買房已簽購(gòu)房合同想違約怎么辦呢？

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• 152****0604

  一、買方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買賣合同反悔。
  　　房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。
  　　【律師觀點(diǎn)】簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對(duì)購(gòu)買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察;其次，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能，要勇于承擔(dān)違約責(zé)任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。
  　　二、以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。
  　　二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。
  　　【律師觀點(diǎn)】根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。
  　　對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的，賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
  　　由于買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。
  　　在合同里，要約定賣方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況;保證管線暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。
  　　三、房屋過(guò)戶前或者過(guò)戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。
  　　從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過(guò)戶手續(xù)辦理過(guò)程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無(wú)法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過(guò)戶登記，買方利益就無(wú)法受到法律保護(hù)。
  　　【律師觀點(diǎn)】《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！彼?，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認(rèn)為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人，買方僅對(duì)房屋享有債權(quán)，法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋。

  查看全文↓ 2019-01-16 21:11:51
• 135****1888

  簽了購(gòu)房合同，就是合法有效的，房主想違約是不行的。
  如果房主想解除房屋買賣合同，必須與買方協(xié)商，經(jīng)過(guò)買方同意。
  即使買方同意退房，因?yàn)槭欠恐鬟`約，估計(jì)房主也要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買方的損失。
  如果買方不同意解除合同，可以向法院起訴，要求法院判決房主繼續(xù)履行合同。法院一定會(huì)支持的。
  《合同法》：
  第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
  第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
  第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2019-01-16 21:11:34
• 152****3721

  第一 定金不退
  
  第二 違約就違約了
  
  第三 可以協(xié)商一致的原則
  
  第四 實(shí)在不行就打官司
  
  第五 商量好了在決定 決定了就堅(jiān)持
  
  第六 祝福你工作順利 事業(yè)發(fā)達(dá) 生活安康 家庭幸福
  

  查看全文↓ 2019-01-16 21:11:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房了購(gòu)房合同違約怎么辦
  答

  買了房子之后，買賣雙方肯定是要簽訂購(gòu)房合同的，在簽訂了購(gòu)房合同之后，買賣雙方都要嚴(yán)格的按照合同的內(nèi)容來(lái)履行自己的義務(wù)和責(zé)任，如果其中一方違約的話，那么另外一方是可以按照合同來(lái)追責(zé)的。簽訂了購(gòu)房合同之后，不僅僅可以約束買賣雙方，同時(shí)也可以保護(hù)各自的權(quán)益不受損害。一般情況下一份正式的購(gòu)房合同當(dāng)中需要有以下這些內(nèi)容：①在合同當(dāng)中需要有買家和賣家的詳細(xì)信息，其中包含了雙方的身份證號(hào)碼，姓名以及聯(lián)系方式和詳細(xì)的居住地址。②在合同當(dāng)中需要有房屋的相關(guān)信息，比如說(shuō)房子的位置以及房子的樓層，甚至可以精確到房子的樓牌號(hào)。③在合同當(dāng)中需要有房屋成交的具體價(jià)格，如果支付了定金，那么雙方需要額外的簽訂一份定金協(xié)議書。

• 問(wèn) 簽了購(gòu)房合同違約怎么辦呢？
  答

  1、定金罰則具體內(nèi)容 　　給付定金方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。 2、定金的適用需要符合以下幾個(gè)條件： 　　2.1定金合同是實(shí)踐合同，需要定金的實(shí)際交付。定金如未實(shí)際交付的，在當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或者不訂立主合同時(shí)，不能適用定金罰則。 　　2.2主合同必須有效。這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無(wú)效或者被撤銷的，即便當(dāng)事人已有交付和收受定金的事實(shí)，也不能適用定金罰則。但是，當(dāng)事人可以約定定金合同的效力獨(dú)立于主合同，即主合同無(wú)效定金合同卻不一定無(wú)效。 　　2.3當(dāng)事人不履行債務(wù)且無(wú)法定免責(zé)情形。 　　3、《擔(dān)保解釋》對(duì)適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規(guī)定： 　　3.1視為不履行被擔(dān)保的債務(wù)的情況。因當(dāng)事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。 　　3.2 不完全履行合同時(shí)的定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。 　　3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同已簽開發(fā)商倒閉了怎么辦
  答

  您好，開發(fā)商破產(chǎn)后，雖然其法人資格已經(jīng)消失，但其與購(gòu)房者的買賣關(guān)系依然存在，而且在辦證過(guò)程中，購(gòu)房者才是真正的辦證主體，開發(fā)商只起到協(xié)助作用，因此，開發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，具體步驟如下：　　第一，購(gòu)房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷?！　〉诙缫押戏ㄗN，購(gòu)房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過(guò)程中需由購(gòu)房者出具的資料，到房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理.沒(méi)有購(gòu)房票據(jù)，可以購(gòu)房業(yè)主到本地稅務(wù)部門，申請(qǐng)代開不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一銷售票據(jù)。

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• 問(wèn) ??購(gòu)房合同違約怎么辦？
  答

  [1]發(fā)票該開，但是否開發(fā)票，不是解除合同的理由；[2]稅的負(fù)擔(dān)，依約定或者法律規(guī)定；[3]實(shí)際損失，違約金，可以選擇，但須有證據(jù)證明損失；

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• 問(wèn) 違約終止買房合同怎么辦呢？
  答

  先結(jié)清銀行貸款，然后再與開發(fā)商協(xié)調(diào)銀行貸款本息問(wèn)題?；蜃岄_發(fā)商結(jié)清銀行貸款，在協(xié)商你已經(jīng)歸還的貸款本息問(wèn)題?？傊?，必須先歸還銀行貸款，再解決其他問(wèn)題。建議具體情況咨詢一下律師更加可靠一些。望采納！

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