任;3.要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問題的解決方案;4.購房者可以要求開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫出來,并附一張項目公攤的平面圖紙;5.簽訂正式合同的時候,要確保合同無空白處。中介代管房款:交易雙方在中介公司簽定合同,買方向賣方支付購房定金或首期款之后,將剩余房款交由中介公司進行代管,并由三方約定在完成過戶的條件下,中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣方。采用這種方式,對前面所列舉的兩種方式所存在的缺點都得到了回避,但是更多的加入了中介公司的風險因素。由于中介公司出現(xiàn)過一些攜款潛逃的先例,很少人采用該方式。
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1.細心查看房屋的歷史,了解現(xiàn)房的實際狀況;2.注意評估房屋的戶型、裝修和地段,以及政府政策;3.查看房屋的法律文書,確保房屋沒有被強制執(zhí)行或拍賣;4.認真查看合同,確保合法性,并了解簽署合同的權(quán)利和義務(wù);5.查看拆遷情況,確保房屋能安全使用;6.檢查建筑質(zhì)量,以確保房屋沒有大面積漏水或潮濕等問題;7.了解房屋的未來發(fā)展規(guī)劃,確保其價值不會大幅度下降;8.如果有可能,可以找專業(yè)人士來檢查房屋的狀況。
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呢?1. 查看房屋登記信息:查看房屋登記信息,了解房屋的合法性,是房主有權(quán)出售,還是被法院查封等。2. 核實房屋使用權(quán):查看房屋使用權(quán),看看該房屋是否有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)限,有沒有租賃合同存在等。3. 查看房屋年審信息:查看房屋年審信息,了解房屋的建筑結(jié)構(gòu)、報廢年限、質(zhì)量等信息,以免買到危房。4. 查看交易文件完整性:查看交易文件完整性,需要看看買賣雙方簽署的文件是否完整,以防被欺騙。5. 理解交易流程:了解買賣雙方的交易流程,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),以防被欺騙。6. 查看相關(guān)證件:查看房屋的各類證件,包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房屋交易合同等,以保證購買權(quán)和安全。
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