二手房房產(chǎn)違約該如何維權(quán)？

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• 146****2888

  當(dāng)前，在房?jī)r(jià)快速上漲的形勢(shì)下，房產(chǎn)交易呈現(xiàn)故意違約或惡意違約多發(fā)現(xiàn)象，原因大致有以下幾方面：
  
  一是部分賣房人唯利是圖、喪失誠(chéng)信，契約精神缺失。這部分賣房人認(rèn)為違約金數(shù)額可控，**多就是按照合同約定支付違約金。二是部分賣房人法律意識(shí)淡薄，或者對(duì)法律知識(shí)缺乏。他們認(rèn)為房子是我的，我想賣就賣，不想賣可以不用給出理由。三是司法實(shí)踐中對(duì)惡意違約行為處罰較輕，讓個(gè)別賣房人看到了實(shí)施惡意違約、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不法利益的可能。四是現(xiàn)階段我國(guó)還沒有建立起完善的信用體系，惡意違約者的違約成本太低。五是部分房屋中介公司在提供居間服務(wù)中存在違法、違規(guī)和失職行為，提供的居間服務(wù)不夠規(guī)范。預(yù)防二手房買賣糾紛的出現(xiàn)，須從選擇規(guī)范專業(yè)的中介公司開始。
  
  面對(duì)惡意違約者，很多守約者往往面臨三個(gè)選擇。有的購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，一旦遇到賣房人毀約，則自認(rèn)倒霉，默不作聲；有的購(gòu)房者擔(dān)心訴訟周期長(zhǎng)、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，選擇接受賣房人的部分賠償；對(duì)于大部分購(gòu)房者來說，一旦賣房人毀約，則自己就錯(cuò)過了**佳購(gòu)房機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)飛漲，同樣的錢卻買不到同樣的房，所以更多的購(gòu)房者會(huì)果斷拿起法律武器，選擇維權(quán)到底。
  
  面對(duì)惡意違約，如何保住房子呢？對(duì)于廣大購(gòu)房者來說，當(dāng)遇到賣房人惡意違約時(shí)，是選擇要房子還是要賠償，取決于賣房人和購(gòu)房人的行動(dòng)快慢。如果房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽，則相對(duì)安全；如果既沒有網(wǎng)簽又沒有實(shí)際交付房屋，這就會(huì)給“一房二賣”帶來便利。曾經(jīng)有過這樣的惡意違約者，為了賣一個(gè)更高的價(jià)格，用盡一切辦法在3天內(nèi)完成“一房二賣”，并且辦理網(wǎng)簽、售房及過戶。根據(jù)相關(guān)司法實(shí)踐，購(gòu)房人在所購(gòu)買房屋被“一房二賣”成為既定事實(shí)的情況下，想要到房產(chǎn)幾無可能，這種情況下只能按房屋溢價(jià)款索賠。
  
  所以說，如果房屋未網(wǎng)簽就發(fā)生了糾紛，建議購(gòu)房人第一時(shí)間到法院進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，這樣爭(zhēng)取到房子的概率會(huì)大大增加，失去房子的風(fēng)險(xiǎn)將極大降低。
  
  保全房子只是訴訟這一萬里長(zhǎng)征的第一步，之后還要立案，還要進(jìn)行通常不止一次的開庭。甚至還有二審、執(zhí)行程序。但無論如何，對(duì)于守約的購(gòu)房者來說，想要打贏房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，應(yīng)當(dāng)將涉案房產(chǎn)保全起來，避免“一房二賣”、惡意抵押等不可逆的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
  
  法律是**低的道德。無論如何，誠(chéng)實(shí)守信比金錢更重要。一般意義上，惡意違約者會(huì)輸?shù)粢粓?chǎng)官司，還會(huì)輸?shù)粽\(chéng)信。
  
  對(duì)于一起起賣房人惡意違約案例，我們期望違約方無法利用違約行為獲利，而守約方的合法利益因此不受損害。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:04:27
• 148****4591

  二手房交易賣家違約的處理辦法
  1、針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金：
  如果賣家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會(huì)先讓買家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買方簽字，所以居間協(xié)議還沒有成立，賣家即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓賣家簽字，再讓買方簽字。
  賣家雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房?jī)r(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在賣家簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，所以如果賣家不簽收的話，那么意向金就不會(huì)變成定金，賣家毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說的反向操作方式外，還應(yīng)當(dāng)要求賣家在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于賣家收了定金，賣家毀約就要承擔(dān)定金罰則。
  2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金
  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。
  3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同
  居間協(xié)議簽訂后，房東可能會(huì)找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有：
  （1）居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人，所以房東主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:04:21
• 136****0905

  如果是賣方違約，應(yīng)按照購(gòu)房協(xié)議上的約定支付買方違約金，沒有約定的可以協(xié)商，協(xié)商未果的，買方可以向人民法院起訴維權(quán)。
  依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》：
  
  1.第一百一十二條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
  
  2.第一百一十三條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:04:14

相關(guān)問題

• 問 ??二手房房產(chǎn)違約該怎么維權(quán)？
  答

  大家在二手房買賣過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)二手房房東因房?jī)r(jià)上漲等原因違反合同約定，拒絕向買受人出售房屋，對(duì)于這種情況，很多買受人就會(huì)選擇向人民法院提起訴訟，通過訴訟的方式來解決此類合同糾紛。那么二手房房東違約的房屋買賣合同糾紛的起訴流程是怎樣的呢？第一、應(yīng)當(dāng)確定原告與起訴的二手房房東均是具有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人。第二、通過房屋買賣合同的約定或是交易房屋的所咋地來選擇受案的管轄法院。第三、明確提起訴訟的訴訟請(qǐng)求、事實(shí)理由，并擬好起訴狀。第四、收集證據(jù)、如房屋買賣合同、居間合同、付款憑據(jù)收條等。第五、帶上身份證或是主體信息到法院將起訴狀和證據(jù)一并交給法院的立案法官。第六，經(jīng)法院審查后，符合立案條件的，法院將會(huì)受理立案。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條　起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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• 問 二手房買賣中介責(zé)任是什么？如果違約我如何維權(quán)？
  答

  違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種（1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí)，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實(shí)際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。

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• 問 二手房交易糾紛如何維權(quán)
  答

  二手房出現(xiàn)糾紛的情況會(huì)比較多，為了保障自身的經(jīng)濟(jì)不受損失，盡可能的將買賣合同寫詳細(xì)，特別是目前比較常見因?yàn)橛馄谥Ц斗靠疃鸬募m紛，都能夠得到有效的避免，如果因?yàn)橘I方種種原因而導(dǎo)致逾期支付房款，除了能夠根據(jù)合同解除協(xié)議之外還可以要求給予相應(yīng)的賠償損失，參考同類房屋的租金進(jìn)行計(jì)算。這就要求在買賣時(shí)需要交房款支付的方式以及支付的時(shí)間標(biāo)識(shí)清晰。此外因?yàn)橘u家的原因而導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)，可以向法院申請(qǐng)將房屋保全。二手房買賣大多數(shù)是民事糾紛協(xié)商，協(xié)調(diào)是比較常見的方式，或者可以通過訴訟的方法進(jìn)行解決。對(duì)合同當(dāng)中有爭(zhēng)議的部分進(jìn)行修改或者是協(xié)商，減少買賣雙方人的時(shí)間成本。如果通過訴訟的方法來維權(quán)，法院對(duì)二手房的糾紛處理主要是以當(dāng)時(shí)簽訂的合同為依據(jù)。

• 問 二手房交房違約該怎么處理呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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• 問 小區(qū)二手房房貸違約怎么辦才好？我們要如何維權(quán)呢？
  答

  不完全履行。是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。

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