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二手房買賣在合同中明確約定二手房交付的相關(guān)條款，拘束交易雙方的行為。簽訂二手房買賣合同應明確哪些內(nèi)容？買二手房，交付房屋時要注意什么呢？下面小編將為大家詳細講解，請看下文。 在城中心買了一套二手房，有時候因賣房人遲延交房，或者買房人因個人原因拒絕接受房屋，容易造成違約風險。那么買二手房，交付房屋時要注意什么？比如物業(yè)費是否結(jié)清，鑰匙是否交付等。下面我們一起來看看。 二手房買賣合同中如何約定交付 在合同中明確約定二手房交付的相關(guān)條款，拘束交易雙方的行為。簽訂二手房買賣合同應明確哪些內(nèi)容？ 1、交付時間 交付時間的約定一般需要明確到具體哪一天，且該時間具備可操作性，賣房人能夠徹底搬家，騰空房屋?！ ?、交付方式 在買賣合同中交付方式應當明確、具體，包含賣房人的附隨義務，房屋狀態(tài)檢查良好，再由雙方簽訂《房屋交接書》，明確約定各項手續(xù)均完成后，才視為該房屋驗收交接完成。 3、戶口遷出 雙方可以約定：賣房人應當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。這也是房屋交付的重要部分?！ ?、違約責任 違約責任主要分為三大塊： 首先是關(guān)于交付中出現(xiàn)的質(zhì)量問題（包含附隨義務履行問題），質(zhì)量問題分為顯性和隱性，如漏水、損壞這些顯性瑕疵應約定由賣房人維修至可入住狀態(tài)，如賣房人不履行該義務，買房人可以自行維修后向賣房人主張實際損失，包括但不僅限于裝修費、空置損失；另外，一些季節(jié)性、隱性的瑕疵如白蟻問題，交付的時候不一定能顯現(xiàn)出來，需要賣房人在買賣合同中聲明無瑕疵，如出現(xiàn)瑕疵則由賣房人承擔損失?！ ∑浯侮P(guān)于交付遲延（包含接收遲延），交付不是一方的義務，買房人也有按照交付時間和交付方式及時收房的義務，雙方可以約定：逾期30日內(nèi)賣房人應按日計算向買房人支付違約金，并于該房屋實際交付之日起3日內(nèi)向買房人支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過30日，買房人有權(quán)發(fā)出書面退房通知，解除合同，買房人退房的，賣房人應當自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還全部已付款，并支付違約金。買房人因個人原因拒絕接受交付，賣房人可以通過錄音、錄像，或者公證的方式記錄情況，賣房人不承擔違約責任。雙方通過這樣的明確約定，維護各自的利益。 **后關(guān)于戶口遷出問題，在約定前述戶口遷出條款的同時，明確約定違約責任：如賣房人未按期將與房屋相關(guān)的戶口遷出的，每逾期一日，賣房人應向買房人支付違約金。如逾期超過90日，買房人有權(quán)發(fā)出書面通知，解除合同，賣房人應收到解除通知之日起3日內(nèi)退還買房人全部已付款，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息。二手房附隨義務也要明確哪些？ 除了交付房屋之外，附隨義務也是相當重要的，因為房屋本身不能獨立使用，需要相應的配套設施才能發(fā)揮作用，由其是在二手房交易中，因此，要明確以下幾個問題： 1、房屋的裝修合同與裝修發(fā)票，保修卡是否已交接。 2、房屋內(nèi)的各種設備發(fā)票、保修卡是否已交接?！ ?、房屋內(nèi)的水電煤氣、電話、寬帶、有線電視等是否已辦理過戶手續(xù)?！ ?、物業(yè)服務費、公共維修基金、取暖費是否已結(jié)清?！ ?、所有鑰匙及備份鑰匙，包括各房間及信箱、單元門鑰匙是否已交接?！ ?*后做一個重要提醒，在雙方當事人查驗以上內(nèi)容沒有問題，并且房屋檢查符合交付條件的同時，應當簽署書面《房屋交接書》，將交接的內(nèi)容、過程、存在的問題及處理，以文字的形式固定下來，雙方簽字、捺手印，一式兩份，雙方各執(zhí)一份，以備將來出現(xiàn)問題，留存書面證據(jù)，更好的解決，保護雙方的利益。
全部3個回答>買二手房需要注意什么? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
145****5882 | 2019-01-14 13:29:56
已有3個回答
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149****9443
二手房要注意些什么
查看全文↓ 2019-01-14 13:30:15
1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。
8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖 -
148****8488
購買二手房需要注意的問題：
查看全文↓ 2019-01-14 13:30:10
一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
二、要審查房屋權(quán)屬，確認房主真實身份。
三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動。
六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。
購買二手房手續(xù)：
1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。 -
146****9616
購房者在看房選房的時候，大多都比較關(guān)注地段、裝修、房齡等等，雖然這些都非常重要，但是由于二手房并不是首次出售的房屋，因此在二手房的產(chǎn)權(quán)問題上，容易存在糾紛。所以購房者購買二手房時還應該注意產(chǎn)權(quán)問題，買二手房要注意哪些產(chǎn)權(quán)問題呢?
查看全文↓ 2019-01-14 13:30:05
1、產(chǎn)權(quán)是否能交易
房屋產(chǎn)權(quán)的形式有很多種，有的房屋是沒有產(chǎn)權(quán)的或者是產(chǎn)權(quán)交易受到限制，不能夠進行二次買賣，買二手房之前應該查看房屋是否存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)是否為集體或劃撥、是不是安居用房等影響上市交易的情況。
2、短期內(nèi)無法辦理房產(chǎn)證
有些二手房可以辦理房產(chǎn)證，但是有些二手房在短期內(nèi)無法辦理房產(chǎn)證，這是由于戶主或者其他原因，在短期內(nèi)無法完成買賣雙方的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，購房者如果想要買該套房子，就應該了解清楚房屋的房產(chǎn)證到底是因為房主不愿意繳納稅費，而未辦理;還是房子存在其他問題，導致無法辦理房產(chǎn)證。
3、注意該房屋的用途限制
雖然現(xiàn)在剛需族很多，大多數(shù)人買房都是用于自己居住的，但是有的購房者購買房屋不一定是用來自住的，購房者的房屋如果是用于其他用途，則需要注意房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若是房子不能用于其他用途，那么您買下該套房屋也是無法達成您的目的的，這一點需要大家注意。
4、成本價是否補足
如果原房主購買的是原產(chǎn)權(quán)單位的住房，那么大多都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，如果購買的是當初以優(yōu)惠價、標準價購買的公房，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時，應該先補足標準價和成本價之間的差價。
5、注意土地性質(zhì)
如今城市化發(fā)展已經(jīng)開始向城市邊緣延伸了，但是很多郊區(qū)的房屋是修建在集體土地上的，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進行，不能直接賣給城市居民。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。
6、是否有承租人
購房者購買二手房時，要查看一下該房屋的出租狀態(tài)，如果還有租戶未到期，根據(jù)規(guī)定承租人就具備優(yōu)先購買該套房產(chǎn)的權(quán)利。房主要想賣掉該房子就必須拿到承租人不購買該套房屋的書面憑證，或者是買家等到租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房子。這樣交易就不會涉及到承租人的利益問題，從而引起不必要的麻煩。
7、注意房屋的剩余年限
有的二手房價格看起來非常的誘人，但是可想而知，價格便宜是有原因的，買房的時候，切記要留意房屋剩余的產(chǎn)權(quán)年限還有多少年，不然到期補交的土地出讓金，又是一筆數(shù)額不小的置房支出。
8、市政規(guī)劃是否影響
原房主在出售二手房的時候，可能已經(jīng)知道該房屋在近幾年內(nèi)要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
9、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司可能存在提供違規(guī)中介服務的情況，如在二手房貸款時，為購房者提供零**的服務，即購房者所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。購房者以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，全部的責任購房者可能都要承擔。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
如今很多城市購買新房需要搖號，很多人選擇購買二手房，因為二手房是曾經(jīng)住過人的房屋，因此，購房者在購買二手房的過程中應該擦亮自己的眼睛。買房一定要留心，對一些存在問題的房子千萬不要購買。不要貪圖便宜而買房，不然您以后可能會遇到一些產(chǎn)權(quán)糾紛。
相關(guān)問題
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購買二手房需要注意的問題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權(quán)屬，確認房主真實身份。三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動。六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。購買二手房手續(xù)：1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
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二手房要注意些什么 1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書?！ ?、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件?！ ?、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書?！ ?、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。 5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！ ?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書?！ ?、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。 8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等
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購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；7、中介公司是否違規(guī) ：
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購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；
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