買二手房應(yīng)該注意哪些問題? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)

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• 134****3126

  購買二手房，要注意以下問題：
  
  1、了解房屋歷史：
  
  首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；
  
  2、考察市政配套：
  
  **好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學(xué)區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。
  
  3、了解往后居住的費用：
  
  包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。
  
  4、房屋手續(xù)是否齊全 ：
  
  查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；
  
  5、房屋是否合法 ：
  
  不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；
  
  6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；
  
  7、中介公司是否違規(guī) ：

  查看全文↓ 2019-01-14 11:11:55
• 138****9564

  購買二手房需要注意的問題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
  
  二、要審查房屋權(quán)屬，確認房主真實身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。
  
  購買二手房手續(xù)：
  
  1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

  查看全文↓ 2019-01-14 11:11:49
• 134****7643

  買賣二手房應(yīng)注意的法律風險 **近總有客戶咨詢我買賣二手房過程中應(yīng)注意哪些法律風險，希望在簽約時聘請我陪同，提供法律咨詢，但是由于訴訟業(yè)務(wù)繁忙，沒有接受聘請，現(xiàn)將我辦理二手房買賣糾紛業(yè)務(wù)過程中遇到的一些法律問題，總結(jié)一下，希望對于近期買賣二手房的您有所幫助，對于將來有買賣二手房打算的朋友，也希望您了解一下，也許您注意了某個法律風險點，簽約時進行了約定，就預(yù)防了一場不必要的麻煩?！?br/>二手房交易可分為委托中介、看房、交定金、簽約、付**、資金監(jiān)管、解押、網(wǎng)簽、面簽、批貸、過戶、交房等幾個步驟。我把每個步驟可能出面的風險向您介紹一下：
  一、委托中介 選擇一家信譽好的正規(guī)中介公司是非常重要的，因為他們公司規(guī)范的合同能有效的避免一些糾紛的發(fā)生，即使你的對方想毀約，看到合同上巨額的違約成本，也會使他感到擔心，從而放棄毀約的意圖。在北京地區(qū)信譽好的中介公司當屬鏈家、我愛我家、麥田、中原、鑫尊等。上周剛開庭的一個案件，一家小中介公司在房屋買賣合同中，需要填寫的內(nèi)容都沒有填，一方違約，另一方想追究違約責任，但是合同中沒有約定違約金，這使守約方無法追究違約方的責任。
  二、看房，包括： 1、實地查看房屋的基本狀況；實地查看了房屋的位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外部環(huán)境、物業(yè)服務(wù)情況等等，這些都很重要，但買方一般都只注重交通、朝向和裝修，而對其他因素沒有太在意。我本月初剛接待一個買房人，他購買的是頂層，付了一部分**款后，發(fā)現(xiàn)房屋外頂上有一個電梯運行設(shè)備，每當電梯運行時就會產(chǎn)生噪音，影響休息，當他找到賣方想退房時，賣方非常強硬，說噪音沒有那么大，符合國家標準，如果退房，要承擔20%違約金，他找了一家檢測公司對噪音進行了檢測，國家標準是白天不超過50分貝，夜間不超過45分貝，**終檢測結(jié)果正好是白天49分貝，夜間44分貝，這個結(jié)果讓他非常氣憤，因為噪音符合國家標準，不好退房。我還遇到過這樣的情形：窗外有高壓線存在輻射；臥室床下有個井蓋泛味；頂層冬天暖氣不熱；鄰居是一家快遞公司，總有人進進出出；衛(wèi)生間曾發(fā)生過殺人碎尸案件，等等。這樣的事情，一但發(fā)生，會讓您非常窘，非常被動。 2、對房屋產(chǎn)權(quán)的核實調(diào)查。 簽約之前一定要記一下房本上的證號，去房屋管理部門查一下，這個房子有沒有問題，因為經(jīng)常出現(xiàn)房主由于欠債，房子已被法院查封的情形；還有的是房主離婚了，房子已判決給了妻子，但是他不將房本交回，而是想把房子賣掉，不給妻子，而妻子拿著判決書已經(jīng)把房主手里的房本作廢了。還有就是如果是房改房，要去查一下，房主是否還欠單位超標款，如果是央產(chǎn)房，是否取得了央產(chǎn)房上市審批表，這些問題如果存在，有可能過不了戶。
  三、簽定金協(xié)議及正式買賣合同 1、定金協(xié)議，有的中介公司怕簽署了定金協(xié)議后，買賣雙方互相留了電話，而跳過中介，所以簽定金協(xié)議時，有可能是分別簽的，就是買方簽了，中介再拿著合同去找賣方簽字，避免雙方見面。這時一定要讓中介確認，定金協(xié)議是買賣雙方本人簽的，賣方本人要出賣定金收條。也有的中介在買方看完房屋后就直接簽正式合同，但為了按中介公司總部的要求，也拿出定金協(xié)議，讓雙方簽字，這時的定金協(xié)議已經(jīng)不太重要了，一般都是經(jīng)紀人為了報中介公司蓋章之用。 2、正式買賣合同，北京市建委要求在北京進行存量房屋交易，必須采用建委指定的標準合同范本。該合同范本是在建委網(wǎng)站上下載的，合同里面有很多空白的條款需要雙方根據(jù)協(xié)商的結(jié)果填寫，但買賣雙方一般信任中介，就沒有在意，而是由中介經(jīng)紀人按照自己的日常經(jīng)驗填寫，但是如果遇到不負責的中介公司或業(yè)務(wù)員就隨便填寫，甚至把需要填寫的地方都劃掉，這就造成很合同條件都沒有約定，埋下了隱患。 事實上，房屋交易涉及很多問題，合同中都需要填寫，如房屋狀況；有無抵押；有無租賃；付款方式；貸款批不下來怎么辦；交房條件；解押手續(xù)；是賣方自行解押，還是用買方**款解押；何時網(wǎng)簽；何時面簽；何時過戶；違約責任；稅費承擔；公維過戶、戶口遷移等等。這些環(huán)節(jié)，只要有一個地方?jīng)]有約定清楚，都會成為想毀約一方的借口，而**終很可能毀約成功，而且不用承擔違約責任，卻給守約方造成巨大損失。 3、陰陽合同，買方為了逃稅，通常會希望賣方配合簽訂陰陽合同，陰陽合同就是雙方已簽屬了正式合同，但是按國家規(guī)定，中介需要把雙方的正式合同內(nèi)容錄入建委的網(wǎng)站上，把那錄入的合同打印出來，雙方再簽字，這個過程就叫網(wǎng)簽，這個打印的合同才是過戶時要用的合同，而合同中的價款就是計算稅額的依據(jù)，這個打印的合同正是陽合同，買方為了少繳稅，讓中介把陽合同上的價款寫的很低，正真正價款的合同叫陰合同。這種方式雖然達到了避稅的目的，但是隱患多多，如果賣方想毀約，就會以舉報買方偷逃稅款要挾。 有的買方，為了能多貸款，向銀行提交了偽造的一些證明，而一但賣方想毀約，就會向銀行舉報，從而達到銀行不批貨的目的，使買方處于違約的被動局面。
  四、**款資金監(jiān)管，對于買方**大的保障就是資金監(jiān)管，現(xiàn)在北京有海淀等幾個區(qū)實際強制資金監(jiān)管，朝陽等一些區(qū)還沒有強制，對于沒有強制資金監(jiān)管的區(qū)縣，買方一定要要求資金監(jiān)管，因為沒有過戶之前，賣方動不了這筆錢。以前，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，買方付了**款給賣方，賣方隨即用這筆錢用于公司經(jīng)營或者已經(jīng)用了，當房屋買賣發(fā)生問題時，賣方已經(jīng)沒有能力把**款還給買方了，特別是如果房屋也被查封了，賣方一失蹤，就可能出現(xiàn)買方的**款無法要回的情況。 五、解押，賣方的房屋很多都是貸款買的，貸款還沒有還清，就開始賣了，對于這樣的房屋，房本是抵押的，只有把貸款還清了，銀行才同意解除抵押，解押后，才能過戶給買方。那么就需要解決一個問題，解押的錢從何而來，賣方希望用買方的**款解押，買方不希望這樣做，買方希望資金監(jiān)管，這個問題如果不協(xié)商好，遇到不負責任的中介沒有講清楚，就會出現(xiàn)糾紛，所以在合同一定要約定清楚是賣方自籌資金解押，還是用買方**款解押。
  六、面簽，就是買賣雙方到銀行去辦理貸款手續(xù)，簽屬相關(guān)合同。銀行通常會要求買賣雙方提交各種文件、證明，如賣方的結(jié)婚證、房產(chǎn)證等，買方的收入證明、結(jié)婚證明、購房資格證明等等。而要注意的是面簽要求賣方的配偶也要到場，經(jīng)常出現(xiàn)賣方的配偶在國外或外地，或各種原因不能到場，這樣就無法面簽，如果賣方想毀約，就會說我妻子不同意賣房，致使買方的貸款無法辦理。也有賣方已離婚，銀行要求出示離婚判決書，但已丟失，需補辦，如果補辦不了，就辦不要貸款，有的賣方就準備開一個假的單身證明企圖欺騙銀行。這些問題都可能導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。
  七、批貸，面簽只代表銀行收了材料，并不是貸款成功了，銀行經(jīng)過貸款部門要進行嚴格審查，有可能會出現(xiàn)不同意批貸的結(jié)果，因為銀行可能審查出買方在幾年前辦理過信用卡，欠銀行幾元錢沒有還，已被央行列入黑名單，所以無法申請貸款，這種讓買方也沒有想的結(jié)果，但是買方卻可能已經(jīng)違約了。這時買方可能會尋求一些民營小銀行貸款，或者換成自己的親屬或朋友貸款，但這些都需要賣方配合，一但賣方不配合，買方就可能承擔違約責任。 還經(jīng)常出現(xiàn)的情況下，銀行雖然批貸了，但是批貸的數(shù)額比申請的數(shù)額要少，少的這部分怎么辦，需要在合同中約定。更有甚者，**近麥田公司代理的一起房屋買賣實例，買方貸款的數(shù)額比合同約定的數(shù)額多出一百萬，按說這是件好事，但是買方卻高興不起來，因為賣方說雖然貸款批準多了一百萬，但是你**款少交了一百萬，由于你沒有交足**款，所以構(gòu)成違約，要求解除合同。當然，這種情況，雖然賣方在法律上站不住腳，但糾紛卻就這樣發(fā)生了。
  八、過戶，過戶經(jīng)常出現(xiàn)的問題就是買房時，賣方的房本還沒有辦理下來，賣方說開發(fā)商一通知我辦理房本，我就去辦理，然后我們?nèi)マk理過戶。但是一但賣方想毀約，就遲遲不去開發(fā)商那里去辦房產(chǎn)證，從而達到無法過戶的目的。有些房改房也是一樣，不去單位辦理房本，甚至有的賣方買通了單位房改辦的工作人員，工作人員以單位的名義稱無法辦理房本。過戶中還出現(xiàn)的問題就是，中介給核算的稅額不準備，或者國家的稅收調(diào)整了，需要增加一些稅，這些稅買方不愿意承擔或者沒有能力承擔，進而產(chǎn)生了不去辦理過戶的情形。

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• 問 買二手房應(yīng)注意哪些問題? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
  答

  購買二手房需要注意的問題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權(quán)屬，確認房主真實身份。三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動。六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。購買二手房手續(xù)：1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

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• 問 二手房應(yīng)該注意什么? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
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  二手房交易的注意事項：1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；

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• 問 買二手房應(yīng)注意哪些? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
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  購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學(xué)區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；

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• 問 買二手房需要注意什么? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
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  二手房要注意些什么　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。　　2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件?！　?、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書?！　?、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯?！　?、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋?！　?、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖

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• 問 買二手房應(yīng)該注意些什么? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
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  首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過關(guān)，這個情況也是我親自經(jīng)歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。房子的質(zhì)量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……

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