二手房可以買賣嗎?什么樣的二手房不能交易?

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• 154****8360

  二手房買賣糾紛不斷、陷阱重重，很容易造成購房者的經濟損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經上市交易并取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房。按照成本價或者標準價購買的安居工程住房，集資合作建設的住房，按市人民政府規(guī)定的指導價購買的經濟適用住房和按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設的住房等等。到底該如何辨別二手房能否買賣呢？我國法律規(guī)定下，不能進行二手房買賣的房屋又有哪些呢？
  
  怎樣辨別二手房能否進行買賣？
  
  1.查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無產權共有人，是否抵押出去，是否為小產權房等。
  
  方法：一方面要實際去看房，對物業(yè)和周邊住戶進行咨詢；另一方面要到房管局進行信息咨詢，查明產權，謹防受騙。
  
  2.核實房主真實身份。二手房買賣合同簽訂之前，買賣雙方應該對對方的身份進行確認，尤其是在買賣雙方自己進行交易且沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐。
  
  什么樣的二手房不能買賣？
  
  1.未依法取得房屋所有權證的房屋，如小產權房；
  
  2.只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；
  
  3.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；
  
  4.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；
  
  5.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
  
  6.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋；
  
  7.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的；
  
  8.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
  
  二手房買賣中，個人權益的保障除了靠二手房買賣合同，還要看購房者對二手房信息的了解程度。購房者應該謹記不能進行交易的二手房種類，在排查房源的時候，將不符合交易條件的房源提前踢出局，這樣才能從根本上保障交易的合法性；另外，在簽訂二手房買賣和同的同時，應該注意合同條款的附加款項，將一切可能發(fā)生的情況注明、簽字。若是個人難以進行辨別，購房者可以邀請正規(guī)中介幫助辨別，杜絕購買不能交易的二手房，以此保障個人利益不受損失。

  查看全文↓ 2019-01-17 14:18:52
• 152****3112

  哪些二手房不允許買賣？
  1、房產證（不動產證）是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明，因此未取得房產證（不動產證）的房屋是不能進行買賣的。故而購房者一定要搞清楚不動產證的問題才可購買。
  2、違章建筑可以分兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權就擅自建造房屋；二是已經取得土地使用權，但尚未取得建設規(guī)劃許可證等相關批準的文件就擅自建造房屋。購買此類房屋是沒有任何法律權利保障的。
  3、房屋所有權共有人和房屋所有權人不是一個人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要賣房子的，必須征得其他共有人的書面同意，否則，即使進行了交易，也是無效的。
  4、購房時一定要了解房屋的房齡、結構等其他情況，看看是否屬于危樓，或者直接找評估機構進行評估。這一點非常重要，因為房齡過大會影響貸款。
  5、農村土地不能用于非農業(yè)用途，利用農村集體土地建設的房屋，出售給非農村集體成員的，這在我國的法律上并不認可的。同時是不受法律保護的。
  哪些二手房不允許買賣？如何購買二手房？
  如何購買二手房？
  如果是通過中介公司買房，要看好中介的資質，是不是有一定規(guī)模的正規(guī)公司，一個好的中介公司是可以幫你歸避掉這些風險，如果是自己找的就要小心，看好他的房本是不是本人的，他還有貸款沒有還清那他的房產證就有抵押字樣，還要有房主的愛人同意出售房屋的證明。
  包括房主的結婚證身份證等所有相關證件，建議為了保險起見要有一個擔保，比如擔保公司或者中介公司，雙方要簽定詳細的買賣合同，確定雙方的權利和義務，合同可以做為執(zhí)行買賣行為的依據，這樣可以避免起糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-17 14:18:46
• 133****2246

  二手房必須通過中介交易嗎？
  二手房**常見的就是通過中介來進行交易，如果購房者不通過中介來購買二手房并且辦理相關手續(xù)當然是可以的，但這樣就意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產如果是要辦理過戶和按揭，后續(xù)手續(xù)比較復雜。
  二手房不通過中介交易的風險有哪些？
  二手房中介公司的服務范圍非常廣泛，可以為買賣雙方提供便利，如果買賣雙方不選擇中介，而選擇自由交易的方式，應防范的風險主要有以下幾方面：
  一、房主不是產權人的風險
  對于購房者來說，了解房主身份的真實十分必要，如果有中介公司參與，一般會提高房主的可信度。如果購房者自行交易那么必須注意這個問題：出賣人并非房屋所有權人，未獲得房屋所有權人的有效授權自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋；不通知房屋產權共有人就私自賣房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產權的房屋等，這些情況都需要仔細辨別。
  二、產權不清晰的風險
  中介公司一般都會對交易中的房子進行房屋產權調查，如果購房者選擇自行交易要認準產權，以免房屋今后不能出手，按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關稅費，辦理產權過戶手續(xù)，房地局才會核發(fā)過戶后的產權證。
  三、房屋自身存在問題
  房屋自身的問題包括多種情況：
  1、用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；
  2、房屋權屬有爭議；
  3、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權益的；
  4、房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；
  5、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的；
  6、用于交易的房屋存在質量瑕疵。
  四、交易流程風險
  通過中介的二手房交易，中介會有完整的流程，購房者按照流程即可。但如果自行交易，每個步驟都需要親力親為，房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記，出賣人僅將房屋交付購買人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。
  五、合同風險
  有了中介的參與，交易的過程中除了商品房買賣合同之外，還會簽訂居間合同，因此相應的條款簽訂會較為明確。如果是雙方交易，那么購房者需要注意對權利義務約定不明，或者合同條款簽訂不明確等問題，以免其中一方的權益受到損害，不利于以后進行法律維權等等。

  查看全文↓ 2019-01-17 14:18:40

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• 問 ??買二手房怎么交易?什么樣的二手房不能交易?
  答

  二手房買賣糾紛不斷、陷阱重重，很容易造成購房者的經濟損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經上市交易并取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房。按照成本價或者標準價購買的安居工程住房，集資合作建設的住房，按市人民政府規(guī)定的指導價購買的經濟適用住房和按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設的住房等等。到底該如何辨別二手房能否買賣呢？我國法律規(guī)定下，不能進行二手房買賣的房屋又有哪些呢？怎樣辨別二手房能否進行買賣？1.查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無產權共有人，是否抵押出去，是否為小產權房等。方法：一方面要實際去看房，對物業(yè)和周邊住戶進行咨詢；另一方面要到房管局進行信息咨詢，查明產權，謹防受騙。2.核實房主真實身份。二手房買賣合同簽訂之前，買賣雙方應該對對方的身份進行確認，尤其是在買賣雙方自己進行交易且沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐。什么樣的二手房不能買賣？1.未依法取得房屋所有權證的房屋，如小產權房；2.只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；3.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；4.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋

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• 問 二手房如何買賣? 什么樣的二手房不能買賣？怎樣才能辨別？
  答

  買賣雙方簽訂購房合同，然后根據合同要求交錢，買房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過戶。如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們在交易買賣雙方無風險，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無風險 賣方承擔風險，因為墊資公司會留下賣方的結算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風險越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔很大風險，因為如果后面交易中途手續(xù)不能順利進行，那么之前還貸的事實是不能改變的。私下交易流程：1、產權調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，產權證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無抵押或共有人等；2、簽訂買賣合同。買賣雙方可以到房管部門等網站上下載合同文本，按買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，約定定金等簽訂合同；3、進行房產評估。評估時間大約要5~7個工作日；

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• 問 什么樣的二手房可以按揭?什么樣情況的二手房不能按揭？
  答

  二手房貸款**比例為多少分為以下三種個情況:1、如果上家已經還清了房貸，而且購房者資質很好，就能獲得只用支付2成的二手房貸款**。2、如果上家已經沒有償還清楚貸款的，而且還要求購房者配合還貸的情況，**安全的做法是走資金監(jiān)管程序。這樣**3成的二手房貸即可。3、如果購房者資金充足，可以一次性支付清楚，這樣就不存在**和房貸的問題了。

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• 問 二手房如何買賣? 什么樣的二手房不能買賣？怎樣才能辨別？
  答

  隨著降息、“二孩”等利好政策相繼出臺，樓市不斷走好。那么在嚴格執(zhí)行限購的政策下，限購人群、對現(xiàn)有住房不滿意等人群，現(xiàn)在賣房再選擇是一個不錯的時機。那么，個人賣房流程及交易過程中要注意哪些事項呢？下面我們就來一起看看吧！1.了解行情瀏覽：相關房地產網站的新聞快訊。未來城市規(guī)劃、道路建設的影響、電視頻道的地產欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。多請教相關從事地產行業(yè)的專業(yè)人事，如地產中介（又叫物業(yè)代理）等或曾經有過房產交易經驗的親朋好友如何定價、報價。報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有余地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調價準備。首先，地段當然是決定房價的**基本因素。一般來說，同一個小區(qū)內的二手房由于交通、公共配套設施相同，的確可以參照**近的成交記錄進行定價。但這并不是決定房價的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景（包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素）都可能影響的房價的高低。

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• 問 二手房怎么交易的? 二手房怎么交易，如何買賣二手房呢？
  答

  可以賣,只不過稅收要高一點?，F(xiàn)行的個人二手房交易的執(zhí)行細則規(guī)定:1、2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。

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