農(nóng)村房屋買賣合同效力是如何認定的？

已有3個回答

• 145****6346

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類
  1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。
  2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權轉讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
  3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:27:41
• 157****9523

  購買農(nóng)村房屋時需要注意，農(nóng)村房屋只能在村集體成員之間買賣，非本村集體的成員購買該類房屋時，不能取得產(chǎn)權證書，相關交易行為不受法律保護。
  一旦房價上漲，賣方反悔，法院會認定買賣房屋的行為無效，買方須退回房產(chǎn)，作為購房人的權利得不到保障。因此，購買農(nóng)村房屋要慎重。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:27:35
• 135****3538

  隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，同時也出現(xiàn)了大量的農(nóng)村房屋買賣糾紛，那么如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力？農(nóng)村房屋買賣合同有何注意事項呢？
  
  農(nóng)村房屋買賣糾紛
  
  先給大家看個案例。2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢某即從該房屋內將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢某一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請求法院確認三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效。
  
  如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力
  
  隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。
  
  在此情況下，對該涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認定有效，而是應從宅基地使用權的特點上去把握。一般來說，確認的農(nóng)村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件：
  
  1、轉讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房；
  
  2、轉讓人與受讓人應為同一集體經(jīng)濟組織內部成員；
  
  3、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；
  
  4、轉讓行為已征得集體經(jīng)濟組織同意。
  
  因此，本案應確認該房屋買賣合同有效。因此如果有意向購買農(nóng)村房屋的購房者，一定要認真閱讀以上幾個房屋買賣合同效力的條件，只有符合這四個條件，那么房屋買賣合同才有效，否則為無效，意欲購買農(nóng)村房屋的買房者，您明白了嗎？

  查看全文↓ 2019-01-11 09:27:27

相關問題

• 問 農(nóng)村房屋買賣合同效力是怎么認定的？
  答

  農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

  全部3個回答>
• 問 農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定是如何的？
  答

  .農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

  全部3個回答>
• 問 農(nóng)村房屋買賣合同有什么注意事項 如何認定房屋買賣合同的效力
  答

  隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，同時也出現(xiàn)了大量的農(nóng)村房屋買賣糾紛，那么如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力？農(nóng)村房屋買賣合同有何注意事項呢？ 農(nóng)村房屋買賣糾紛 先給大家看個案例。2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢某即從該房屋內將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢某一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請求法院確認三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效。 如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力 隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。 在此情況下，對該涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認定有效，而是應從宅基地使用權的特點上去把握。一般來說，確認的農(nóng)村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件： 1、轉讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房； 2、轉讓人與受讓人應為同一集體經(jīng)濟組織內部成員； 3、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件； 4、轉讓行為已征得集體經(jīng)濟組織同意。 因此，本案應確認該房屋買賣合同有效。因此如果有意向購買農(nóng)村房屋的購房者，一定要認真閱讀以上幾個房屋買賣合同效力的條件，只有符合這四個條件，那么房屋買賣合同才有效，否則為無效，意欲購買農(nóng)村房屋的買房者，您明白了嗎？

• 問 ??農(nóng)村房屋買賣效力如何認定？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣如何有效根據(jù)我國《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效;3、購房者應當符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。4、買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權對這種物權作出實質性處分二、如何認定農(nóng)村房屋買賣合同效力根據(jù)司法實踐，農(nóng)村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認定呢?1、對于轉讓給城鎮(zhèn)居民的合同應認定為無效合同。我國《物權法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理條例等也對宅基地使用權規(guī)定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”因此，從有關規(guī)定來看，轉讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應當認定為無效合同;2、對于轉讓給同村或外村居民的合同應認定為有效合同。原因是：第一 ，窮盡我國相關的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定，并沒有關于農(nóng)村房屋禁止轉讓的規(guī)定，而在民法領域，法無規(guī)定即自由;第二，允許農(nóng)民范圍內的流轉從本質上說并未違反宅基地使用權保障功能，同時也可以通過流轉使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題;第三，允許農(nóng)民范圍內的流轉沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉讓并沒有導致建筑物所有權和土地使用權的主體分離結果，因此應當為有效，如果說這樣的流轉違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟組織內便可以清除宅基地使用權在集體經(jīng)濟組織之間流轉的障礙。

  全部3個回答>
• 問 農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定是怎么樣的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權轉讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

  全部3個回答>