買二手房付款時有什么需要注意的？

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• 141****5712

  買房是大事，很多人買房到了交錢這一環(huán)節(jié)便有了疑惑，不太了解買房付款方式以及付款流程?？戳讼旅娴闹R，一定會大徹大悟。
  
  一次性付款
  
  ①看房：買方看房、交易雙方初步交談價格、付款方式、交房日期等事項，雙方所產(chǎn)生的費用由交易雙方支付；
  
  ②查檔：買賣雙方拿好房產(chǎn)證原件或者按揭合同原件到國土部門查房檔案；
  
  ③簽合同：買賣雙方協(xié)定好房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間、傭金的支付比例、違約責(zé)任，確認(rèn)之后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把以上內(nèi)容寫進合同，同時支付定金應(yīng)該交給中介公司；
  
  ④賣方與擔(dān)保公司一起到公證處進行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；
  
  ⑤資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個工作日左右；
  
  ⑥贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；
  
  ⑦房屋過戶：買方同擔(dān)保公司簽訂，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日；
  
  ⑧買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；
  
  ⑨交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
  
  一次性付款需要注意的事項
  
  1.在合同中要明確規(guī)定，如果貸款辦理不成功，就要無條件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;
  
  2.要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時間，同時要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任;
  
  3.要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問題的解決方案;
  
  4.購房者可以要求開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫出來，并附一張項目公攤的平面圖紙;
  
  5.簽訂正式合同的時候，要確保合同無空白處。
  
  中介代管房款：交易雙方在中介公司簽定合同，買方向賣方支付購房定金或首期款之后，將剩余房款交由中介公司進行代管，并由三方約定在完成過戶的條件下，中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣方。采用這種方式，對前面所列舉的兩種方式所存在的缺點都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的風(fēng)險因素。由于中介公司出現(xiàn)過一些攜款潛逃的先例，很少人采用該方式。

  查看全文↓ 2019-01-27 12:30:24
• 135****0922

  購買二手房需要注意的問題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
  
  二、要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個房間通風(fēng)不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)等等。
  
  購買二手房手續(xù)：
  
  1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

  查看全文↓ 2019-01-27 12:30:13
• 131****8818

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；
  2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；
  3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)；
  4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。
  （二）如通過中介找房，一定要會選擇。
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗槟憧梢詰{借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。
  （三）建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面。
  現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

  查看全文↓ 2019-01-27 12:30:06
• 157****3502

  購買二手房注意事項：
  1．看房
  1）房屋產(chǎn)權(quán)是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權(quán)人；
  2）房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛;
  3）所購建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計算在內(nèi);
  4）房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個人等。
  2．定價
  1）自身要熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調(diào)；
  2） 聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。
  3．合同
  1） 明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;
  2）明確違約責(zé)任，在簽訂合同時應(yīng)詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理方法;
  3）物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應(yīng)注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰來承擔(dān)等。

  查看全文↓ 2019-01-27 12:29:58
• 153****6347

  二手房交易的注意事項：
  
  1、房屋手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  
  3、交易房屋是否在租
  
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。
  
  因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  
  4、土地情況是否清晰
  
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；
  
  還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  
  5、市政規(guī)劃是否影響
  
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  
  6、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  
  
  
  7、單位房屋是否侵權(quán)
  
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  
  8、物管費用是否拖欠
  
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  
  9、中介公司是否違規(guī)
  
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  
  10、合同約定是否明確
  
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  
  二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。
  
  根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。
  
  買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費的項目、稅率。
  
  擴展資料：
  
  置業(yè)者購買二手房時注意七個細(xì)節(jié)：
  
  1、弄清權(quán)屬再出手。買房前，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，究竟是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、還是無產(chǎn)權(quán)。若房屋產(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)糾紛，房子再好也不宜購入。
  
  2、分清房屋產(chǎn)權(quán)不吃虧。只有使用權(quán)的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產(chǎn)權(quán)證上體現(xiàn)的是完全產(chǎn)權(quán)還是只有使用權(quán)。
  
  3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于將房子出手，可能會故意隱瞞房屋建成時間，看房時應(yīng)留意房產(chǎn)證測繪頁上的數(shù)據(jù)，從而了解房屋大致年限。
  
  4、弄清建筑面積和使用面積。分清房屋的建筑面積和使用面積是否與房屋產(chǎn)權(quán)證上一致，是否存在私搭亂建現(xiàn)象，以免購買的房屋面積縮水。
  
  5、詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給等情況。這些因素可能直接關(guān)系到日后的居住品質(zhì)。
  
  6、全面考察房屋周圍環(huán)境。重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。
  
  7、謹(jǐn)防黑中介。購買二手房要找正規(guī)的中介公司，以防自己操作失誤或者黑中介從中牟利。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-27 12:29:41

相關(guān)問題

• 問 買二手房付款時需要注意什么？
  答

  購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學(xué)區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；7、中介公司是否違規(guī) ：選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價等。二手房交易過戶流程： 1、信息核對。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 2、簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。 5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7、產(chǎn)權(quán)登記變更，發(fā)放貸款。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、物業(yè)交割。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 買二手房時有什么細(xì)節(jié)要注意的？
  答

  確定房價 在二手房價格的測算上，主要看房屋本身的價值和周圍的環(huán)境因素。 房屋因素。房屋的實體因素可以參考一定的標(biāo)準(zhǔn)定價。房屋竣工后即進人折舊期，以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊期為50 年．每年折舊率為2 ％。另外，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，這些方面是無法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。 環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境；既有小環(huán)境，又有大環(huán)境在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中**區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。 心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8%。 因此，如果以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)，來測算二手房的價格，首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為（約數(shù)，僅供參考）: 1.房屋因素 （1） 折舊：每年一20%。 （2） 戶型：“三小”戶型（小廳、小廚、小衛(wèi)）一10 % 。 （3） 樓層：板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準(zhǔn)價；若是頂層一5 ％。 （4） 朝向：無朝南外門窗一5 ％。 2環(huán)境因素 （1）物業(yè)管理：無物業(yè)管理一5 ％。 （2） 非獨立封閉小區(qū)：一5 ％。 （3） 有省、市重點**小區(qū)：+ 5 ％。 2.個別因素 （1）磚木結(jié)構(gòu)：一2 ％。 （2） 使用年限：每少5 年一1 % （3） 房屋質(zhì)量及裝修：5 ％。 3.心理因素 二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8 ％左右。 買方得到賣主報價時，也可以使用以下技巧判斷二手房的價格是否公道： ( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價格。 ( 2 )通過房地產(chǎn)顧問公司了解房價指數(shù)，通過房地產(chǎn)中介公司了解房屋價格行情。 ( 3 )貨比三家，詳細(xì)收集該地區(qū)的房屋資料，了解行情，爭取議價。 二、 買房砍價 購買二手房事先會有對房價的心理預(yù)期，如果認(rèn)為賣方要價過高，則需要砍價。 知己知彼，方能找到對方弱點。舊房由于長年磨損，質(zhì)量下降，其價格很難得到準(zhǔn)確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細(xì)情況，摸清弱點。比如，弄清楚該房上市多久，賣出去的原因，多少人出過價，出價多少，賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否為分期付款二**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限，賣房款的用處以及當(dāng)年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時，要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。 如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。也可以讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標(biāo)準(zhǔn)。 為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應(yīng)價，要堅持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價的原則。 如果是直接和賣主交易，為了解除賣主的防備心理，殺價時**好坦率地告訴賣主買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價。 總之，買房砍價既要精明，又要合理。 三、 簽訂房屋買賣合同 房屋買賣合同是購買二手房的憑據(jù)，下面以買方委托中介參與購房為例介紹所涉及的合同 1 ．買方與中介方簽訂的居間合同買方尋求中介的目的是尋找到合適的房源，然后與賣主達成買賣房屋的協(xié)議。中介所起的作用是媒人的作用，**終是否成交，還需要買賣雙方的協(xié)商一致才行為此，買方與中介方簽訂的合同為居間合同。按照《 合同法 》 的規(guī)定，買賣雙方的協(xié)議達成以后，中介方的任務(wù)即告完成，買方要向中介方支付居間費，如果買賣雙方的購房協(xié)議沒有成立，則中介方無權(quán)要求買方支付居間介紹費，但是在中介方居間的過程中付出的必要費用，還是可以要求買方來支付的 2 ．買方與賣方簽訂的房屋買賣合同。這可謂是買賣雙方**重要的一份合同，買賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，都應(yīng)在這份合同中體現(xiàn)出來。因此，買賣雙方在簽訂此協(xié)議之前，要進行充分的協(xié)商，條款盡量詳細(xì)、具體、明確，以便于合同能夠具有可操作性。此合同一般應(yīng)包括以下主要條款： ( l )買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系為一法 ( 2 )明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及價款的問題。在合同中寫明總房價，注明是一次勝付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件 。 ( 4 )寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用，注意明確房屋交接時應(yīng)保持的狀態(tài)。 ( 5 )違約責(zé)任明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約．違約金、定金、賠償金的計算與給付產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議（仲裁、訴訟等）。 ( 6 )寫明合同生效、中止、終止或解除條款。 ( 7 )在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。 3 ．買方與中介方簽訂的委托代理合同一般來講，基于中介方的專業(yè)水平和經(jīng)驗，買方都會將產(chǎn)權(quán)過戶和物業(yè)交接等事項委托給中介力、理，買方圖個省心，當(dāng)然買方會支付中介方一筆委托代理費用，雙方就此可簽訂委托代理合同。 4 ．擔(dān)保合同。為了保證產(chǎn)權(quán)的安全過戶和物業(yè)的安全交接，買方可要求中介提供擔(dān)保，雙方可訂立專門的擔(dān)保合同。 其實，正常的二手房交易中，上述四種合同都簽訂的情況是很少見的大部分情況是，有一份買賣雙方的房屋買賣合同；有一份買方、賣方、中介方三方簽訂的居間中保合同，居間中保合同的內(nèi)容可將上述委托代理合同、居間合同、擔(dān)保合同的內(nèi)容包括進去。 當(dāng)然買賣雙方還可以隨時訂立補充協(xié)議來對上述合同內(nèi)容進行補充。 四、 房屋買賣合同中的細(xì)節(jié)提示 由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時稍加注意，大多能事先避免所以，僅僅知道二手房買賣合同的應(yīng)有條款項目還不夠，對各項目下細(xì)節(jié)的了解更是多多益善。在簽訂二手房買賣合同時，只要留心以下細(xì)節(jié)，就能讓你有更多的安全保證。 1. 房屋的具體情況 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。 2. 屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié) 買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時，業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈送。而到實際交房時，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價賣與客戶。其實這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同簽訂過程中，付款方式是必須要重點注意的一項要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：在簽訂合同時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；若通過中介公司交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前幾個工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司，中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。 另外，**好有一小部分剩余款項的支付能放在物業(yè)交驗之后的幾個工作日內(nèi)進行。在買房過程中要選擇資信較好的大型品牌中介公司，這樣能比較有效地規(guī)范買賣雙方的行為。 4. 交房時間 房屋交驗在二手房買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時，應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日．或是雙方約定的其他時間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。 5. 居間中保 為了省心、安全，許多客戶會選擇通過房產(chǎn)中介公司來代辦過戶手續(xù)。中介公司除代辦過戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款房屋買賣如果是通過中介公司進行的，那么在居間中保合同中除了需標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項交付方式．相關(guān)稅費等。 6. 違約責(zé)任 **后，在合同中要標(biāo)明各方的責(zé)任與義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生，如違約責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況的處理。

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• 問 ??二手房全額付款交易是怎樣的?付款時有什么要注意的嗎？
  答

  個人一次性全款購買二手房的交易流程如下：1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；2、買方支付賣方定金；3、雙方共同去做房屋過戶；4、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；5、買方全款付清給賣方。

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• 問 ??翻新改造二手房時有什么需要注意的？
  答

  二手房翻新改造要注意的地方有很多，水電要不要改造主要是你說的二手房是買的二手房還是自己住了很久的房子，如果是自己住了很久的房子，以前的電線水管是你自己買的，而且是質(zhì)量不錯的品牌的話，那么可以不用再改造了。反之，則要改造過。 改造墻面要注意的事項如下： 一、承重墻及配重墻不能隨便拆除 有些墻面嚴(yán)禁拆除，因為有些墻面是承重墻及配重墻。以墻紙或掛畫裝飾墻面會有不錯的效果。 二、墻體滲水要重視 　　墻體滲水的情況是長遠(yuǎn)的事情，處理不好則會埋下禍根，這就必須找專業(yè)的施工隊伍進行徹底的墻體防漏施工。施工時要求施工人員著重對基面進行清理，鑿除表面污物并清掃干凈，必要處可用聚合物水泥砂漿抹刷幾遍，以增強砂漿與基面的粘結(jié)能力。 三、老房墻皮處理工藝較特殊 　　有些老房可能在三四年前已經(jīng)泛黃掉皮，有的地方還有小小的開裂，有的人把墻面直接刷白，本以為可以遮丑，沒想到墻皮又開始脫落了。老墻面在翻新前一定要做墻面基層處理，粉化嚴(yán)重的要鏟除，原墻面過于光滑、刷過油漆或乳膠漆的也需鏟除，墻表面粘結(jié)不牢的表皮及浮塵也要除掉，便于膩子和新涂料與墻體粘結(jié)，如果有掉皮凹進去的部分則要用石膏膩子修補。而且原有墻皮一定要處理到位，不然后期乳膠漆和墻紙還是會起皮。 四、衛(wèi)浴的拆卸才是關(guān)鍵 　　此外，在二手房改造中，衛(wèi)浴的墻面改造也頗費周章。對于二手房衛(wèi)浴改造來說，衛(wèi)浴的拆卸才是關(guān)鍵。衛(wèi)浴墻面敲磚的施工步驟一般可以分為：施工前的準(zhǔn)備工作、衛(wèi)浴用具的拆卸、衛(wèi)浴瓷磚的拆卸、施工現(xiàn)場的清理四個基本步驟，而各施工步驟的細(xì)節(jié)則因施工隊伍的習(xí)慣而各有不同。 我再總結(jié)一下我上面說的吧！承重墻及配重墻不能隨便拆除，墻體滲水要重視，老房墻皮處理工藝較特殊，衛(wèi)浴的拆卸才是關(guān)鍵。衛(wèi)浴的拆卸才是關(guān)鍵，師傅在改造衛(wèi)生間的時候這點是要特別留意的哦~

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• 問 二手房選房時有什么細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  買二手房注意事項一、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，**終影響到二手房買賣合同的簽訂。二、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應(yīng)當(dāng)對此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。三、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動，在購買時應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。

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