商品房買賣合同審查要點(diǎn)有哪些?

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• 147****3620

  一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押
  
  購(gòu)房者購(gòu)買前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。
  
  二、仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件
  
  1、開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。
  
  商品房開(kāi)發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對(duì)于開(kāi)發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的。
  
  2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”
  
  ①“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  
  ②“兩書”：即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說(shuō)明書。
  
  ③“五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證。其中**重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。
  
  三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序
  
  大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，**好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。
  
  1、一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。
  
  2、如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。
  
  四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的
  
  1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。
  
  2、現(xiàn)實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買賣合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。
  
  五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體
  
  1、商品房買賣合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。
  
  2、同時(shí)，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。
  
  ②由于開(kāi)發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者要求退房退款時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。
  
  ③加重開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過(guò)其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開(kāi)發(fā)商惡意違約。
  
  六、合同附件須重視
  
  1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。
  
  2、常有的合同附件包括所購(gòu)房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說(shuō)明書等，對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。
  
  可見(jiàn)，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購(gòu)房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。
  
  七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料
  
  商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng)，不視為合同的條款，但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定
  
  八、商品房買賣合同的定金問(wèn)題
  
  《商品房銷售管理辦法》第22條及**高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
  
  在規(guī)定的期限內(nèi)，如果消費(fèi)者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來(lái)的。這種定金或訂金的約定，對(duì)消費(fèi)者是不利的，使他們?cè)诤灱s時(shí)處于受制于人的境地，在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議而導(dǎo)致談判失敗的，開(kāi)發(fā)商都以對(duì)方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。但現(xiàn)實(shí)情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會(huì)給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會(huì)將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金(或訂金)是不可逾越的一個(gè)步驟。
  
  我國(guó)法律規(guī)定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的;另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。律師認(rèn)為，商品房的認(rèn)購(gòu)書應(yīng)該算作預(yù)約合同，是消費(fèi)者與房地產(chǎn)商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協(xié)議。從這個(gè)層面上講，認(rèn)購(gòu)書中的定金是一種立約定金(訂約定金)。如果因?yàn)橐环降倪^(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致《商品房買賣合同》沒(méi)有成立的，另一方可以依據(jù)定金條款來(lái)追究過(guò)錯(cuò)方的違約責(zé)任?！叭绻?gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同中，出現(xiàn)不屬于自己責(zé)任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時(shí)開(kāi)發(fā)商的手續(xù)尚不全;購(gòu)房者依約定時(shí)間去簽合同，但由于某些實(shí)質(zhì)性條款未達(dá)成一致協(xié)議等，導(dǎo)致《商品房買賣合同》無(wú)法簽的，購(gòu)房者要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，讓開(kāi)發(fā)商退定金是完全可以的?！?br/>
  
  

  查看全文↓ 2019-01-11 00:17:21
• 141****2808

  《商品房買賣合同》中要特別注意的內(nèi)容：
  一、簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)要注意的事項(xiàng)
  開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的主要原因在于，房屋一旦被購(gòu)房者選中，開(kāi)發(fā)商就必須向購(gòu)房者預(yù)留該房屋，并就該房屋與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購(gòu)房者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預(yù)留的作法就會(huì)給開(kāi)發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時(shí)這也是開(kāi)發(fā)商的一種促銷手段，以認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂給購(gòu)房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。
  不少購(gòu)房者在簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》后，對(duì)所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致意見(jiàn)，便要求開(kāi)發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購(gòu)房者的要求有沒(méi)有法律依據(jù)呢?定金和訂金有什么區(qū)別?
  《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但這里所指的費(fèi)用，是指具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的"定金"。而且，具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應(yīng)依法從其約定。
  依據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過(guò)合同標(biāo)的總額的百分之二十;債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定："出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"
  因此在"定金"或"約定不予退還費(fèi)用"的情況下，購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購(gòu)房者慎簽《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒(méi)有"另有約定"。
  二、填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)
  商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了**大限度地保護(hù)購(gòu)房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。
  第一、合同開(kāi)始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項(xiàng)。如果出賣方有"委托代理機(jī)構(gòu)"或買受人有"委托代理人"，除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效“授權(quán)委托書"。如果是父母(或其他監(jiān)護(hù)人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。
  第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。
  第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。律師建議：根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實(shí)施)的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者預(yù)購(gòu)商品住宅的，應(yīng)堅(jiān)持按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)及處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差。
  第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問(wèn)題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)告知。按逾期交房的時(shí)間分別處理的時(shí)限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問(wèn)題。
  第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開(kāi)通外，其他如燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。
  第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問(wèn)題，根據(jù)9月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無(wú)權(quán)使用。
  在合同的選項(xiàng)的填寫時(shí)，除以上提到的事項(xiàng)外，還有不少需要注意的問(wèn)題。為穩(wěn)妥起見(jiàn)，購(gòu)房者**好還是請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師為自己把關(guān)。
  三、關(guān)于合同附件的注意事項(xiàng)
  商品房買賣合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的**后，容易被購(gòu)房者所忽視，而被不法開(kāi)發(fā)商所利用。事實(shí)上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點(diǎn)必須提醒購(gòu)房者注意：
  第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒(méi)有明確的約束。
  第二、無(wú)論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來(lái)表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語(yǔ)。像 "高級(jí)""名牌""精裝修"這類詞語(yǔ)就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確，"高級(jí)"具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、"名牌"到底是什么牌子、"精裝修"要達(dá)到什么裝修效果。
  第三、根據(jù)民事法律的"意思自治"原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:17:10
• 154****6183

  附件一：房屋平面圖
  附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明
  附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
  1.外墻：
  2.內(nèi)墻：
  3.頂棚：
  4.地面：
  5.門窗：
  6.廚房：
  7.衛(wèi)生間：
  8.陽(yáng)臺(tái)：
  9.電梯：
  10.其他：
  附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議
  附件五：住宅質(zhì)量保證書
  商品房買賣合同注意事項(xiàng)
  簽訂前要注意申請(qǐng)樓盤情況
  購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同前，要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗(yàn)收合格證明(或開(kāi)發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》)和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否相符。
  審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。
  購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)擁有知情權(quán)
  對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供)、建筑平面布置圖(經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意)。
  簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》;簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》;前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。
  簽約時(shí)商品房買賣合同要看清。
  《商品房買賣合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問(wèn)題：
  (1)在合同中，應(yīng)注明與開(kāi)發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，較好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
  (2)明確注明房屋面積
  所購(gòu)面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過(guò)約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
  (3)對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定
  務(wù)必將開(kāi)發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來(lái)表達(dá)。如果開(kāi)發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
  (4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間
  合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。
  (5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間
  (6)認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致
  注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。
  (7)約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任
  合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。
  (8)仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容
  如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開(kāi)發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開(kāi)發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:16:56
• 155****1453

  中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法
  第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
  商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
  （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
  （二）商品房基本狀況；
  （三）商品房的銷售方式；
  （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
  （五）交付使用條件及日期；
  （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
  （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
  （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
  （九）面積差異的處理方式；
  （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
  （十一）解決爭(zhēng)議的方法；
  （十二）違約責(zé)任；
  （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
  商品房買賣合同一般是有《商品房買賣合同示范文本》的，由各級(jí)城建部門監(jiān)管！

  查看全文↓ 2019-01-11 00:16:47
• 157****3180

  一、商品買賣合同成立前提
  
  1、房屋出售方必須具備該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。
  
  2、房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂買賣合同。
  
  3、房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)之前其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同。
  
  4、房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。
  
  5、房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，需采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。
  
  二、不得形成買賣合同和合同無(wú)效情況
  
  （一）不得形成買賣合同情況
  
  1、違法或違章建筑；
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；
  
  3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；
  
  4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護(hù)的房屋；
  
  5、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；
  
  6、單位擅自購(gòu)買的城市私房；
  
  7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。
  
  （二）買賣合同無(wú)效情況
  
  1、與國(guó)家法律和行政法規(guī)發(fā)生沖突時(shí)，合同無(wú)效；
  
  2、合同中明顯不公平的條款也無(wú)效；霸王條款有（1）擅自延長(zhǎng)備案時(shí)間；（2）公共收益被占有；（3）)違約責(zé)任不對(duì)等;（4）買方無(wú)權(quán)調(diào)整合同；（5）延期交房都可免責(zé)；（6）未及時(shí)簽合同只是買方責(zé)任：（7）買方無(wú)權(quán)選擇物業(yè)；（8）銷售廣告可能有假；（9）指定貸款銀行.
  
  3、買賣合同是當(dāng)事人即開(kāi)發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂的，在訂立中消費(fèi)者很難有商量余地，屬于一種格式條款，而新《合同法》對(duì)格式條款的提供方面有著種種限制，格式條款中，開(kāi)發(fā)商免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，則該條款無(wú)效；
  
  第四、違約責(zé)任在合同中未約定或約定不明的，受損害方仍可以根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失大小，合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  三、購(gòu)房人在簽訂商品房買賣合同注意事項(xiàng)
  
  1、審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。
  
  2、采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。
  
  3、注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。
  
  4、分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。
  
  5、講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。
  
  6、認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  
  7、在簽訂房屋買賣合同時(shí)，**好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的麻煩和損失。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:16:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買賣合同審查要點(diǎn)有哪些?
  答

  商品房買賣合同審核注意事項(xiàng)：一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押購(gòu)房者購(gòu)買前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。二、仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件1、開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。商品房開(kāi)發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對(duì)于開(kāi)發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的。2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”①“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。②“兩書”：即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說(shuō)明書。③“五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證。其中**重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，**好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。1、一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。2、如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。2、現(xiàn)實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買賣合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體1、商品房買賣合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。2、同時(shí)，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。②由于開(kāi)發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者要求退房退款時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。③加重開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過(guò)其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開(kāi)發(fā)商惡意違約。六、合同附件須重視1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。2、常有的合同附件包括所購(gòu)房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說(shuō)明書等，對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件?？梢?jiàn)，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購(gòu)房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng)，不視為合同的條款，但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定八、商品房買賣合同的定金問(wèn)題《商品房銷售管理辦法》第22條及**高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在規(guī)定的期限內(nèi)，如果消費(fèi)者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來(lái)的。這種定金或訂金的約定，對(duì)消費(fèi)者是不利的，使他們?cè)诤灱s時(shí)處于受制于人的境地，在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議而導(dǎo)致談判失敗的，開(kāi)發(fā)商都以對(duì)方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。但現(xiàn)實(shí)情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會(huì)給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會(huì)將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金(或訂金)是不可逾越的一個(gè)步驟。我國(guó)法律規(guī)定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的;另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。律師認(rèn)為，商品房的認(rèn)購(gòu)書應(yīng)該算作預(yù)約合同，是消費(fèi)者與房地產(chǎn)商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協(xié)議。從這個(gè)層面上講，認(rèn)購(gòu)書中的定金是一種立約定金(訂約定金)。如果因?yàn)橐环降倪^(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致《商品房買賣合同》沒(méi)有成立的，另一方可以依據(jù)定金條款來(lái)追究過(guò)錯(cuò)方的違約責(zé)任?！叭绻?gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同中，出現(xiàn)不屬于自己責(zé)任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時(shí)開(kāi)發(fā)商的手續(xù)尚不全;購(gòu)房者依約定時(shí)間去簽合同，但由于某些實(shí)質(zhì)性條款未達(dá)成一致協(xié)議等，導(dǎo)致《商品房買賣合同》無(wú)法簽的，購(gòu)房者要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，讓開(kāi)發(fā)商退定金是完全可以的?！?/p> 全部5個(gè)回答>

• 問(wèn) 商品房買賣合同審查要點(diǎn)有什么?
  答

  房屋買賣合同注意事項(xiàng)如下：　　1、一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。　　2、一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎?！　?、一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事?！　?、一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。　　5、一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難?！　?、一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任?！　?、在簽訂房屋買賣合同時(shí)，**好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房買賣合同的主要條款有哪些 什么是商品房買賣合同
  答

  商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。建設(shè)部2003年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對(duì)商品房銷售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (—)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所; (二)商品房基本狀況; (三)商品房的銷售方式; (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間; (五)交付使用條件及日期; (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; (七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒(méi)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任; (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬; (九)面積差異的處理方式; (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; (十一)解決爭(zhēng)議的方法; (十二)違約責(zé)任; (十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。2000年9月建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括： (1)雙方當(dāng)事人的基本情況; (2)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù); (3)商品房銷售的依據(jù); (4)買受人所購(gòu)房屋的基本情況; (5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款; (6)面積確認(rèn)及面積差異處理; (7)付款方式及期限; (8)買受人逾期付款的違約責(zé)任; (9)交付期限; (10)出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任; (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定; (12)交接; (13)出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛; (14)出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任; (15)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾; (16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定; (17)保修責(zé)任; (18)雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定; (19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán); (20)爭(zhēng)議解決方式; (21)末盡事宜的約定; (22)附件效力的說(shuō)明; (23)附件形式的要求; (24)簽定之日起生效; (25)登記備案。

• 問(wèn) 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題。 在目前商品房交易過(guò)程中,許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況:一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu);另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款,如果在規(guī)定的時(shí)間里,購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋,就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。 2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。 在商品房買賣過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款,如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋,開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ),一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此,購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái),找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái),并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的,保護(hù)購(gòu)房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求,那么,購(gòu)房人**好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3、售樓廣告問(wèn)題。 開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō),售樓書,廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì),遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng),不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為,購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假?gòu)V告,欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時(shí)向**有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào),申請(qǐng)予以查處,或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 4、樣板房問(wèn)題。 目前在商品房銷售過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí),開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí),購(gòu)房人有權(quán)退房,因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明,致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問(wèn)題。 有些購(gòu)房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過(guò)**主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí),應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購(gòu)房合同的重要組成部分,因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。

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• 問(wèn) 什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。[1]一、當(dāng)事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號(hào)、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書號(hào)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號(hào)。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。三、價(jià)款及支付方式商品房的價(jià)款包括單價(jià)與總價(jià)兩種。總價(jià)可以按幢、套或單元計(jì)價(jià)，不論商品房實(shí)際面積與約定是否存在誤差，均不對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。單價(jià)是按商品房面積計(jì)價(jià)，可分為依建筑面積計(jì)價(jià)、依套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和依使用面積計(jì)價(jià)三種方式。商品房買賣合同的價(jià)款支付方式一般有三種方式：第一，以所購(gòu)商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時(shí)間與方式，向哪家銀行申請(qǐng)貸款，如貸款申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)時(shí)有關(guān)事項(xiàng)的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時(shí)間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時(shí)間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對(duì)商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗(yàn)收文件，如建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收。五、公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對(duì)該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。六、面積差異的處理當(dāng)事人可對(duì)房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒(méi)有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對(duì)此應(yīng)作明確約定。八、違約責(zé)任出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實(shí)際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實(shí)際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。

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